Comment faire baisser le loyer d'un bail commercial ? Nos astuces

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Par Guillaume DELEMARLE
Guillaume DELEMARLE
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
L'article en bref
  • Profitez de la baisse du marché immobilier en 2024 pour renégocier le loyer.
  • Connaissez les voies juridiques (force majeure, exception d’inexécution, etc.) permettant de négocier ponctuellement le bail.
  • Surveillez les indices (ILC, ILAT) et exploitez les mécanismes de révision ou de renouvellement (clause d’échelle mobile, clause-recette).
  • Analysez en détail votre bail (durée, clauses, charges) et comparez avec les offres de locations similaires.
  • Préparez une argumentation solide et privilégiez la négociation constructive avec le bailleur.
  • En cas d’accord, formalisez les modifications par un avenant et sollicitez l’aide d’un expert si nécessaire.
Sommaire

Pour les commerçants, la chasse aux coûts est une partie fondamentale de la gestion d'une entreprise. Les dépenses les plus facilement repérables sont les coûts fixes, comme le loyer, les salaires ou encore l’énergie. Le loyer commercial, en particulier, peut représenter une charge significative selon la nature de l’activité, et ne doit donc pas être négligé. Voici quelques conseils pour réduire le montant de votre loyer commercial et, par là même, éviter les conséquences néfastes qui peuvent en découler, telles que la baisse de compétitivité, la diminution de la capacité d’investissement ou une rentabilité plus faible.

Le marché immobilier est en baisse au cours de l'année 2024 ce qui peut être un point clé permettant aux commerçants de pouvoir négocier ou renégocier des loyers plus avantageux. Cette tendance avantageuse est temporaire et doit être accompagnée de plusieurs mécanismes et astuces qui vous permettront de connaître quels leviers sont envisageables pour votre situation.

Les différentes voies juridiques pour réduire le loyer commercial

La force majeure et autres exceptions

Force majeure

Selon le Code civil, la force majeure en matière contractuelle est définie comme « un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées et empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».


La force majeure doit être imprévisible et irrésistible pour être reconnue comme telle. En présence d’un bail commercial, une situation de force majeure peut parfois justifier une renégociation si les conditions légales sont réunies.

Exception d'inexécution

Selon le Code civil, l’exception d'inexécution est définie comme le refus d’une partie d’exécuter son obligation, alors que celle-ci est engagée, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et que l’inexécution est qualifiée de « suffisamment grave ». Une des parties co-contractantes peut suspendre son exécution contractuelle dès qu’il est clair que l’autre partie ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences sont suffisamment graves pour elle.

Exception d'imprévision

Selon le Code civil, l’exception d’imprévision est définie de la manière suivante : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. »

Perte juridique de la chose louée

Selon le Code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Ces concepts de base sont des cas qui peuvent amener à une négociation à la baisse d'un bail commercial. Cependant, la plupart concernent des circonstances exceptionnelles et imprévisibles qui ne peuvent être un élément de négociation préalable lors de la souscription d'un bail commercial. D'autres principes peuvent être appliqués pour mener à bien la négociation et éventuellement réduire le coût d'un bail commercial.

La fixation libre du loyer commercial et ses modifications

Le loyer du bail est fixé librement entre les parties. Le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur) doivent prendre en compte différents aspects lors de cette négociation. Ces aspects sont :

  • Laprise en compte de la superficie, du lieu, de l'accessibilité, etc. du bien loué ;
  • Contrairement au bail d'habitation, le bail commercial n'est soumis à aucun plafonnement de montant il doit cependant être cohérent par rapport aux attraits du bien loué.
  • De la même manière que pour un bail d'habitation, un bail commercial peut être révisé au cours de celui-ci. La révision consiste à renégocier le montant du loyer du bail en cours. Cette révision intervient généralement sur une période triennale et doit respecter les dispositions de la loi Pinel.

Concernant le paiement de loyer, il existe plusieurs modalités qui sont :

Types de modalitésPossibilités
Périodicité du paiement du loyer

Mensuelle, trimestrielle

Paiement d'avance ou à terme échu

Mode de paiementVirement, chèque, prélèvement, espèces (si montant inférieur à  1 000€)
Charges et taxesEn plus du loyer du bail, certaines charges et taxes peuvent être demandées en même temps que le paiement du loyer (sous forme de provisions et régularisations annuelles ou en frais réels)
RévisionRévision du loyer peut être annuelle ou triennale et peut être indexée selon plusieurs indices (ILC ou ILAT)
Pénalités de retardEn cas d'impayés, le bailleur est en droit d'appliquer des pénalités de retard et en cas de clause résolutoire il peut résilier le bail pour ce même motif
GarantiesEn gage de garantie de paiement le bailleur peut demander le paiement d'un dépôt de garantie ou une caution bancaire.

Un bail peut contenir des clauses de révision qui permettent de modifier le montant du loyer en cours de bail, cette révision peut intervenir selon les conditions prévues par la clause soit de manière annuelle, soit de manière triennale (1 fois tous les 3 ans) soit à n'importe quel moment.

Révision ou renouvellement : Impact de la crise sanitaire

La révision et le renouvellement du bail se présentent comme une opportunité de renégociation des termes du bail. La plupart des opportunités peuvent se situer au niveau de quelques points clés.

Toutes les Opportunités possibles Points clés
Révision légaleIndexation du loyer du bail selon un indice, si l'indice diminue ou stagne, il y a une piste de renégociation à exploiter Révision triennale : permet tous les trois ans d'ajuster le montant du loyer, permet de le réaligner avec le marché si le montant payé est supérieur à la valeur locative.
RenouvellementLe renouvellement du bail constitue un excellent moment pour renégocier les termes en prenant en compte le contexte économique et les offres disponibles sur le marché de la location commerciale 
Contexte économique Un contexte économique défavorable (crise économique, crise sanitaire telle que la crise du covid-19) peuvent être des opportunités de réduire drastiquement le montant d'un loyer commercial.
Etat du bienEn cas de nécessité de réaliser des travaux ou de délabrement du bien, il est possible de fonder une renégociation de loyer basée sur l'état du bien loué. Un besoin de remise aux normes d'un bâtiment peut également être une opportunité suffisante.
Clause de difficultéUne clause de difficulté peut être mise en place si le locataire rencontre des difficultés financières. Cette clause permet de diminuer de manière temporaire et de manière amiable le loyer commercial afin d'alléger les difficultés financières traversées. Un locataire de longue durée dans un bien peut également négocier la diminution du loyer du fait de sa durée d'occupation.
Vices cachés et problèmes non résolusSi le bien ne respecte pas certaines normes (isolation, sécurité, etc.), le locataire peut alléguer ces points pour justifier une baisse du loyer. Il est également possible d'argumenter sur des problèmes persistants dont le propriétaire ou le bailleur est informé et qui ne sont pas encore résolus ou qu'il n'y a pas de volonté de résolution affichée.
Renouvellement par anticipationRenouveler par anticipation peut rassurer le propriétaire ou le bailleur sur la stabilité de la location de son bien et peut constituer une opportunité de renégociation à la baisse de loyer commercial. Ce renouvellement agit comme preuve de la volonté du locataire de rester à long terme.

Les mécanismes de révision du loyer en cours de bail

Révision triennale

La révision triennale est un mécanisme prévu par la loi qui permet un ajustement du loyer tous les trois ans à partir de la date de prise d'effet du bail par l'un ou l'autre des parties (bailleur ou locataire). La révision triennale est soit automatique (si mentionnée dans le bail comme automatique) soit demandée de manière expresse par l'une des parties.

Elle repose sur deux indices qui permettent une détermination de la révision qui sont : 

  • L'indice des loyers commerciaux (ILC) : qui concerne les activité commerciales et artisanales ;
  • L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : qui concerne les activités autres que commerciales (entrepôts, bureaux, etc.).

Le calcul de la révision se fait en comparant l'indice en vigueur au moment de la signature des baux ou de la révision précédente et les indices en vigueur au moment de la révision. Elle est plafonnée selon les variations d'indice précédemment cité. La révision ne peut excéder les plafonds que dans des cas exceptionnels et si des évènements ont impacté la valeur du bien loué.

Étapes de la procédure de révision :

  1. La partie demandant la révision demande par acte d’huissier ou par courrier recommandé avec avis de réception. La demande doit indiquer le montant de la révision ainsi que les motivations qui entraînent cette révision
  2. Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, elles peuvent saisir le président du tribunal judiciaire opérant en tant que juge des loyers commerciaux afin de trancher sur la révision.
  3. Une fois la révision acceptée ou décidée par le président du tribunal judiciaire opérant en tant que juge des loyers commerciaux elle prend effet à date de la demande. De ce fait la révision peut avoir un effet rétroactif.

Formule de calcul de la révision basée sur un indice : Loyer actuel x (Indice* actuel / indice* de référence)

*indice ILC ou ILAT

Clause d'échelle mobile

La clause d'échelle mobile dans un bail commercial permet l'ajustement automatique du loyer en fonction des différents indices présentés précédemment à l'aide de la même formule de calcul que la formule de révision présentée ci dessus.

Les indices de référence pour l'indexation du loyer sont les indices ILC et ILAT présentés précédemment ou tout autre indice permettant une indexation cohérente. Les indices étrangers ne sont pas admis dans de telles clauses.

la clause permet une évolution progressive du loyer ce qui protège le bailleur vis à vis de la valeur de son bien et le locataire des variation trop violentes de loyer.

Clause-recette

La clause recette permet de fixer le loyer d'un bail commercial en fonction du chiffre d'affaires ou du bénéfice généré par le locataire dans les locaux loués. Le loyer correspond donc à un pourcentage du chiffre d'affaires ou du bénéfice. Il est constitué d'une part fixe minimum et d'une part variable.

Les deux parties au bail fixent librement le pourcentage du chiffre d'affaires ainsi que le seuil de déclenchement de la part variable (le seuil à partir duquel la part variable intervient). Le locataire doit fournir les pièces qui justifient au bailleur l'application ou non de la part variable.

Comment renégocier son bail commercial : Les étapes

 

Les étapes pour renégocier son bail commercial

Évaluation de la situation actuelle

La première étape de la négociation ou de la renégociation d'un bail commercial est de prendre connaissance (ou reprendre connaissance) des termes présents dans le bail actuel. Après cela, il faut vérifier si ces conditions sont toujours adaptées à la situation actuelle de l'entreprise. Les termes ne correspondant plus à votre entreprise sont des points qui peuvent permettre une renégociation.

Préparation en amont

Lors de la négociation, la préparation des pièces permet de gagner du temps et d’engager les discussions dans les meilleures dispositions. Pour cela, commencez par rassembler tous les documents liés au bail : le contrat initial et ses annexes. Avec ces éléments, vous pouvez déterminer les points que vous souhaitez renégocier (loyer, durée, clauses, etc.).

Étude du marché

La location d’un bail dépend, comme tous les marchés, de l’offre et de la demande. Il est donc pertinent de comparer les valeurs locatives des différents biens dans la même zone géographique, sur des baux récemment signés. Grâce à ces informations de prix, vous pouvez aligner les biens loués avec les prix en vigueur et les comparer avec votre propre situation.

Approche du bailleur

Une fois votre préparation terminée, vous pouvez contacter votre bailleur pour lui faire part de votre volonté de renégocier le bail commercial. Il est fondamental de maintenir une discussion ouverte, de sorte que toutes les parties puissent exprimer leurs arguments et avancer de manière constructive.

Argumentation solide

Pour maximiser vos chances, il est conseillé de préparer une argumentation solide et concrète. Vous devez être capable d’énumérer et d’expliquer clairement les éléments justifiant la réévaluation du loyer commercial. Ces arguments peuvent être basés sur une baisse du chiffre d’affaires, la nécessité d’effectuer des travaux dans le bien loué, l’évolution du marché ou toute autre contingence justifiant la renégociation.


Il est essentiel de faire preuve d’écoute et d’être prêt à accorder certaines concessions. Des négociations plus ouvertes et flexibles augmentent les chances de pouvoir diminuer le loyer de votre bail commercial.

Consultation d'un expert

Vous pouvez également faire appel à un expert spécialisé pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches, ainsi que dans la négociation. Cette aide extérieure peut s’avérer très utile, car elle renforce votre position et donne plus de poids à vos arguments.

Rédaction d'un avenant

Une fois qu'un accord a été trouvé entre le bailleur et le locataire, la rédaction d’un avenant au bail est nécessaire pour inscrire les modifications issues des négociations. Dans cet avenant, il convient de vérifier que chaque modification négociée y est clairement stipulée. Il est recommandé de se faire accompagner d’un expert ou d’un avocat spécialisé pour la rédaction et la ratification de l’avenant. Grâce à cette expertise, vous serez en mesure de déceler les règles juridiques et mécanismes applicables à votre situation.

Chez L-Expert-Comptable.com, nous pouvons vous fournir des ressources et des partenaires pour accompagner les commerçants au quotidien et apporter notre aide en cas de problèmes.

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