Remise gracieuse d'impôts 2026 : taxe d'habitation et foncière

Ce qui a changé : la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée

Point fondamental à connaître en 2026 : la taxe d'habitation sur les résidences principales a été définitivement supprimée pour l'ensemble des contribuables au 1er janvier 2023. Si vous habitez votre logement principal, vous n'avez plus aucune taxe d'habitation à payer, et aucune demande d'exonération ou de remise gracieuse n'a donc lieu d'être formulée pour ce logement.

En 2026, la taxe d'habitation ne s'applique plus qu'aux situations suivantes :

• les résidences secondaires et locaux meublés non affectés à l'habitation principale (taxe d'habitation sur les résidences secondaires, THRS) ;
• les logements vacants, via la taxe sur les logements vacants (TLV) dans les zones tendues, ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) dans certaines communes hors zone tendue ;
• les arriérés de TH résidence principale afférents à des années antérieures à 2023, si des rappels ou régularisations étaient encore en cours.

La notion de remise gracieuse reste donc pleinement pertinente en 2026, mais elle s'inscrit dans un cadre plus large que la seule taxe d'habitation : elle s'applique à l'ensemble des impôts directs — taxe d'habitation résidence secondaire, taxe foncière, impôt sur le revenu, pénalités et majorations.

Qui est encore redevable de la taxe d'habitation en 2026 ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est calculée au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est due par :

• les propriétaires ou usufruitiers d'un logement meublé qui n'est pas leur résidence principale ;
• les locataires à l'année d'une résidence secondaire meublée ;
• les propriétaires de maisons de vacances, appartements en station, logements de loisirs.

La majoration en zones tendues

Dans les communes situées en zone tendue (zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre offre et demande), les conseils municipaux peuvent voter une majoration de la THRS de 5 % à 60 %. En 2024, plus de 1 450 communes avaient instauré une telle majoration, avec un taux moyen de 41 %.

Les exonérations légales de THRS

Certaines exonérations de THRS sont accordées de droit, sans démarche préalable ou sur simple réclamation :

• Entrée en maison de retraite ou établissement de soins longue durée : si votre ancienne résidence principale devient une résidence secondaire du fait de votre entrée en EHPAD ou en établissement de soins de longue durée, vous pouvez bénéficier d'une exonération de THRS sur cet ancien logement, à condition qu'il ne soit pas occupé par des tiers ;
• Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) : les communes de ces zones peuvent exonérer les chambres d'hôtes et les locaux classés meublés de tourisme — déclaration formulaire 1205-GD à déposer avant le 1er mars ;
• Retour d'expatriation : si vous rentrez d'expatriation à la suite d'une crise et que votre résidence principale est restée vacante, vous pouvez obtenir un dégrèvement sur demande (réclamation).

À noter : contrairement à l'ancienne TH résidence principale, la THRS ne fait l'objet d'aucun abattement lié aux revenus et n'est pas conditionnée à un plafond de revenu fiscal de référence. Les exonérations légales sont liées à la situation du logement, pas à vos ressources.

Qu'est-ce qu'une remise gracieuse ? (article L247 du LPF)

La remise gracieuse est un mécanisme prévu à l'article L247 du Livre des procédures fiscales (LPF). Il permet à tout contribuable en situation de gêne ou d'indigence de demander à l'administration fiscale une réduction totale ou partielle des impôts directs régulièrement établis qu'il ne peut pas acquitter.

Elle s'applique aux impôts directs, notamment :

• la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ;
• la taxe foncière (sur les propriétés bâties ou non bâties) ;
• l'impôt sur le revenu ;
• les pénalités, amendes fiscales et majorations d'impôt définitives.

La remise gracieuse ne peut pas porter sur la TVA, les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre ou les taxes sur le chiffre d'affaires — ces impositions sont expressément exclues par la loi.

La remise gracieuse est discrétionnaire : l'administration n'a aucune obligation de l'accorder. Elle évalue chaque demande au cas par cas et n'a pas à motiver un refus. Cela ne signifie pas pour autant qu'elle décide arbitrairement : les critères d'appréciation (gêne réelle, bonne foi, comportement fiscal) sont encadrés par la doctrine fiscale.

Qui peut demander une remise gracieuse ?

Tout contribuable peut formuler une demande de remise gracieuse, mais l'issue favorable est réservée aux personnes qui démontrent une réelle impossibilité de payer due à une situation de gêne ou d'indigence. L'administration apprécie notamment :

• le niveau de revenus et son évolution récente (perte d'emploi, maladie, séparation, retraite anticipée) ;
• le niveau d'endettement et les charges incompressibles du foyer (loyer, crédits, charges de famille) ;
• la situation familiale (personnes à charge, parent isolé, proche dépendant) ;
• le comportement fiscal antérieur : un contribuable qui a toujours déclaré correctement et payé dans les délais est mieux placé qu'un contribuable avec des antécédents de défaut ;
• le caractère ponctuel ou structurel des difficultés (accident de vie exceptionnel vs situation durable).

Contrairement à l'ancienne exonération automatique de TH résidence principale pour les titulaires de l'ASPA, de l'AAH ou de l'ASI, la remise gracieuse n'est accordée à personne automatiquement et ne s'inscrit pas dans un barème de ressources prédéfini.

La demande peut porter sur des impôts de l'année en cours et des deux années précédentes, même déjà payés. Il est possible d'obtenir un remboursement partiel d'un impôt passé si la demande est formulée dans les délais.

Comment formuler la demande de remise gracieuse ?

La démarche est libre dans sa forme : aucun formulaire officiel n'est imposé. La demande peut être adressée :

• par courrier recommandé avec accusé de réception (méthode recommandée pour conserver une trace et faire courir le délai de réponse) au Service des Impôts des Particuliers (SIP) dont dépend votre lieu d'imposition ;
• via le service de messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr ;
• en déposant le dossier directement au guichet de votre centre des finances publiques.

Le courrier doit explicitement mentionner :

• la nature de l'impôt concerné et le montant de la demande ;
• la référence de l'avis d'imposition ou de mise en recouvrement concerné ;
• une description précise et argumentée des difficultés financières rencontrées ;
• tous les justificatifs pertinents : derniers relevés de salaire ou avis de situation France Travail, avis d'imposition, quittances de loyer, relevés bancaires, justificatifs de dettes, attestations médicales en cas de maladie.

L'envoi d'une demande de remise gracieuse ne suspend pas les poursuites de recouvrement et ne vous protège pas d'une mise en demeure ou d'une saisie si la demande n'a pas encore été acceptée. Si vous craignez des poursuites, vous pouvez simultanément demander un délai de paiement (distinct de la remise gracieuse) auprès de votre SIP.

Délai de traitement et issues possibles

L'administration fiscale dispose en principe d'un délai de deux mois pour répondre à une demande gracieuse. Au-delà de ce délai sans réponse, la demande est considérée comme implicitement rejetée. Dans certains dossiers complexes, ce délai peut s'étendre à quatre mois.

La décision peut déboucher sur trois issues :

• le rejet de la demande — l'administration n'est pas tenue de le motiver ;
• une remise ou annulation totale ou partielle du principal ou des pénalités ;
• une remise conditionnelle — accordée sous réserve du paiement échelonné du solde restant, du respect d'un plan d'apurement ou d'une autre condition.

Remise gracieuse ou réclamation contentieuse : ne pas confondre les deux

Beaucoup de contribuables confondent la remise gracieuse et la réclamation contentieuse. Ce sont deux voies radicalement différentes, avec des effets et des conditions très distincts.

En pratique : si votre TH résidence secondaire ou votre taxe foncière vous semble mal calculée (erreur de superficie, propriété occupée à tort, exonération légale non appliquée), optez pour la réclamation contentieuse. Si le montant est correct mais que vous ne pouvez simplement pas le payer, la remise gracieuse est la voie appropriée.

Questions courantes sur la remise gracieuse en 2026

Peut-on encore demander une remise gracieuse de taxe d'habitation en 2026 ?

Oui, mais uniquement pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ou pour d'éventuels arriérés de TH résidence principale antérieurs à 2023. La TH résidence principale est supprimée depuis le 1er janvier 2023 pour tous les contribuables, sans exception ni démarche à effectuer. Les personnes anciennement exonérées (ASPA, AAH, ASI, personnes de plus de 60 ans sous plafond de ressources) n'ont plus non plus à justifier d'une exonération : leur résidence principale n'est plus soumise à la taxe.

Est-ce que l'envoi de la demande stoppe les poursuites ?

Non. Le simple envoi d'une demande de remise gracieuse n'a aucun effet suspensif sur les poursuites de recouvrement. Si vous êtes en retard de paiement, vous pouvez faire l'objet de lettres de relance, mises en demeure ou saisies. Pour obtenir un report de paiement, vous devez formuler simultanément ou séparément une demande explicite de délai de paiement auprès de votre Service des Impôts des Particuliers (SIP).

Peut-on demander une remise gracieuse pour la taxe foncière ?

Oui. La taxe foncière est un impôt direct et entre pleinement dans le champ de l'article L247 du LPF. Une demande de remise peut porter sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ou non bâties (TFPNB), sous les mêmes conditions que pour la THRS : impossibilité de payer due à une situation de gêne ou d'indigence, avec justificatifs à l'appui.

Un refus peut-il faire l'objet d'un recours ?

Oui, mais les voies de recours sont limitées. L'administration ne devant pas motiver son refus, il n'est pas possible de contester le fond de la décision devant le juge fiscal. En revanche, si le refus est fondé sur une erreur de procédure (dossier non instruit, vice de forme), un recours hiérarchique auprès du supérieur du responsable ayant pris la décision est possible, puis un recours devant le médiateur des finances publiques ou le tribunal administratif pour excès de pouvoir.

Peut-on demander une remise sur des impôts déjà payés ?

Oui. La demande peut porter sur des impôts des deux années précédentes, même s'ils ont déjà été réglés. En cas d'acceptation, l'administration rembourse la somme remise. Il n'y a donc aucune raison de ne pas formuler la demande rétrospectivement si une situation difficile est survenue après le paiement.

La demande peut-elle être renouvelée chaque année ?

Oui. Contrairement à une idée reçue, la remise gracieuse n'est pas accordée "une seule fois dans une vie". Elle peut être sollicitée chaque année, pour chaque avis d'imposition concerné, dès lors que les conditions de gêne ou d'indigence sont réunies et documentées.

Sources et références

Service-public.fr — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Impots.gouv.fr — Pourquoi ai-je reçu un avis de taxe d'habitation

Bofip.impots.gouv.fr — BOI-CTX-GCX-10 — Remises et transactions à titre gracieux

Légifrance — Article L247 du Livre des procédures fiscales