SASU Immobilière : Définition, avantages du statut

Podcast : Comment créer une SASU en 5 étapes

La création d'une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est une option prise par de nombreux investisseurs immobiliers en raison de sa flexibilité et des nombreux avantages qu'elle offre. La SASU Immobilière, qui définit spécifiquement une SASU dédiée aux activités immobilières, permet de gérer des biens, de réaliser des opérations de localisation ou de vente tout en bénéficiant d'une structure juridique souple. Ce statut offre une gestion simplifiée, une responsabilité limitée au montant du capital social et des opportunités fiscales intéressantes. Dans cet article, nous explorons en détail ce qu'est une SASU Immobilière, ainsi que les principaux avantages liés à ce statut pour les investisseurs et entrepreneurs.

SASU Immobilière : Définition

La Société par Actions Simplifiée Immobilière (SASU) est une société commerciale à responsabilité limitée à associé unique. Ce statut juridique permet d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers seuls, contrairement à une SCI pour laquelle au moins deux associés sont nécessaires. De plus, sa nature commerciale permet à ses gestionnaires d'exercer des activités immobilières commerciales. L'entreprise génère des revenus en réalisant des transactions d'achat-revente ou en louant des biens immobiliers.

Comment créer une société immobilière en SASU ?

La création d'une SASU immobilière respecte les mêmes règles que pour n'importe quelle autre SASU, et se constitue de 5 étapes :

1- Constitution du capital social

La création d’une SASU n’implique aucun capital social minimum obligatoire. De ce fait, il est légalement possible de constituer sa société avec 1 € de capital. Attention toutefois, le président actionnaire doit présenter un apport en nature avec au minimum un bien immobilier pendant la création de l’entreprise pour que la structure soit considérée comme immobilière.

2- Rédaction des statuts

Avec la SASU, la rédaction des statuts se fait de manière assez libre, car elle est peu réglementée par le code de commerce. Il est toutefois recommandé de faire appel à un professionnel habilité (avocats, notaires, juristes, experts-comptables), car certaines mentions sont obligatoires, telles que le siège social, la dénomination sociale, le montant du capital…

Découvrez ICI un modèle de statuts de la SASU

3- Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales

La création d’une SASU immobilière nécessite par ailleurs la publication d’avis de création dans un journal d’annonces légales. A la suite de cette publication, une attestation de publication est fournie au président de la SASU ou à son représentant légal.

4- Constitution du dossier de création de la SASU

La constitution du dossier de création de la SASU immobilière nécessite les documents suivants :

• Le formulaire unique du Guichet Unique (remplaçant du formulaire M0)
• L’attestation de non-condamnation et de filiation de l’associé unique
• Un exemplaire rédigé des statuts de la société
• Une attestation de dépôt des fonds SASU
• Une attestation de parution dans un journal d’annonce légale

5- Envoi du dossier au CFE ou au greffe du tribunal de commerce

La dernière étape de création de SASU immobilière est l’envoi de la demande d’immatriculation et du dossier de constitution au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) ou au greffe du tribunal de commerce.

N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des projets de création de société immobilière, nos conseillers spécialisés seront capables de vous aiguiller au mieux dans votre projet, et de vous accompagner dans la création de votre SASU en ligne.

La fiscalité de la SASU immobilière

La SASU immobilière est imposée à l'Impôt sur les Sociétés (IS), selon les règles de comptabilité des créances/dettes. L'option à l'impôt sur le revenu n'est pas possible pour ce type de société. De son côté, le président est soumis à l'impôt sur le revenu au titre de ses rémunérations perçues, ainsi que ses dividendes.

La SASU offre une grande flexibilité, ce qui en fait un choix populaire parmi les entrepreneurs souhaitant exercer seuls. Elle est soumise au régime de l'impôt sur les sociétés (IS) et bénéficie de divers allègements fiscaux.

Un taux réduit de 15 % s'applique aux petites et moyennes entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires hors taxes n’excédant pas 10 000 000 € et dont le capital est entièrement libéré et détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques. Ce taux s'applique sur la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 €. Au delà, le taux d'imposition est de 25 %.

Le régime social de la SASU immobilière

La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) permet au dirigeant d'accéder à une bonne protection sociale. Ce dernier est en effet affilié au régime général de la Sécurité sociale, avec la couverture sociale complète que cela implique (assurance, maladie, retraite, chômage), au même titre qu’un salarié.

À savoir : Depuis le 1er novembre 2019, un président assimilé-salarié, n’a pas de droit au chômage possible après une procédure de liquidation judiciaire.

Un associé rémunéré exclusivement en dividendes ne cotise pas et ne bénéficie donc d'aucune protection sociale.

Les avantages de la SASU immobilière

La SASU immobilière présente plusieurs avantages (comparativement à une SCI -société civile immobilière- ou à une activité en LMNP -Location Meublée Non-professionnelle - par exemple) :

> Une grande souplesse de fonctionnement, le code de commerce imposant peu de contraintes dans la gestion de la SASU, SASU est la forme juridique qui offre le régime le plus souple à l’entreprise avec une grande liberté contractuelle. Elle a toutefois l’obligation de désigner un président (qui est généralement l'actionnaire unique de la société).

> C'est une solution pour investir seul dans l'immobilier, car la SASU se constitue d'un actionnaire unique au contraire de la SCI pour laquelle deux associés minimum sont nécessaires. L'associé unique prend toutes les décisions relatives à la gestion des biens détenus seuls.

> Un régime social protecteur, le président étant rattaché au régime général de la Sécurité Sociale. Il bénéficie ainsi d'une couverture sociale complète, à condition de se verser une rémunération : assurance, maladie, retraite...

> La responsabilité de l'actionnaire est limitée à ses apports, il n'engage pas son patrimoine personnel. En cas de défaut de paiement, de dettes de la société, l'engagement de l'actionnaire unique sera limité à ses apports (capital social, apport en nature).

> Aucun capital social minimum n'est pas imposé, cependant un bien immobilier doit être apporté obligatoirement (par apport en nature) pour que la structure soit considérée comme immobilière.

Les inconvénients de la SASU immobilière

Malgré tous les avantages que présente la SASU immobilière (détaillés ci-dessus), ce statut juridique présente néanmoins quelques inconvénients :

> Des cotisations sociales élevées dans le cas de versement de rémunération : le taux de cotisations est de 70 % environ, ce qui signifie que pour une rémunération de 1000 €, le coût pour la société est de 1700 €. Dans le cas de la distribution de dividendes, la flat tax s'applique, limitant les prélèvements sociaux à 17,2 % du montant distribué.

> Une double imposition pour le président, à savoir l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 38.120 € de résultat, 25 % au-delà de ce montant), puis l'impôt sur le revenu pour les rémunérations perçues par le président (selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu).

Tableau comparatif entre EURL et SASU 

La SASU et l'EURL sont les deux formes sociales ne comptant qu'un seul associé. Néanmoins, des différences les distinguent.

Le choix entre l'EURL et la SASU dépend principalement de vos priorités. Si vous recherchez une structure simple à gérer et une fiscalité favorable pour des revenus modestes, l'EURL est une option intéressante. En revanche, si vous privilégiez une plus grande flexibilité, une meilleure protection sociale et une optimisation fiscale adaptée aux entreprises plus rentables, la SASU sera probablement plus avantageuse.

Chaque statut présente des avantages en fonction de vos objectifs, il est donc essentiel de bien évaluer vos besoins avant de faire votre choix.

Quelles différences entre SCI et SAS immobilière ?

La SCI et la SAS présentent des similarités, mais se distinguent par certaines différences :

• Le nombre d’associés : La SAS peut comprendre un seul associé et n’a pas un nombre d'associés limité, tandis que la SCI a un nombre minimum de deux associés.
• Le type d’activité : L’activité exercée en SAS est une activité de type commerciale, tandis que la SCI est société civile, qui ne peut pas être de type commerciale
• La responsabilité : La SAS est une société à responsabilité limitée, ce qui signifie que leur patrimoine personnel n’est jamais à risque, toutefois la SCI est une société à responsabilité illimitée, les patrimoines et biens personnels des associés peuvent donc être saisis par des créanciers.
• La gestion et le fonctionnement : La SAS est une société au fonctionnement souple, cependant la SCI n’est pas obligée de publier ses comptes sociaux, à l’inverse de la SAS, qui doit fournir ses comptes annuels au Greffe du Tribunal, qui les rend publics.
• Imposition de la société : La SAS est le plus souvent soumise à l’IS, avec une option de l’IR sur une période limitée de 5 ans. La SCI est quant à elle imposée sur le revenu (IR) avec l’option de l’imposition sur les sociétés (IS)

SCI ou SAS : Pourquoi choisir de créer une SAS plutôt qu'une SCI ?

La SAS peut être transformée en SASU et être créée par un associé unique. Si l’entrepreneur est seul, la SCI n’est pas une option, car elle nécessite au moins deux associés.

De plus, si vous souhaitez créer une société commerciale, la SCI n’est pas une option, car étant une société civile elle ne peut pas permettre la gestion d’un commerce quel qu’il soit.

Si le projet entrepreneurial concerne la création d’une société d'investissement immobilier ou la construction d’un patrimoine immobilier d’ampleur, la création d’une SAS est plus adaptée. Toutefois, la SCI immobilière permet la transmission d’un patrimoine immobilier, les activités de location ou de gestion de biens, ainsi que les activités d’achat-ventes exceptionnelles.

Ressources et références 

Entreprendre.service - Public : Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) : ce qu'il faut savoir

Entreprendre.service - Public : Fiscalité de la société par actions simplifiée unipersonnelle : ce qu'il faut savoir

Legifrance.gouv : Code du commerce articles L227-1 à L227-20 Régime de la SASU (partie législative)

Legifrance.gouv : articles R227-1-1 à D227-3 Régime de la SASU (partie réglementaire)