SAS Immobilière : Définition, fonctionnement et avantages

L'article en brefChoisir la structure juridique adaptée est crucial lorsqu'on se lance dans l'investissement immobilier, et la Société par Actions Simplifiée (SAS) immobilière se présente comme une option séduisante de par sa grande flexibilité. Cet avantage non négligeable offre la possibilité de définir sur-mesure les règles de fonctionnement de l'entreprise, s'adaptant ainsi parfaitement aux besoins spécifiques des projets immobiliers. En mettant l'accent sur la souplesse de gestion et d'organisation, la SAS immobilière se distingue comme une structure juridique idéale, permettant de s'impliquer activement dans diverses opérations immobilières, qu'il s'agisse d'achat, de vente ou de gestion de biens.

La comparaison entre la SAS immobilière et la Société Civile Immobilière (SCI) met en lumière des différences significatives, notamment en termes d'activités autorisées, de flexibilité de la rédaction des statuts, et du régime fiscal. La SAS immobilière permet une activité commerciale directe dans le secteur immobilier, contrairement à la SCI, et offre une liberté statutaire qui autorise les associés à organiser l'entreprise selon leurs préférences, avec une responsabilité limitée aux apports. Ces caractéristiques font de la SAS immobilière une structure attractive pour ceux qui cherchent à protéger leur patrimoine personnel tout en bénéficiant d'une gestion souple et d'un potentiel fiscal avantageux.
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Article rédigé et certifié par Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
Temps de lecture : 5minDernière mise à jour : 15/03/2024
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SAS Immobilière Définition, fonctionnement et avantages

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, choisir la bonne structure juridique pour votre entreprise peut faire toute la différence. Parmi les options disponibles, la Société par Actions Simplifiée (SAS) immobilière se distingue par sa flexibilité et ses nombreux avantages. Mais qu'est-ce exactement qu'une SAS immobilière, et en quoi diffère-t-elle d'autres formes juridiques ? Dans cet article, nous explorons en détail ses avantages uniques, ses contraintes, et pourquoi elle pourrait être la structure idéale pour votre projet immobilier !

Qu'est-ce qu'une SAS immobilière ? Définition

Une Société par Actions Simplifiée (SAS) dédiée à l'immobilier est une forme juridique d'entreprise qui offre une grande flexibilité et s'adapte parfaitement aux besoins des projets immobiliers. Cette structure est constituée d'au moins un associé, qui peut être une personne physique ou morale. L'objectif principal d'une SAS immobilière est de détenir, gérer et s'impliquer activement dans des opérations immobilières, qu'il s'agisse d'achat, de vente, de location ou de gestion de biens immobiliers.

La SAS immobilière se distingue par sa souplesse, notamment en termes de gestion et d'organisation. Les associés ont la liberté de définir les règles de fonctionnement de la société dans les statuts, avec comme seule obligation la nomination d'un président qui agira en tant que représentant légal de la société.

 

Quelles différences entre une SAS immobilière et une SCI ?

La différence entre une Société par Actions Simplifiée (SAS) immobilière et une Société Civile Immobilière (SCI) réside principalement dans leur structure, leur fonctionnement, et leur régime fiscal. Voici les principales distinctions :

1. La nature de l'activité

Une Société Civile Immobilière (SCI) est, par définition, une société civile qui ne peut pas exercer d'activité commerciale. L'unique objectif de la SCI est de détenir et de gérer des biens immobiliers. Il est par exemple impossible, en SCI, de faire de l'achat/revente de bien immobilier car cela serait considéré comme une activité commerciale. Il est tout de même possible de faire de la location de bien immeuble meublé en SCI uniquement dans des conditions précises (soumis à l'impôt sur les sociétés).

En revanche, la SAS peut exercer tout type d'activité en rapport avec l'immobilier dont une activité commerciale. Ce type de société permet donc l'achat/revente de biens immobiliers contrairement à la SCI.

Les textes légaux qui régissent la SAS se trouvent dans le code de commerce alors que les textes propres à la SCI sont indiqués dans le code civil.

2. Rédaction des statuts

La particularité de la SAS se trouve dans sa grande souplesse dans la rédaction de ses statuts. Les associés ont alors la liberté de régir les règles et d'organiser le fonctionnement de la société comme ils le souhaitent. La seule condition étant l'obligation de nommer un président comme représentant de l'entreprise.

Contrairement à la SAS, les statuts d'une SCI doivent répondre à des règles très précises définit dans l'article 1835 du code civil. Les statuts doivent être rédigé par écrit par acte authentique ou acte sous seing privé et doivent mentionner obligatoirement les clauses suivantes :

  • L’apport de chaque associé
  • La forme juridique
  • L’objet social
  • L’appellation
  • Le siège social
  • Le capital social
  • La durée de la société
  • Les modalités de fonctionnement

3. Nombre d'associés

Une troisième différence entre ces deux formes juridiques résulte dans le nombre d'associé minimum. Une SAS immobilière peut se décliner en SASU (Société par Action Simplifié Unipersonnelle) immobilière qui ne comprend qu'un seul associé. En revanche, la SCI doit obligatoirement être composée au minimum de deux associés. Si vous êtes seul dans votre projet immobilier, il est donc préférable d'opter pour le régime juridique de la SASU.

4. La responsabilité des associés 

Une SAS est une société à responsabilité limitée aux apports c'est-à-dire que les associés ne peuvent pas être poursuivis sur leur patrimoine personnel en cas de liquidation de la société. À l’inverse dans le cadre de la SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, c'est-à-dire que si la société n'est plus en mesure de répondre aux paiements de ses dettes, les associés peuvent être amenés à engager leur patrimoine personnel.

5. Imposition

Même si la SAS peut opter pour le régime d'imposition sur le revenu pour une durée maximale de 5 exercices, elle est traditionnellement imposée à l'impôt sur les sociétés contrairement à la SCI qui peut opter pour le régime de l'imposition sur les sociétés mais qui, de façon générale, il est plus avantageux de choisir le régime d'imposition des sociétés.

SCI ou SAS ?

 SASSCI
Nature de l'activitéSociété commercialeSociété civile
Rédaction des statutsFlexibilité statutaireRigidité/obligations statutaire
Nombre d'associés1 minimum2 minimum
Responsabilité des associésLimitée aux apportsIndéfini
Régime d'imposition

Impôts sur les sociétés 

(sauf option pour une durée de 5 ans)

Impôts sur le revenu

(généralement) 

Pour en savoir plus sur la création d'une SCI, cliquez ici.

Si vous hésitez toujours entre la création d'une SAS ou d'une SCI, cliquez ici.

 

Le fonctionnement de la SAS immobilière

Une SAS immobilière va fonctionner comme une SAS classique.

Grâce à sa grande liberté statutaire, les associés fondateurs peuvent décider du mode de fonctionnement de leur société en organisant l'attribution et l'exercice du pouvoir.

Une seule contrainte persiste dans l'obligation de la nomination d'un président. Ce président va détenir des pouvoirs dans la prise de décision mais également dans la représentation de la société à l'égard des tiers. Sa nomination et sa révocation restent cependant soumises aux règles définit par les statuts.

Les associés sont également libres d'insérer dans les statuts lors de la constitution de la SAS, de nouvelles clauses.

Pour en savoir plus sur la société par actions simplifiées, cliquez ici.

 

Le régime fiscal de la SAS immobilière

Par principe, une SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés. Elle peut relever de l'impôt sur le revenu sur option pour une durée de 5 exercices comptables maximum. Cette option peut être déclenchée lors de la création de la société ou dans les trois premiers mois suivant l'exercice comptable concerné. En cas de régime d'imposition sur le revenu, les bénéfices sont imposables et à reporter sur la déclaration de revenu personnel des associés et sont soumis au barème progressif.

Vous pouvez renoncer à cette option à tout moment, il n'est pas nécessaire d'attendre le délai de 5 exercices pour passer au régime de l'impôt sur les sociétés.

Si vous êtes imposé à l'impôt sur les sociétés, alors vous serez imposé au taux de :

  • 15% sur les premiers 42 500€ de bénéfice. C'est le taux réduit d'impôt sur les sociétés.
  • Puis 25% sur les bénéfices au-delà de 42 500€

Ces taux sont valables pour 2023 et varient chaque année.

Si vous optez pour le régime d'imposition sur le revenu, vous devez déclarer le montant de vos bénéfices sur votre fiche d'imposition personnel et ce montant sera soumis au barème progressif.

Immobilisation et amortissement du bien immeuble

En société, lors de l'acquisition d'un bien immeuble, celui-ci est immobilisé et amorti sur la société. Cela permet d'étaler la charge sur plusieurs années et donc de réduire la base imposable du calcul de l’impôt sur les sociétés chaque année.

Imposition des plus ou moins value

En cas de vente du bien, les plus values réalisées sont soumises à l'impôt sur les sociétés.

 

Les avantages de la SAS immobilière

Avant d'entreprendre la création d'une SAS, il est important d'en dégager les principaux avantages. Les avantages de la SAS immobilière sont les suivants :

  • une grande liberté statutaire permettant de choisir les règles d'organisation de la société
  • pas de capital social minimum (1€ symbolique)
  • une responsabilité limitée aux apports permettant de protéger votre patrimoine personnel.

Pour en savoir plus sur les avantages que confère la création d'une SAS, cliquez ici.

 

Les inconvénients de la SAS immobilière

Malgré les nombreux avantages que propose la constitution de la SAS, il faut être conscient des inconvénients que peut engendrer la création d'une telle société :

  • Obligation de déclarer ses comptes annuels
  • Obligation d'une tenue comptable
  • Désignation d'un commissaire aux apports pour l'évaluation des apports en nature excèdent 30 000€
  • Coût de fonctionnement élevé
  • Cotisations salariales d'environ 75% à régler si prise de salaire

 

Comment créer une SAS immobilière ?

Les étapes de la constitution de la SAS immobilière sont les mêmes que la création d'une SAS. C'est-à-dire :

  • L'apport d'un capital social (1€ symbolique minimum) en apport numéraire ou apport en nature
  • Désignation du président de la société
  • La rédaction des statuts
  • Publication de l'avis de création dans le journal d'annonces légales
  • Demande d'immatriculation de la société

La SAS immobilière a cependant la spécificité de mentionner dans son objet social l'activité immobilière. L'objet social d'une société est inscrit dans les statuts. Il répertorie l'ensemble des activités qu'une société est autorisée à exercer dans le cadre de son activité. En indiquant un objet social d'achat et de gestion de biens immeubles, votre SAS peut donc pratiquer cette activité commerciale.

Il sera également nécessaire de faire un apport en nature d'un bien immobilier afin de commencer l'activité. Si ce bien immeuble a une valeur excédant 30 000€, il y aura l'obligation de la nomination d'un commissaire aux apports afin de déterminer la valeur réelle du bien.

L-Expert-Comptable.com vous aide à créer votre SAS immobilière

Nous avons minutieusement exploré les spécificités de la SAS immobilière et les avons comparées à celles de la SCI, deux structures juridiques fréquemment adoptées. Cependant, il existe d'autres options, telles que la SARL immobilière ou la SARL de famille, ainsi que des variantes spécifiques comme la SCI familiale.

Lancer un projet d'entreprise, tel que la création d'une société, est un processus exigeant. Le choix de la structure juridique appropriée et la préparation de tous les documents nécessaires sont des étapes cruciales. C'est là que notre équipe de L-Expert-Comptable.com intervient : nous sommes là pour vous accompagner et vous guider. Dès le premier contact téléphonique, nous analysons votre situation, vous conseillons sur la forme juridique la plus adaptée à votre projet et vous fournissons des recommandations pour bien démarrer.

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