La meilleure option pour investir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Méconnus du grand public, la SARL immobilière fait figure de concurrente sérieuse à la SCI.
Une SARL immobilière c'est quoi ? Définition
Une SARL immobilière est une société à responsabilité limitée avec un but commercial qui se spécialise dans le domaine de l'immobilier, administrée par l'article 239 du Code général des impôts (CGI). Aussi nommée sous le terme de SARL familiale ou SARL de gestion immobilière (même si ces termes sont impropres juridiquement), elle est possédée par deux ou plusieurs associés qui fixent les règles de fonctionnement et partagent les bénéfices obtenus. La SARL a la possibilité d'acquérir des biens immobiliers à son nom, de les revendre ou de les louer. Elle peut également assumer la gestion et la maintenance des biens immobiliers. Elle peut s'apparenter à une société civile immobilière (SCI), à la différence qu'il s'agit d'une société commerciale et que la SCI, elle est une société civile. Cette différence impacte le fonctionnement de la SARL immobilière au niveau fiscal et légal.
Le fonctionnement d’une SARL immobilière
La SARL immobilière doit nécessairement être détenue par des personnes physiques puisqu'un lien de parenté est exigé entre les associés pour bénéficier de son statut fiscal spécifique.
Comme toutes les activités liées à l'immobilier, détenir un savoir-faire dans l’effet de levier bancaire peuvent grandement aider à la réalisation des opérations.
(L'effet de levier est le montant de la dette qu'une entreprise détient dans sa combinaison de dette et de capital-actions (structure financière). Une entreprise dont le niveau de dette dépasse la moyenne de son industrie bénéficie d'un effet de levier élevé.)
En outre, étant donné que la SARL immobilière est une société commerciale, ses obligations comptables et déclaratives peuvent être plus importantes que celles des SCI à objet civil lorsqu'elles sont soumises à l'impôt sur le revenu.
Détention et exploitation d’un bien immobilier en SARL immobilière
Le but de la SARL immobilière est de pouvoir exploiter un bien immobilier tout en bénéficiant du statut avantageux de la location meublée non professionnelle. A ce titre, la SARL immobilière ne doit pas exercer d'activité civile comme la location nue sanas quoi elle perdrait son statut particulier et basculerait automatiquement à l'IS comme une SARL classique.
Les associés possèdent des parts de la société et à ce titre ils participent à la vie de la structure en participant aux votes en assemblée générale concernant les décisions importantes (nomination de dirigeant, augmentation de capital, agrément lors de l'acquisition de biens...).
Si les associés participent ponctuellement à la vie de la structure, leur pouvoir n'est pas le même que celui du ou des dirigeants qui font fonctionner la structure au quotidien. Toutes les décisions ne sont pas approuvées en assemblée générale. Celles qui ne relèvent pas de sa compétence incombent au gérant.
L’emprunt immobilier dans une SARL immobilière est-il possible ?
Il faut d’abord comprendre le principe d’effet de levier bancaire.
Son but étant de préférer s’endetter par un emprunt auprès d'une banque pour bénéficier d’une plus grande capacité d’investissement.
Une plus grande capacité d'investissement est souvent synonyme de revenus locatifs plus importants ou alors d'un bien de meilleure qualité, que ce soit en matière de localisation ou de qualité de conception ou construction.
Le recours à l'emprunt immobilier par une société de capitaux, ce qu'est une SARL immobilière, nécessitera bien souvent des prises de garanties supplémentaires du prêteur. Il pourra s'agit de nantissement du bien acquis, ou de cautionnement de la part d'associés ayant un patrimoine suffisant. Il s'agit là de points à négocier avec le banquier et non d'obligations légales.
Le coût d'une SARL immobilière
En tant que société commerciale, elle est dans l'obligation de tenir une comptabilité d'engagement, et à ce titre, on ne peut que recommander l'intervention d'un expert comptable. Contrairement à une SCI transparente, on ne peut pas se contenter d'enregistrer les mouvements bancaires.
Ce point traité, il n'existe pas de différence de coût marqué entre une SCI et une SARL de famille. Les frais de fonctionnement sont à peu près identiques.
A noter toutefois l'obligation de procéder au dépôt des comptes auprès du greffe du tribunal de commerce, ce qui n'est pas le cas des comptes d'une SCI.
Avantages et inconvénients de la SARL immobilière
Le côté spécifique de la SARL immobilière/SARL immobilière famille lui permet d'être avantageuse sur certains points non négligeables mais en contrepartie ce genre de société reste très pointilleuse et donc ne correspond pas à tous.
Ses avantages
La mise en commun des ressources entre les associés :
Les apports personnels des associés de la SARL peuvent être mis en commun dans le but d'agrandir leur patrimoine immobilier, afin de mieux générer et d'augmenter des revenus locatifs.
Une SARL immobilière associe des investisseurs qui ont le même but, avancer dans l'immobilier de la même manière, les mêmes objectifs, ensemble. Ce principe est très important et c'est ce qui permet aux associés et au gérant de travailler main dans la main en une même vision et un même objectif.
La responsabilité limitée pour les associés :
Le patrimoine personnel des associés est protégé grâce à la responsabilité limitée. C'est-à-dire que si les créanciers cherchent à se rembourser, ils ne pourront pas se tourner vers ce patrimoine des associés. Autrement dit, les associés apportent de l'argent sur le capital de la société, le créancier devra uniquement récupérer son dû par le capital mais les associés ne pourront pas perdre plus que l'investissement qu'ils ont choisi de financer.
La SARL immobilière de famille :
Pour rappel, quand on parle de SARL immobilière, on fait référence à la SARL de famille.
Une SARL de famille est qualifiée ainsi si l'ensemble des associés sont parents en ligne directe, frères et sœurs, mariés ou partenaires de PACS.
Notez que rien n'empêche des personnes sans lien de parenté de constituer une SARL et d'investir dans l'immobilier mais celle-ci ne sera pas qualifier de SARL de famille et elle obéira aux règles classiques affectant les SARL.
Une fiscalité avantageuse :
La SARL de famille bénéficie d'une fiscalité particulière : ses résultats sont imposés à l'impôt sur le revenu. Dans la pratique cela signifie que :
la société ne paye elle-même aucun impôt
ce sont les associés qui doivent ajouter à leur revenu imposable à l'impôt su le revenu la quote part de résultat de la société leur revenant
on peut appliquer les règles des particuliers à savoir notamment le régime LMNP ou encore l'abattement pour durée de détention lors de la cession du bien
Ses inconvénients
La responsabilité limitée
Après vu ci-dessus, Si les associés ne bénéficient pas d’un actif suffisant, ça deviendra compliqué de présenter les garanties requises pour obtenir leur crédit. Pour qu'ils puissent opter pour l'effet de levier et réaliser un meilleur investissement immobilier, les investisseurs et les gérants devront mettre en évidence une somme de caution grâce à leur fonds personnel. Ce qui enlèverait la sécurité qu'implique la société à responsabilité limitée. Dans ce cas il faudrait potentiellement envisager la SCI.
Absence de dividendes
Le fait que la société ne soit pas imposée à l'impôt sur les sociétés empêche aux associés de percevoir des dividendes soumis à flat tax. Ainsi, même si la société ne procède à aucune distribution, un résultat bénéficiaire entraîne une base imposable positive pour les associés.
Dans quel cas s'intéresser à la SARL immobilière ?
La SARL (Société à Responsabilité Limitée) immobilière peut être une structure juridique intéressante dans plusieurs cas :
Investissement immobilier collectif :
Si plusieurs personnes souhaitent investir dans l'immobilier ensemble, la SARL immobilière peut être utilisée pour structurer cet investissement. Chaque associé détient des parts sociales de la SARL en fonction de sa contribution financière, et les bénéfices et les charges liés aux biens immobiliers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation.
Attention, seules les locations meublées sont compatibles avec l'objet commercial d'une SARL de famille.
Gestion immobilière :
La SARL immobilière peut être utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. Elle permet de séparer juridiquement les biens immobiliers de leurs propriétaires et de mettre en place une structure de gestion plus formelle et professionnelle. Cela peut être particulièrement avantageux lorsque les biens immobiliers sont nombreux, diversifiés ou nécessitent une gestion plus complexe.
Transmission patrimoniale :
La SARL immobilière offre une certaine flexibilité en matière de transmission du patrimoine immobilier. Les parts sociales de la SARL peuvent être transmises plus facilement que la propriété directe des biens immobiliers. Cela peut faciliter la transmission de patrimoine aux héritiers ou aux futurs propriétaires tout en préservant la continuité de la gestion.
Protection du patrimoine :
La SARL immobilière permet de séparer le patrimoine personnel des associés du patrimoine de la société. En cas de difficultés financières ou de litiges liés aux biens immobiliers, les créanciers ne peuvent généralement pas saisir les biens personnels des associés, ce qui offre une certaine protection du patrimoine personnel.
Avantages fiscaux :
La SARL immobilière peut bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que la déduction des charges liées à l'activité immobilière (frais d'entretien, intérêts d'emprunt, etc.) pour réduire le résultat imposable de la société. Cela peut contribuer à optimiser la fiscalité de l'activité immobilière.
Cependant, il est important de noter que la création et la gestion d'une SARL immobilière impliquent des formalités juridiques, comptables et fiscales spécifiques.
SARL ou SAS immobilière ?
Il est possible de procéder à des investissements immobiliers avec une SAS. La contrainte principale concernera l'imposition puisqu'une SAS ne peut pas durablement être imposée à l'IR (l'option IR des SAS est limitée à 5 exercices). Cela interdira donc l'accès au régime avantageux des LMNP.
SARL de famille ou SCI ?
Cela dépendra du type de location envisagée. La SARL de famille est adaptée aux locations meublées, alors que la SCI est souvent préférée pour les locations nues.
Il n'est pas interdit d'exploiter des biens loués meublés en SCI, mais fiscalement cela entraîne l'assujettissement de la société à l'IS, même sans option de sa part, ce qui est parfois un mauvais choix.
Ce sont donc avant tout les règles fiscales qui vont présider au choix d'une structure plutôt qu'une autre.
Comment créer une SARL immobilière ?
Dans une société à responsabilité limitée avec comme but l'acquisition de bien immobilier. Il faut dans un premier temps réussir à rassembler des investisseurs. Deux personnes au minimum, qu'elles soient morales ou physiques, qui veulent avancer dans un objectif commun en qui veulent partager leurs ressources.
Une création est réalisable en plusieurs étapes :
- Rédaction des statuts :
Les statuts de la SARL doivent être rédigés. Ils doivent inclure des informations telles que la dénomination sociale de la société, l'objet social (activités immobilières), le montant du capital social, la répartition des parts sociales entre les associés, les règles de fonctionnement de la société, etc.
- Apports en capital :
Les associés doivent effectuer des apports en capital à la société. Ces apports peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers) ou en industrie (apport de compétences ou de travail). Le montant minimum légal du capital social pour une SARL en France est actuellement de 1 euro, mais il est recommandé d'envisager un capital social plus élevé pour apporter une crédibilité financière à la société.
- Enregistrement et formalités :
Les statuts de la SARL doivent être enregistrés auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Cela peut être fait en ligne ou en personne, en fournissant les documents requis et en payant les frais d'enregistrement.
- Publication d'une annonce légale :
Une annonce légale doit être publiée dans un journal d'annonces légales pour informer le public de la création de la SARL. L'annonce doit contenir certaines informations obligatoires, telles que la dénomination sociale, le siège social, le montant du capital social, etc. Une attestation de parution de l'annonce légale sera délivrée et devra être fournie lors des étapes suivantes.
La SARL immobilière doit être immatriculée au RCS. Pour cela, il est nécessaire de constituer un dossier comprenant différents documents, tels que les statuts, l'attestation de parution de l'annonce légale, une déclaration sur l'honneur de non condamnation des gérants, etc. Le dossier est ensuite déposé au greffe du tribunal de commerce compétent, accompagné des frais d'immatriculation.
- Obtention des numéros d'identification :
Une fois immatriculée au RCS, la SARL immobilière doit obtenir différents numéros d'identification, tels que le numéro SIREN, le code APE/NAF, le numéro de TVA intracommunautaire, etc. Ces numéros sont nécessaires pour effectuer des opérations commerciales et fiscales.
- Ouverture d'un compte bancaire professionnel :
La SARL immobilière doit ouvrir un compte bancaire dédié à son activité commerciale. Les fonds de la société doivent transiter par ce compte.
Il est important de noter que les étapes et les formalités spécifiques peuvent varier en fonction de la législation du pays et des exigences locales. Il est recommandé de consulter un professionnel qualifié (avocat, expert-comptable, notaire).
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