Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente ? Définition

Le compromis de vente peut aussi être appelé promesse synallagmatique de vente. Les deux parties (l’acheteur et le vendeur) sont d’accord pour l’un vendre et l’autre acheter un bien immobilier à un prix déterminé. Concrètement, ce document est un avant-contrat.

Le compromis de vente est différent de la promesse de vente. La promesse de vente engage uniquement le vendeur alors que le compromis de vente engage les deux parties.

Quelle est la durée maximum d'un compromis de vente ?

La durée de validité d'un compromis de vente est la période pendant laquelle les 2 parties doivent respecter leurs obligations respectives. Ainsi, la date maximale à laquelle sera signé l'acte de vente définitif sera fixée.

Cette date résulte d'un accord entre le vendeur et l'acheteur et est inscrite dans le compromis de vente. Lors de cette décision, certains facteurs sont à prendre en compte.

En effet, un délai suffisant doit être anticipé pour que toutes les clauses suspensives soient levées, comme par exemple l'obtention du crédit ou encore, la vente du précédent logement.

En général, la durée maximale d'un compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois.

La prolongation de la durée de la validité d'un compromis de vente

Normalement, si la date limite du compromis de vente est atteinte, le contrat devient caduc. Cependant, l'acheteur et le vendeur peuvent demander une prolongation.

Dans ce cas, un avenant au compromis de vente est créé afin de repousser la date de signature de l'acte authentique de quelques semaines ou mois. Le notaire le rédige alors et les deux parties signent l'avenant.

La prolongation de la durée de la validité du compromis de vente peut aussi être causée par d'autres éléments:

• Si le délai prévu est insuffisant pour réaliser l'ensemble des clauses suspensives, le report de la signature de l'acte de vente peut être décidé par le notaire.
• Si l'agent immobilier n'a pas envoyé le mandat de vente et qu'il est impossible de calculer les frais d'agences

Nb : Si le compromis de vente est signé entre particuliers et que sa durée de validité dépasse les 18 mois, la signature doit obligatoirement se faire devant un notaire.

L'annulation du compromis de vente avant la date limite

Il est possible d'annuler un compromis de vente avant la date limite fixée lors de la signature du contrat. Plusieurs cas sont concernés:

• L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente et peut donc interrompre le processus d'achat durant cette période. Le contrat sera alors caduc.
• Dans le cas où l'une des clauses suspensives n'est pas validée dans les temps impartis, le compromis de vente peut alors être interrompu avant la fin du délai maximal.

Dans ces deux cas, l'acquéreur se verra restituer les sommes déjà versées, sans pénalités ni frais d'aucune sorte.

Comment faire un compromis de vente ?

Le contrat écrit : qui le rédige ? (acte authentique ou sous seing privé)

Le compromis de vente est un document écrit. Il peut être établi par un notaire (acte authentique) ou dans un cadre privé (acte sous seing privé) .

Les parties sont libres de choisir le mode d’établissement du compromis. Il est conseillé d’être aidé par un professionnel (notaire ou agent immobilier) afin de ne pas se tromper dans le contenu du compromis.

La législation en vigueur est en constante évolution et certains modèles présents sur internet par exemple, ne sont plus forcément à jour.

La présence d’un notaire est obligatoire quand la durée du compromis de vente est supérieure à 18 mois.

Le contenu

Le compromis de vente doit comporter un certain nombre d’informations afin qu’il soit valable:

• L’identité complète du vendeur et de l’acquéreur,

• Le prix de vente,

• Une détermination précise du bien vendu ainsi qu’un inventaire complet de tout ce qui le compose,

• Les modalités de financement du bien,

• Le diagnostic du bien et d’autres mentions obligatoires.

Il est important de se faire aider par un professionnel afin de ne pas passer à côté d’une mention importante qui pourrait entraîner la nullité du contrat en cas d’incompréhension entre les deux parties.

Les clauses spéciales

Les clauses incluant des conditions suspensives

La condition suspensive obligatoire la plus répandue, est celle de l’octroi du prêt pour financer l’achat du bien. Le compromis de vente ne pourra être valable que quand l’acheteur aura les finances pour acquérir le bien.

Si jamais cette condition n’est pas remplie avant la fin de la période prévue du compromis, la vente ne s’effectuera pas. Il s’agit ici d’une sécurité pour le vendeur.

Il existe bien d’autres conditions suspensives : la vente ne se conclura qu’avec la preuve qu’aucun droit de passage n’existe (servitude) ou encore la garantie qu’il n’y a aucune hypothèque en cours.

Ces deux clauses ont vocation à protéger l’acheteur afin qu’il n’ait pas de mauvaise surprise une fois la vente conclue définitivement.

Le versement du dépôt de garantie

Tout comme pour une promesse de vente , il est généralement demandé à l’acquéreur de verser un acompte sur le prix de vente du bien qui est de 10%.

Il permet à l’acquéreur de réserver le bien et au vendeur de se sécuriser un peu plus en attendant la conclusion de la transaction (acte de vente).

Que devient cette somme ?

• Si la vente se concrétise, elle viendra en déduction du prix de la vente.

• Si la vente n'aboutit pas, car l’acquéreur se rétracte dans le délai légal de 10 jours ou qu’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée, la somme lui sera restituée. S’il s’avère que c’est pour une tout autre raison la somme sera conservée par l’acheteur au titre d’indemnité.

Généralement, une vente n’est pas conclue quand une des conditions suspensives de contrat n’a pas été honorée.

Les documents à joindre obligatoirement

La loi Alur de 2015 a imposé une liste importante de documents à fournir avec la conclusion d’un compromis de vente. Tous ces documents permettent à l’acheteur d’acquérir le bien immobilier en se préservant des mauvaises surprises une fois qu’il sera installé dedans.

Les diagnostics obligatoires concernent les domaines suivants :

• le plomb et l’amiante ;

• la performance énergétique, sur les risques naturels et technologiques ;

• les termites,

• l’installation intérieure de gaz et d’électricité (+ de 15 ans) ;

• l’assainissement non collectif.

Quand il s’agit de la vente d’un bien situé dans une copropriété, des documents supplémentaires sont à fournir :

• Tous les documents qui concernent la situation financière de la copropriété,

• Ceux expliquant le fonctionnement de l’organisme,

• Les documents relatifs à l’état de l’immeuble.

Il est essentiel d’annexer tous ces documents au jour de la signature du compromis. Une ou plusieurs annexes manquant le jour J a pour effet de reporter le délai de rétractation de l’acheteur. Le délai ne débutera qu’au lendemain du jour de la réception de tous les documents.

Le délai de rétractation

Depuis 2015, l’acheteur bénéficie du droit de se rétracter sans se justifier. Le délai de rétractation est de 10 jours. Ce droit est uniquement applicable à l’acheteur personne physique et non à une personne morale (société).

Le début de ce délai est différent selon les situations :

• Le compromis de vente est fait devant un notaire : le délai commence le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente à l’acheteur.

• Le compromis est un acte sous seing privé : il commence le lendemain de la notification du compromis.

Si le dernier jour du délai intervient un jour férié, la fin est alors repoussée au premier jour ouvrable suivant.

Comment l’acheteur peut-il se rétracter ? L’ancien acquéreur doit envoyer sa décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas besoin de motiver sa décision. Le compromis de vente tombe alors à l’eau et s’il y a eu versement d’un acompte celui-ci devra être reversé à l’acquéreur dans un délai de 21 jours.

Important : le vendeur ne dispose pas du droit de rétractation.