Le bail précaire (ou bail commercial dérogatoire) dure 3 ans contrairement au bail commercial classique dont la durée est de 9 ans. Le bail précaire est signé à l’entrée dans les locaux avec un montant de loyer librement fixé entre les parties. Ce bail convient aux sociétés nouvellement créées afin d’apprécier leur évolution financière. Le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité d’éviction normalement versée au locataire s’il n’accepte pas le renouvellement. Ce contrat ne peut pas être résilié avant sa fin prévue, sauf en cas d’accord des deux parties.
Particularités du contrat de bail précaire
Pour bénéficier des avantages du bail précaire, plusieurs conditions sont à réunir :
Une clause dans le contrat de bail doit être rédigée afin de permettre aux deux parties de manifester clairement leur intention de ne pas être sous le coup de la réglementation des baux commerciaux
Un bailleur a le droit de conclure avec le preneur à bail (le locataire) plusieurs contrats, ceux-ci ne doivent pas dépasser 3 ans (même cumulés)
Le contrat de bail doit être signé lorsque le locataire entre dans les locaux
Il n’est pas nécessaire que ce type de contrat de bail soit rédigé par un notaire. Un acte sous seing privé suffit. (contrat signé entre les deux parties sans passer par les services d’un notaire).
La durée maximale de 3 ans est applicable aux baux signés depuis le 1er Septembre 2014. Les baux signés avant cette date avaient une durée de 2 ans. C’est la loi Pinel qui a allongée d’un an la période du bail précaire.
Le montant du loyer est librement fixé par les parties.
Avantages et inconvénients du bail précaire
Pour le locataire
Le bail précaire permet au locataire de tester son activité. En général, Il s’agit d’une personne qui vient de lancer son business et ce bail lui laisse le temps de connaître la rentabilité de son entreprises. L’entrepreneur n’est pas embourbé dans un bail conventionnel de 9 ans renouvelable tous les 3 ans si son affaire ne rapporte pas assez d’argent pour payer les charges, comme le loyer d’un local commercial.
S’il s’avère que l’argent est au rendez-vous, rien n’empêche les deux parties de souscrire un bail conventionnel.
La protection du locataire n’est pas la même pour les 2 types de baux. Même s’il est possible de faire différents baux successifs (à chaque fois un nouveau contrat de bail), le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.
Pour le bailleur
Contrairement au cas d’un bail commercial classique, le bailleur ne sait pas si la société qui s’est implantée dans son local commercial va être pérenne, il prend le risque que l’entreprise du locataire fasse faillite et que ses loyers ne soient pas honorés.
Le bail précaire lui permet d’apprécier la pérennité de la société de son locataire et réduit le risque d’impayés avec une durée de bail courte.
Il n’aura pas à payer la fameuse indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail au locataire (propre au bail commercial classique).
Il n’y a pas réellement d’inconvénients à signer un bail précaire pour le propriétaire d’un local commercial. C’est uniquement le bailleur qui décide ou non de renouveler le bail et pas le locataire.
Fin du bail précaire
Reconduction tacite
La reconduction tacite du bail dérogatoire (renouvellement automatique à l’échéance normal du bail) n’est pas possible. De ce fait, toute clause stipulant le contraire risquerait d’entraîner la requalification de ce bail en contrat de bail commercial classique (3/6/9). La durée totale, renouvellement compris ne peut pas dépasser 36 mois (3 ans).
Dans tous les cas, lorsque le contrat arrive à son terme, le locataire doit partir des lieux et il sera libéré de ses obligations envers le bailleur. Si le locataire ne part pas à la date prévue, le propriétaire a 1 mois pour agir et faire opposition à la présence du locataire dans le local.
Résiliation
Il n’est pas possible pour le locataire de mettre fin au contrat de bail précaire avant son terme. Si le locataire quitte les lieux avant la fin effective de la période de location, il sera tout de même redevable des loyers restants.
La résiliation peut cependant se faire si un accord est trouvé entre les deux parties.
Avec un Master en Conseil & Audit de NEOMA Business School et plus de 3 ans d'expérience en comptabilité chez L-Expert-Comptable.com et KPMG, Jeanne Mulot est une experte en accompagnement des entrepreneurs, maîtrisant à la fois le suivi comptable et l'optimisation fiscale.
