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Baux Commerciaux : commercial, notarié, précaire, professionnel, mixte

Mis à jour le 07/12/2017

Vous créez votre entreprise ? Vous avez besoin de louer un local commercial ? La signature d’un bail commercial est donc inéluctable. Mais quel type de bail choisir ? Passage en revue des principaux baux commerciaux.


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Les baux commerciaux : Le bail commercial

Egalement appelé bail 3/6/9, c’est le plus courant des baux commerciaux lorsqu’il s’agit de louer un local commercial. Ses principales caractéristiques :

  • pour pouvoir bénéficier de ce type de bail, il faut être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou au RM (Répertoire des Métiers) pour les artisans ;
  • le bail est valable 9 ans mais le locataire peut décider de le résilier tous les 3 ans (d’où 3/6/9). Par contre, il devra respecter un préavis de 6 mois par acte d’huissier ;
  • le bail peut également être renouvelé dès que l’ancien bail a pris fin. Le montant du loyer pourra être augmenté mais sera plafonné à l’indice du coût de la construction ou à l’indice des loyers commerciaux ;
  • le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial. Néanmoins, à moins que le motif soit une faute du locataire ou un état d’insalubrité important du local, il devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction, prenant notamment en compte la valeur marchande du fonds de commerce.

Les baux commerciaux : Le bail notarié

Comme son nom l’indique, ce type de bail se signe chez le notaire et non simplement entre les deux parties.

L’avantage principal : la sécurité pour le bailleur ! En effet, les droits et devoirs de chacun sont ainsi reconnus de suite par la justice et le bailleur n’a pas à faire valoir ses droits auprès d’un juge, permettant de gagner un temps précieux ainsi qu’en crédibilité en cas de litige.

L’inconvénient : son coût. En effet, le bail notarié dépend du loyer et de la durée du bail mais peut s’avérer coûteux comparé aux autres baux commerciaux, ce qui devient peu rentable si le locataire change souvent.

Les baux commerciaux : Le bail précaire

Connu aussi sous le nom de bail dérogatoire, ce type de bail est plus souple qu’un bail 3/6/9 par exemple. En effet, alors que pour ce dernier le locataire ne peut partir que tous les trois ans, les deux parties peuvent avec un bail précaire prévoir une collaboration pour une durée inférieure ou égale à deux ans.

En outre, bien qu’il s’agisse d’un bail dit « précaire », bailleur et locataire sont tenus de respecter la durée de ce bail. Par exemple, si un locataire signe un bail précaire d’un an mais qu’il décide de partir au bout de 10 mois, il sera tout de même redevable des deux loyers restants au propriétaire.

Deux autres inconvénients, et de taille : la possibilité pour le bailleur de changer de locataire à chaque fin de période (risque qui rend difficile les objectifs à long terme !) mais aussi de fixer un tout nouveau loyer.

Les baux commerciaux: Le bail professionnel

Tout d’abord, ce type de bail ne s’adresse qu’aux professions libérales (médecins, avocats, architecte, expert-comptable). Il est lui établi pour une durée minimale de 6 ans avec la possibilité pour le locataire de partir quand il le souhaite s’il respecte un préavis de 6 mois.

Les baux commerciaux: Le bail mixte

Comme son nom l’indique également, le bail mixte concerne un local utilisé à la fois comme local professionnel et comme habitation. Il est établi pour une durée de 3 ans pour une personne physique, 6 ans pour une personne morale. Comme pour une location d’habitation classique, le locataire pourra quitter son logement/local quand il le souhaite s’il respecte un préavis de trois mois ou d’un mois s’il s’agit d’une raison professionnelle telle que la cessation d’activité.

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