La résiliation d'un bail commercial : Causes, durée, préavis

L'article en bref

Un bail commercial est un contrat, qui engage 2 parties, le propriétaire et le locataire. Ce bail a une durée de 9 ans. Il peut, bien entendu, être résilié avant ce terme, mais les conditions de résiliation sont très précises.

Temps de lecture : 3minDate de publication : 12/04/2011Dernière mise à jour : 12/03/2024
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Ecrit par Emilie NAUDINAccompagnateur de freelances chez L-Expert-Comptable.com
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Article certifié par
Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
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Résilier un bail commercial

Résilier un bail commercial : les périodes triennales de 3/6/9 ans

Le locataire peut résilier son bail commercial, mais uniquement après 3, 6 ou 9 ans.
Cette durée de 3,6 ou 9 ans peut être temporairement écartée (par exemple si le propriétaire des locaux a fait d'importants travaux).
Le locataire n'a pas à fournir de justification pour la résiliation de son bail à l'issue d'une période triennale.

Attention : il faut notifier au bailleur sa volonté de résilier son bail commercial par acte d'huissier au moins 6 mois avant la fin de la période triennale.

Comment résilier un bail commercial hors des périodes triennales ?

Résilier son bail commercial en dehors d'une période de 3, 6 ou 9 ans est une opération plus délicate.

Il existe 2 solutions principales pour résilier son bail en dehors des périodes triennales :

  • Un accord amiable est possible entre le bailleur et le locataire,
  • Le locataire peut trouver un remplaçant et lui céder son bail.

S'il ne respecte aucune de ces conditions, le locataire souhaitant résilier son bail devra payer les loyers jusqu'à la fin de la prochaine période triennale.

Résilier un bail commercial pour le bailleur

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, et donc de résilier le contrat. Il devra alors payer au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité d'éviction est censée couvrir le préjudice subi par le locataire du fait de son bail résilié.

Cependant, un bailleur qui souhaite résilier son bail commercial n'aura pas systématiquement à payer d'indemnité d'éviction.
C'est le cas s'il peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire par exemple.

Résilier un bail commercial, que l'on soit locataire ou bailleur, n'est pas une opération totalement libre. Au-delà des principes légaux énoncés au sein de cet article, il faut être vigilant concernant les clauses du contrat de bail. En effet, une clause peut, par exemple, interdire la cession du contrat de bail sans la cession du fonds de commerce.

Pourquoi devoir payer ?

En effet peu de gens font attention au mode de fonctionnement d’un bail commercial. La plupart du temps, on parle d’un bail 3-6-9. Ces chiffres représentent les durées d’engagement prises par le locataire vis-à-vis de son bailleur.

C’est une assurance pour le propriétaire, qui sait combien de temps son bien va être loué de manière certaine.
Comme bien souvent, ces petites lignes ne sont pas lues avant signature du bail car le projet de création occupe toute la tête du futur entrepreneur.

Le mode d’emploi de la résiliation d'un bail commercial

La résiliation d’un bail commercial doit se faire avec un certain formalisme. L’envoi en recommandé avec accusé de réception auprès du bailleur est indispensable. Au besoin et en cas de litige le recours à un huissier peut être utile.

Cette résiliation du bail commercial doit s’effectuer au plus tard six mois avant une fin de durée d’engagement les fameux 3-6-9.

Petit exemple : j’ai signé un bail 3-6-9 débutant le 01/01/12, si je veux résilier mon bail, je pourrai le faire au plus tard aux dates suivantes : 30/06/2014, 30/06/2017 et 30/06/2020.

Les cas divers de la résiliation d'un bail commercial

J’ai repris un local à la suite d’une personne qui s’arrêtait avant la fin d’une des échéances 3-6-9, vais-je devoir repartir pour une durée de 3-6-9 ?
Si je reprends le bail en cours, je ne suis pas tenu dans les mêmes conditions que si j’avais signé un nouveau bail. Je m’insère dans le calendrier d’échéances de l’ancien locataire. Dans ce cas je dois bien m’informer des dates d’échéances du précédent locataire si je souhaite résilier mon bail commercial.

Je souhaite arrêter mon activité et mon bail avant une des échéances 3-6-9, mais j’ai trouvé un nouveau locataire. En quoi je suis engagé ?
Cela va vous permettre de ne pas avoir à régler le loyer à votre ancien propriétaire, mais cela ne vous libère pas totalement de vos obligations vis-à-vis de votre ancien propriétaire. En effet si le remplaçant que vous avez trouvé vient à vous faire défaut durant la durée d'engagement de votre bail, le propriétaire peut venir vous réclamer la suite des loyers jusqu’à la  prochaine échéance 3-6-9.

J’ai un bail commercial précaire, quelle est la différence ?

Votre bail commercial est de type précaire, la durée d’engagement est dite indéfinie, mais il n’y a pas d échéances précises comme dans un bail commercial 3-6-9, il vous suffit de respecter le préavis de résiliation indiqué dans le bail.

Mon bail commercial est en cours et mon propriétaire m’a envoyé une résiliation de mon bail commercial. En a-t-il le droit ?C’est peu courant mais cela est légal si le propriétaire souhaite récupérer pour lui-même le bien qu’il loue. En ce cas la, c’est lui qui doit respecter la durée de préavis prévu au bail dans la contrainte de l’échéance 3-6-9.

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