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Le fonctionnement du bail commercial

Mis à jour le 25/08/2017



Le bail commercial est un contrat de location entre le propriétaire d’un local commercial et un locataire exploitant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le signataire doit être une entreprise enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. On parle de bail commercial 3 6 9, car le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant 9 ans en versant une indemnité d’éviction. Le locataire peut demander la résiliation du bail à l’issue de chaque période de 3 ans. Quant au bail précaire, sa durée totale n’excède pas 3 ans et le locataire ne reçoit aucune indemnité d’éviction.


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Bail commercial : définition

Le bail commercial est une forme de contrat de location qui engage le propriétaire d’un local à usage commercial avec son locataire dans le cadre d’une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale. Seules les entreprises peuvent signer un bail commercial, ce qui signifie que le locataire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (commerçant ou industriel) ou au Répertoire des Métiers (artisan).

Le contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial comporte de nombreuses clauses, c’est pourquoi il est recommandé de le faire rédiger par un huissier ou un notaire. Futur locataire, évitez à tout prix de signer un bail commercial qui aurait été rédigé par le bailleur lui-même, au risque de voir certains de vos droits oubliés ! Pour vous donner un exemple, le contrat de bail doit stipuler de manière claire qui prendra en charge quel type de travaux.

La durée du bail commercial

Le bail commercial dure 9 ans

Les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin de cette période. De plus, à l’issue des 9 années, s’il décide de ne pas renouveler le bail commercial, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire pour le dédommager, notamment de la perte de sa clientèle acquise grâce à cet emplacement. Dans quelques cas, le propriétaire n’est pas obligé de verser une indemnité d’éviction à l’issue des 9 ans :

  • lorsque l’immeuble a été reconnu dangereux par arrêté préfectoral
  • si le propriétaire décide d’y habiter ou de loger son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, à condition qu’ils soient sans logement au moment de la reprise du local

Pourquoi parle-t-on de bail commercial 3 6 9 ?

On parle de bail commercial 3 6 9, car le locataire peut, contrairement au propriétaire, demander la résiliation du bail à l’issue de chaque période de 3 ans. Il doit prévenir le propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue par lettre d’huissier, et non par recommandé.

Le loyer des baux commerciaux

Les loyers des baux commerciaux sont fixés librement entre bailleurs et locataires, mais la loi mentionne tout de même que le loyer d’un bail commercial doit être déterminé ou déterminable dans le contrat de bail et que son montant doit être réel et sérieux (en adéquation avec les indices des loyers de la commune dans laquelle se situe le local commercial). Le loyer pourra être revu à l’issue de chacune des périodes de 3 ans, mais en règle générale, son augmentation ne pourra pas être supérieure à la variation de l’indice de l’INSEE.

Le bail commercial précaire

Le bail précaire, appelé aussi bail dérogatoire ou bail de courte durée, est un bail qui permet de déroger aux règles des baux commerciaux 3 6 9. Ici, la durée du contrat ne peut pas excéder 3 ans. Il est également possible de signer plusieurs baux commerciaux précaires successifs, à condition que leur durée totale n’excède pas 3 ans. À l’issue des trois années, le locataire ne bénéficie ni du droit au renouvellement automatique ni de l’indemnité d’éviction. Ce type de bail commercial intéresse généralement les nouveaux commerçants qui souhaitent tester leur activité dans un quartier avant de s’engager sur une plus longue période ou qui souhaitent démarrer leur activité rapidement alors qu’ils n’ont pas encore trouvé le local de leurs rêves.
Si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément à l’issue du bail précaire, le bailleur dispose d’un mois pour se manifester. S’il ne réagit pas, le locataire bénéficie automatiquement d’un bail commercial 3 6 9.
Attention, la qualité « dérogatoire » du bail doit être clairement mentionnée dans le contrat, sur accord des parties signataires.

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