Bail commercial : la clause de pas de porte

L'article en bref

Lorsqu’un entrepreneur acquiert un local commercial, il reprend un bail commercial ou en signe un nouveau avec le propriétaire. Le pas de porte est une clause facultative du bail commercial. Elle se présente sous la forme d’un loyer supplémentaire ou d’une indemnité à payer au propriétaire. Le pas de porte est déductible du résultat fiscal. A la différence du pas de porte, le droit au bail est payé au précédent locataire (le cédant du fond de commerce). Lors d’un bail à l’américaine, aucune clause de pas de porte n’est possible.

Temps de lecture : 2minDernière mise à jour : 12/03/2024
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Ecrit par Coralie MOINEConsultante & Accompagnement des freelances chez L-Expert-Comptable.com
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Article certifié par
Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.

Le bail commercial

Lorsqu’un entrepreneur est à la recherche d’un local commercial, il a plusieurs options à sa disposition :

  • construire son propre local commercial : il devra demander toutes les autorisations nécessaires (agrément constructeur, permis de construire)

  • reprendre un local commercial déjà existant :

    • si le local est occupé, le locataire des lieux lui cédera son bail commercial .

    • Si le local est vacant, l’entrepreneur signera un bail avec le propriétaire du local. La durée de son contrat sera d’au moins neuf années.

La loi autorise le locataire à mettre fin à son bail, après une période de trois années révolues. Il devra respecter la procédure notifiant son intention par huissier six mois à l’avance.

Si le locataire désire conserver le local commercial au delà de la durée du bail, il devra le notifier au bailleur six mois avant la fin du bail, par huissier. Le propriétaire a la possibilité de refuser le renouvellement du bail. Il devra payer au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité sera fixée par le juge des loyers.

A l’exception de certains locaux commerciaux tels que les bureaux, ou les cinémas, les loyers des baux commerciaux ne peuvent être augmentés que tous les trois ans. L’augmentation suit l’indice de référence mentionné dans le bail commercial, soit l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires. L’activité précisée sur le bail commercial ne pourra pas être modifiée, si le locataire change d’activité, le propriétaire aura le droit de supprimer le plafonnement du loyer.

Le pas de porte, clause du bail commercial

Le propriétaire d’un local commercial peut exiger un pas de porte. Il se définit par un supplément de loyer ou une indemnité.

Lorsque le pas de porte est un supplément de loyer, le propriétaire de s’assure qu’il bénéficiera de toute augmentation de la valorisation de son bien.

Exemple : une école ouvre près de sa boulangerie, le pas de porte permettrait au propriétaire de valoriser cette installation sans être limité par l’indice des prix.

Lorsque le pas de porte est considéré comme une indemnité, il est versé au propriétaire en échange de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale (valeur en fonction du marché) des locaux.

Le paiement d’un pas de porte doit être mentionné dans le contrat de bail. Cette clause précise le montant, le type (loyer ou indemnité) et le mode de paiement du pas de porte.

Pourquoi payer un pas de porte ?

Le pas de porte est déductible du résultat fiscal sur plusieurs années. A la fin de la période d’amortissement, le locataire bénéficiera d’un loyer moins élevé.

Il est plus simple de céder un bail commercial avec un pas de porte payé. Le repreneur appréciera le loyer moins élevé, quand bien même il devra s’acquitter d’un droit au bail.

Si votre loyer est soumis à la TVA , alors, le pas de porte le sera aussi. Le propriétaire déclare le pas de porte dans la catégorie des revenus fonciers imposables . Il a la possibilité d’étaler le paiement de l’impôt lié à ce revenu sur quatre années.

Pas de porte et droit au bail

Le pas de porte est payé au propriétaire, tandis que le droit au bail est versé au précédent locataire, soit le cédant du fonds de commerce .

L’entrepreneur à la recherche d’un bail commercial doit être vigilant. L’emplacement choisi aura un impact sur le résultat de son entreprise. Les modalités du contrat de bail auront des conséquences fiscales, et impacteront les éventuels bénéfices de l’entreprise.

Si le pas de porte et le droit au bail sont des clauses assez courantes des baux commerciaux, ces clauses sont absentes des baux à l’américaine. Les baux à l’américaine présentent des loyers plus élevés. Le calcul d’un bail à l’américaine prend en compte la valeur locative des locaux, et un amortissement du droit au bail.

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