Le bail à l’américaine, une alternative au bail commercial

L'article en brefLe bail à l’américaine, destiné aux locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, se distingue du bail commercial classique par l'absence de pas de porte et de droit au bail. La durée du bail est librement négociée entre le locataire et le propriétaire, offrant une flexibilité accrue pour y mettre fin. Ce type de bail permet une entrée plus accessible pour les locataires sans les coûts initiaux souvent associés aux baux commerciaux traditionnels.

Cependant, le loyer d'un bail à l’américaine est généralement plus élevé, et les garanties exigées peuvent être plus strictes. De plus, en cas de cession du bail, il n'est pas possible de récupérer un droit au bail du nouveau locataire, ce qui peut limiter les avantages financiers à long terme pour le locataire sortant. À l'inverse, un bail commercial classique, avec une durée minimale de 9 ans, permet des résiliations triennales par le locataire et peut inclure des clauses comme le pas de porte et le droit au bail, impliquant des paiements supplémentaires mais aussi potentiellement offrant une protection et des avantages financiers en cas de cession.
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Article rédigé et certifié par Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.
Temps de lecture : 2minDernière mise à jour : 14/06/2024
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Bail à l'américaine

Le bail à l’américaine

Définition et avantages d’un bail à l’américaine

Tout comme le bail commercial, le bail à l’américaine concerne les locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

A la différence que le bail à l’américaine ne demande aucun pas de porte et aucun droit au bail au locataire.

La durée du bail est librement fixée par le locataire et le propriétaire. Il est plus facile d’y mettre fin.

Inconvénients du bail à l’américaine

Avec l’absence de pas de porte et de droit au bail, le loyer d’un bail à l’américaine est souvent plus cher que celui d’un bail commercial et des garanties sont plus importantes.

Etant donné que le bail à l’américaine ne permet pas le droit au bail, en cas de cession, il n’est pas possible de récupérer un droit au bail de la part du nouveau locataire.

Rappel du bail commercial classique

Définition du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location entre un locataire exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale et le propriétaire du logement. Il est conseillé de le faire rédiger par un notaire (acte notarié) ou un huissier (acte d’huissier).

La clause de pas de porte

Le bail commercial comporte de nombreuses clauses (loyer, type de location, charge, durée, etc) dont une facultative, le pas de porte. Ce dernier est une somme d’argent demandée au locataire de la part du bailleur pour lui permettre d’exploiter le bail commercial.

Un pas de porte est considéré soit comme :

  • un supplément de loyer : pour se protéger en cas d’augmentation des valeurs locatives

  • une indemnité : pour compenser la dépréciation de la valeur vénale des locaux ou en échange d’avantages commerciaux

La clause prévue dans le bail commercial réfère le montant, la nature et les conditions de règlement du pas de porte.

Le droit au bail

Si le bail commercial appartenait à un ancien locataire (pas un nouveau bail), le nouveau locataire doit lui verser un droit au bail . C’est une somme d’argent donnée pour avoir l’autorisation d’exercer le bail commercial.

La durée du bail

Un bail commercial a une durée minimum de 9 ans. Pendant cette période, le propriétaire ne peut résilier le bail.

Si après 9 années, le propriétaire décide de mettre un terme au bail, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire (dédommagement). Il existe certaines conditions pour éviter cette indemnité : se servir de ce logement pour y habiter, héberger son conjoint, ses ascendants ou descendants et l’immeuble est reconnu dangereux par arrêté préfectoral.

Quant au locataire, il peut résilier son bail, par lettre d’huissier, à l’issue de chaque période de 3 ans. C’est le “bail 3-6-9”.

 

Anaïs

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