Pour s’installer en tant que professionnel exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, il faut établir un bail commercial avec le propriétaire. Une clause facultative de pas de porte peut être inscrite dans le contrat. C’est un supplément de loyer ou une indemnité à verser au propriétaire. Le locataire doit aussi s'acquitter d’un droit au bail au locataire précédent afin d’exploiter son bail commercial. La durée de ce bail est de 9 ans, le locataire peut le résilier à l’issue d'une période de 3 ans (3-6-9). Le bail à l’américaine est une alternative au bail commercial : aucun pas de porte, aucun droit au bail et durée librement fixée. Les loyers et les garanties sont souvent plus élevés.
Le bail à l’américaine
Définition et avantages d’un bail à l’américaine
Tout comme le bail commercial, le bail à l’américaine concerne les locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
A la différence que le bail à l’américaine ne demande aucun pas de porte et aucun droit au bail au locataire.
La durée du bail est librement fixée par le locataire et le propriétaire. Il est plus facile d’y mettre fin.
Inconvénients du bail à l’américaine
Avec l’absence de pas de porte et de droit au bail, le loyer d’un bail à l’américaine est souvent plus cher que celui d’un bail commercial et des garanties sont plus importantes.
Etant donné que le bail à l’américaine ne permet pas le droit au bail, en cas de cession, il n’est pas possible de récupérer un droit au bail de la part du nouveau locataire.
Rappel du bail commercial classique
Définition du bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location entre un locataire exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale et le propriétaire du logement. Il est conseillé de le faire rédiger par un notaire (acte notarié) ou un huissier (acte d’huissier).
La clause de pas de porte
Le bail commercial comporte de nombreuses clauses (loyer, type de location, charge, durée, etc) dont une facultative, le pas de porte. Ce dernier est une somme d’argent demandée au locataire de la part du bailleur pour lui permettre d’exploiter le bail commercial.
Un pas de porte est considéré soit comme :
un supplément de loyer : pour se protéger en cas d’augmentation des valeurs locatives
une indemnité : pour compenser la dépréciation de la valeur vénale des locaux ou en échange d’avantages commerciaux
La clause prévue dans le bail commercial réfère le montant, la nature et les conditions de règlement du pas de porte.
Le droit au bail
Si le bail commercial appartenait à un ancien locataire (pas un nouveau bail), le nouveau locataire doit lui verser un droit au bail . C’est une somme d’argent donnée pour avoir l’autorisation d’exercer le bail commercial.
La durée du bail
Un bail commercial a une durée minimum de 9 ans. Pendant cette période, le propriétaire ne peut résilier le bail.
Si après 9 années, le propriétaire décide de mettre un terme au bail, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire (dédommagement). Il existe certaines conditions pour éviter cette indemnité : se servir de ce logement pour y habiter, héberger son conjoint, ses ascendants ou descendants et l’immeuble est reconnu dangereux par arrêté préfectoral.
Quant au locataire, il peut résilier son bail, par lettre d’huissier, à l’issue de chaque période de 3 ans. C’est le “bail 3-6-9”.
Anaïs
Avec un Master 2 en Banque et plus de 4 ans d'expérience en comptabilité et conseil fiscal, Maxime Serra est consultant comptable chez L-Expert-Comptable.com où il guide les freelances et créateurs d'entreprises sur des sujets comptables, fiscaux, sociaux et juridiques.
