Droit au bail d'un fonds de commerce : cession, valeur de l'indemnité

L'article en brefLe droit au bail commercial est une composante essentielle du fonds de commerce, octroyant au locataire le droit d'occuper des locaux et de bénéficier d'un renouvellement automatique du bail. Cette prérogative, transférable au nouvel entrant moyennant une indemnité, peut être vendue avec ou sans le fonds de commerce, sous réserve de l'accord du propriétaire et de l'absence de clause contraire. Elle garantit au locataire sortant une compensation pour le droit d'occuper les lieux, basée sur des conditions préalablement établies qui restent inchangées jusqu'à la révision triennale ou le renouvellement du bail.

L'attrait pour l'acquisition d'un droit au bail repose sur la stabilité qu'il offre : le loyer initial demeure inchangé jusqu'aux échéances de révision ou de renouvellement, offrant une opportunité de valorisation dans un marché locatif en hausse. Les modalités de cession varient si elle s'accompagne du fonds de commerce ou non, impliquant dans chaque cas des démarches spécifiques vis-à-vis du propriétaire. En fin de bail, le renouvellement est de droit, sauf indemnisation du locataire en cas de refus. Les implications fiscales de la cession du droit au bail, tant pour le cédant que pour le cessionnaire, soulignent la nature stratégique de cette transaction dans la gestion d'un fonds de commerce.

Sommaire

Le droit au bail commercial permet d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Il est un élément du fonds de commerce que le locataire sortant cède au nouvel entrant contre une indemnité. Il se vend généralement avec le fonds de commerce et peut être vendu séparément avec l'accord du propriétaire si une clause n'interdit pas la vente séparée du fonds de commerce et du droit au bail. A la fin de la durée de la location, le bailleur doit renouveler automatiquement le bail à l'occupant. Il peur néanmoins reprendre le droit au bail en versant une indemnité d'éviction qui doit couvrir le préjudice. En cas de désaccord sur le montant, l'indemnité d'éviction peut être décidée par le tribunal de commerce.

Qu'est-ce qu'un droit au bail ?

Le droit au bail offre l'usage d'un local, il se cède contre une indemnité avec le fonds de commerce. Le propriétaire le cède au premier locataire sous le nom de droit d'entrée. Les locataires suivants achètent le droit au bail avec ou sans le fonds de commerce.

Si le fonds de commerce se cède à une personne reprenant l'activité et la clientèle, le propriétaire ne peut pas s'opposer à la cession. En revanche, certaines clauses peuvent lui donner un droit de regard sur le nouvel entrant ou interdire la vente du fonds de commerce séparément du bail commercial.

Pourquoi achète-t-on un droit au bail ?

La cession du bail ne modifie pas le bail primitif qui conserve le même loyer. Le propriétaire ne pourra l'augmenter que lors de la révision triennale du bail ou lors du renouvellement. Cela justifie que le locataire sortant monnaye un droit au bail qui peut être sous-évalué par rapport au prix du marché au moment de la cession. Il cède donc son bail contre le paiement d'une indemnité justifiée.

Cession du bail avec le fonds de commerce

Le locataire doit notifier le propriétaire lorsqu'il cède le fonds de commerce. Si le contrat de bail contient une clause d'agrément, le propriétaire donne son accord pour céder le droit au bail à la personne choisie par le locataire. Un refus doit être justifié et peut être contesté en justice si la raison est illégitime. Le bailleur peut aussi invoquer une clause de formalité pour intervenir lors de la signature de l'acte de cession. Cependant, si le locataire accomplit les démarches pour contacter le bailleur dans les délais impartis et que le bailleur se montre indifférent à leur égard, sa présence lors de la signature de l'acte n'est ni nécessaire ni obligatoire.

Cession du bail sans le fonds de commerce

Le locataire qui cède son droit au bail sans le fonds de commerce doit obtenir l'accord du bailleur propriétaire par acte notarié si une clause le stipule, c'est généralement le cas sous peine de résiliation. Sans cette clause, la cession du droit au bail est libre mais il faut notifier cette cession au propriétaire par un acte d'huissier ou un acte notarié.

Fin de bail

En fin de bail, le propriétaire du local où s'est exercée une activité commerciale ou artisanale est obligé de renouveler le bail au détenteur du droit au bail. En cas de refus, le propriétaire devra lui payer une indemnité d'éviction qui couvre le préjudice. Cette indemnité prend en compte :

la valeur du fonds de commerce
les frais de déménagement et de réinstallation
les frais d'achat d'un nouveau fonds de commerce
les indemnités de licenciement du personnel
la perte d'une licence (tabac, alcool, etc.).

Si le bailleur et le locataire ne s'entendent pas sur l'indemnité d'éviction, l'affaire peut être portée devant le tribunal du commerce qui statuera.

Fiscalité du droit au bail

Pour le locataire qui cède le bail, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour le cessionnaire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement. Il figurera à l'actif de son bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable (compte 206).

Comme le bail représente un élément du fonds il faut veiller à ne pas confondre la cession du bail qui donne lieu au paiement d'un droit au bail avec la cession du fonds. Pour les autorités fiscales, l’amortissement du droit au bail n’est pas reconnu. Le droit au bail peut cependant faire l’objet d’un amortissement sur sa durée d’utilisation ou n'être pas reconnu comme amortissable. Dans ce dernier cas il pourra faire l’objet d’une dépréciation seulement si sa valeur probable de réalisation est devenue inférieure à sa valeur comptable réelle.

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