La valeur vénale : définition, évaluation et dépréciation

La valeur vénale d'un bien désigne le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché à un instant précis. Elle permet d’évaluer le patrimoine immobilier, notamment pour calculer les droits de succession, de donation et d’indemnisation. Définition, intérêt et enjeux, voici l’essentiel à savoir.

Valeur vénale d'un bien : définition

La valeur vénale est le prix auquel un bien (mobilier ou immobilier) pourrait être vendu sur le marché, dans des conditions normales de vente, entre un vendeur et un acheteur non pressés. Elle reflète donc la valeur marchande réelle du bien à un instant donné, en tenant compte de son état, de sa localisation et des fluctuations du marché.

Pourquoi calculer la valeur vénale ?

La valeur vénale est utilisée dans plusieurs situations : 

• elle permet d’évaluer le patrimoine immobilier d’une personne et de déterminer le montant de son impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• lors de la transmission d’un bien immobilier par héritage, la valeur vénale permet de fixer le montant des droits de succession ;
• elle est aussi utilisée pour évaluer la valeur des biens donnés et calculer les droits de donation à payer ;
• en cas de sinistre, votre assurance habitation peut vous demander de fournir une attestation de valeur afin de déterminer votre indemnisation, qui peut le cas échéant inclure une indemnité de remplacement.

Comment est calculée la valeur vénale ?

Les différentes méthodes d’évaluation

Il existe plusieurs façons d’évaluer la valeur vénale de votre bien :

• la méthode de comparaison : vous comparez votre bien avec des biens similaires récemment vendus sur le marché. Vous devez choisir des biens disposant des mêmes caractéristiques (taille, localisation, état, etc.). Elle est souvent utilisée pour les biens immobiliers ;
• la méthode du coût de remplacement : elle évalue le coût pour remplacer le bien, en tenant compte de sa construction, de sa réparation ou de son remplacement. Elle est souvent utilisée pour les biens matériels, comme les équipements ou les véhicules ;
• la méthode d'actualisation des flux financiers : elle permet d'évaluer la valeur actuelle d'un bien en fonction des revenus qu'il pourrait générer dans le futur. C'est une méthode plus complexe. Elle est surtout utilisée pour des biens ou des actifs qui rapportent de l'argent, comme des entreprises ou des immeubles de rapport (qui génèrent des loyers).

L'importance de la localisation et des tendances du marché

La localisation d’un bien immobilier a un impact direct sur sa valeur vénale. Un bien situé dans une zone prisée, proche des commerces, des transports ou des écoles aura une valeur plus élevée. 

Les tendances du marché influencent aussi sa valeur : une montée de la demande dans une région ou une baisse du marché peut affecter la valeur d’un bien à court ou moyen terme. Il faut également tenir compte des fluctuations économiques et de la conjoncture du marché immobilier.

L’impact des caractéristiques du bien

Enfin, les caractéristiques physiques du bien influencent directement le calcul de sa valeur vénale :

• l’état du bien : un bien entretenu, avec des équipements récents et en bon état, aura une valeur vénale plus élevée ;
• sa vétusté : un bien qui a vieilli ou qui montre des signes d’usure sera moins valorisé. Par exemple, un bâtiment ancien ou un véhicule avec beaucoup de kilomètres aura une valeur inférieure ;
• sa rareté : un bien rare, qu’il soit immobilier, mobilier ou autre, peut justifier une valeur vénale plus élevée. Cela est particulièrement vrai pour les biens uniques, comme des œuvres d'art, des objets de collection ou des propriétés dans des zones très recherchées.

Différence entre valeur vénale et valeur locative

Définitions 

On l’a vu, la valeur vénale d'un bien représente le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché, dans des conditions normales. L'estimation de la valeur vénale prend en compte des critères tels que l'emplacement, l'état général du bien, sa taille, le vis-à-vis et les tendances du marché immobilier local.

La valeur locative, elle, désigne le montant annuel qu'un bien pourrait générer en tant que loyer s'il était mis en location. Cette valeur est calculée en fonction de l'emplacement, de la taille, de l'état du bien, ainsi que des conditions du marché locatif dans la zone. 

Il ne faut pas non plus confondre la valeur vénale avec la valeur d'usage. Celle-ci correspond aux bénéfices économiques futurs attendus de l’utilisation d’un bien, en tenant compte des taxes, impôts et éventuels travaux nécessaires.

Application en fiscalité et en immobilier

La valeur vénale est principalement utilisée pour déterminer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les droits de succession et les indemnités d'assurance en cas de sinistre. Elle permet d’évaluer la valeur marchande d’un bien à un moment donné, ce qui facilite les transactions immobilières ou la réévaluation du patrimoine d’une personne. 

La valeur locative, quant à elle, est utilisée pour calculer des taxes comme la taxe foncière et l’ISF. Elle permet aussi d'ajuster les loyers dans le cadre des baux commerciaux, en tenant compte de l’état du marché locatif et de l’emplacement du bien. Cette valeur sert à déterminer combien un bien pourrait rapporter annuellement en tant que location.

Par exemple, si un propriétaire vend un appartement, le prix auquel il le cède sera déterminé en fonction de la valeur vénale du bien, qui correspond au prix du marché à cet instant précis.

En revanche, si un propriétaire loue un local commercial, la valeur locative servira de base pour établir le montant annuel du loyer. Elle sera aussi utilisée pour le calcul de la taxe foncière.

Valeur vénale et fiscalité : quels impacts ?

Imposition des plus-values immobilières

Quand on vend un bien immobilier, la plus-value réalisée est calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition. La valeur vénale du bien à la revente peut donc affecter directement le montant de la plus-value imposable. 

Dans certains cas, l'administration fiscale peut estimer que le prix de vente est anormalement bas par rapport à la valeur réelle du bien sur le marché. Cela peut être perçu comme une tentative de réduire artificiellement la plus-value et donc d'éviter le paiement de taxes.

Déclaration de succession et donation : risques de redressement fiscal

On vous le disait, la valeur vénale est aussi utilisée pour déterminer la valeur des biens dans le cadre d’une déclaration de succession ou de donation. Ici aussi, une sous-évaluation de la valeur vénale d’un bien peut entraîner un redressement fiscal. Si l’administration considère que la valeur déclarée ne correspond pas à la réalité du marché, vous encourez des sanctions et une augmentation des droits de succession ou de donation à payer.

Prenons l’exemple d’une maison transmise lors d’une succession. L’héritier déclare sa valeur à 200 000 €, mais l’administration fiscale estime que la valeur vénale réelle du bien est de 300 000 €.

Cela va entraîner un recalcul des droits de succession. 

• pour une valeur déclarée à 200 000 €, les droits de succession étaient de 40 000 € (20 % conformément à l’article 777 du CGI).
• en cas de revalorisation de la valeur vénale à 300 000 €, les droits de succession seront recalculés à 60 000 € (20 % de 300 000 €).

Si le fisc considère que la sous-évaluation était volontaire, la personne concernée peut se voir infliger des pénalités allant de 10 % à 40 % du montant des droits supplémentaires (article 1729 du CGI).

Valeur vénale en cas de sinistre : comment l’assurance l’évalue-t-elle ?

L'évaluation par un expert d’assurance

En cas de sinistre, votre assureur mandate un expert pour évaluer la valeur vénale de votre bien endommagé. L’expert se rend sur place pour examiner le bien, prendre en compte ses caractéristiques (âge, état, localisation) et les conditions du marché immobilier local. Cette évaluation permet de déterminer le montant d'indemnisation. Une attestation de valeur vous est remise.

La déduction de la vétusté

La vétusté représente la perte de valeur due à l'usure du bien. Par exemple, un toit ancien ou une chaudière usée auront moins de valeur qu’un bien neuf. Lors de l’évaluation, l'expert applique une décote sur la valeur initiale du bien en fonction de son état général et de son âge. Plus la décote est importante, plus cela réduit l’indemnisation.

Différence entre valeur vénale et valeur à neuf dans les contrats d’assurance

Dans les contrats d'assurance, la valeur vénale correspond à la valeur actuelle d'un bien. Elle tient compte de son état, de son ancienneté et de la vétusté. Elle reflète le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché, après application d'une décote due à son usure.

La valeur à neuf correspond au montant nécessaire pour remplacer le bien par un bien équivalent neuf, sans déduction pour vétusté. Cette valeur est généralement plus élevée que la valeur vénale.

Comment faire appel d’une estimation de valeur vénale jugée injuste ?

Vous avez un droit de recours si vous estimez que l’estimation de la valeur vénale de votre bien est fausse :

• administration fiscale : vous pouvez demander une révision de l'évaluation en saisissant le service des impôts concerné, ou en passant par une commission de conciliation ;
• assurance : vous pouvez contester l’évaluation auprès de votre assureur et, en cas de désaccord, saisir le médiateur des assurances.

Il est possible aussi de faire appel à un expert immobilier indépendant pour réaliser une contre-expertise. Celui-ci pourra revaloriser la valeur du bien selon les critères définis par l’assurance ou l’administration fiscale. Il devra rédiger un rapport détaillant les raisons de cette réévaluation. 

Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 18 novembre 2010, un propriétaire avait contesté l’estimation de la valeur vénale de son bien immobilier après un sinistre. L’assureur avait appliqué une décote pour vétusté, ce qui avait réduit l’indemnité. Le propriétaire a estimé que la valeur vénale du bien avait été sous-évaluée. La Cour a donné raison au propriétaire en ordonnant une réévaluation.

Peut-on influencer la valeur vénale d’un bien ?

Plusieurs éléments peuvent influencer la valeur vénale de votre bien : 

• les travaux et rénovations : vous pouvez améliorer votre bien, comme installer du double vitrage sur les fenêtres ou ajouter des appareils électroménagers. Ces travaux permettent de le rendre plus compétitif sur le marché ;
• les éléments baissiers : il faut tenir compte des facteurs qui peuvent faire baisser la valeur de votre bien. Un marché immobilier en déclin, un sinistre (incendie, dégâts des eaux, etc.), un vis-à-vis ou un voisinage peu attractif (bâtiments en mauvais état, nuisances sonores) peuvent malheureusement nuire à la demande et donc réduire la valeur vénale ;
• le jeu de l'offre et de la demande : la rareté d’un bien, surtout dans des zones prisées, peut enfin augmenter sa valeur vénale. Lorsque la demande locale pour des biens similaires est élevée, la concurrence entre acheteurs peut faire monter les prix.

Où trouver la valeur vénale d’un bien ?

Vous avez plusieurs options pour déterminer la valeur vénale d’un bien. Vous pouvez commencer par utiliser des outils en ligne gratuits. La Direction générale des finances publiques (DGFiP) a notamment créé la plateforme « Demande de Valeur Foncière » (DVF). Vous pouvez y consulter les prix des transactions récentes pour vous faire une idée de la valeur de votre bien.

Il existe aussi des simulateurs proposés par les cabinets de notaires. Ces derniers vous permettent d’obtenir des estimations basées sur des données publiques de transactions récentes dans votre secteur.

Pour une évaluation plus précise, vous pouvez faire appel à un expert immobilier ou à un expert-comptable. Ils analyseront plus en profondeur les spécificités de votre bien. 

Enfin, vous pouvez consulter les bases de données de transactions récentes. Vous y trouverez des informations supplémentaires sur les prix des biens similaires dans la même zone géographique.