Une société civile immobilière (SCI) engendre de nombreux frais à commencer par les charges liées à sa constitution. Les démarches fixes de création coûtent quelques centaines d’euros. Cependant, elles s’accompagnent de plusieurs dépenses au montant variable qui font augmenter le coût total à payer, de la rédaction des statuts à l’immatriculation. Viennent ensuite les dépenses courantes comme les frais de gestion, les taxes et impôts ou les charges d’entretien.
Combien coûte réellement une SCI en 2025 ? Tour d’horizon.
Le coût de la rédaction des statuts de la SCI
Rédiger les statuts de la SCI soi-même
Écrire les statuts de la SCI soi-même est une solution économique puisqu’elle est gratuite. Toutefois, cela demande de détenir des compétences juridiques. En effet, les statuts contiennent les caractéristiques de la SCI (forme juridique, capital social, dénomination sociale…) et les règles relatives à son fonctionnement et à sa gestion.
Ce sont des documents indispensables à la création de la SCI. Leur rédaction peut être complexe si les associés ou le gérant manquent de connaissances sur les mentions obligatoires et les clauses spécifiques à y inclure pour protéger l’entreprise en cas de litiges.
Se faire accompagner dans la rédaction des statuts
Selon les particularités de la SCI, l'appel à un notaire, un avocat ou un expert-comptable est recommandé pour la rédaction des statuts. Les honoraires coûtent entre 1 000 € et 2 500 €.
À noter : les statuts sont nécessairement rédigés par un notaire lorsqu’un apport d’un bien immobilier est versé au capital social.
Moins onéreux, des services juridiques en ligne proposent la rédaction des statuts entre 100 € et 300 €.
Les frais rattachés au capital social de la SCI
Constitution du capital social
Le capital social correspond à la valeur de l’entreprise au moment de son immatriculation, bien qu'il puisse être modifié ultérieurement. Il est alimenté par les associés avec des apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (fonds de commerce, biens immobiliers, marques…).
Dans une SCI, le montant minimal du capital social est de 1 €. En revanche, il est conseillé de fixer un capital plus important pour rendre crédible la société auprès des banques. Chez l-expert-comptable.com nous conseillons un apport entre 500 et 1000 €
Dépôt de capital social
Le capital social doit être déposé sur un compte bloqué chez un notaire ou un établissement de crédit. Les fonds seront à nouveau disponibles après l’immatriculation de la SCI.
Les banques en ligne facturent le dépôt entre 50 € et 100 €. Ce n’est pas le cas pour les banques traditionnelles qui font payer l’ouverture et la gestion du compte bancaire professionnel.
Le tarif d’un dépôt auprès d’un notaire s’élève à 100 €.
Les spécificités de l’apport en nature en SCI
Un apport en nature (bien immobilier ou fonds de commerce) dans le capital d’une SCI s’accompagne du paiement de droits d’enregistrement dont le montant dépend du type d’apport :
L’apport pur et simple : l’associé apporte un bien ou un fonds de commerce à la SCI. Il obtient en contrepartie des parts sociales.
L’apport à titre onéreux : il est considéré comme étant une vente d’immeuble à l’issue de laquelle l’apporteur est immédiatement rémunéré. Puisqu’il ne reçoit pas de parts sociales, il n’est pas un associé de la SCI.
L’apport mixte : il a les caractéristiques de l’apport pur et simple et de l’apport à titre onéreux. Il s’agit par exemple de l'apport d’un bien hypothéqué. Les règles de taxation de chacun des deux types d’apport s’appliquent pour la part d’apport concerné.
Le tableau suivant expose les règles des droits d’enregistrement pour l’apport d’un bien immobilier en fonction du régime fiscal de la SCI et de la nature de l’apport effectué :
| Type d'apport | SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) | SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) |
|---|---|---|
| Apport pur et simple | Exonération | Si l’associé n’est pas soumis à l’IS : ➝ 5 % de la valeur réelle du bien immobilier ➝ 5,6 % pour des bureaux ou des locaux commerciaux ou de stockage situés en Île-de-France |
| Apport onéreux | ➝ 5 % de la valeur réelle du bien | ➝ 5 % de la valeur réelle du bien |
Les droits d’enregistrement pour un apport de fonds de commerce se distinguent avec l’application d’un barème spécifique :
| Type d'apport | SCI soumise à l’IR | SCI soumise à l’IS |
|---|---|---|
| Apport pur et simple | Exonération | Si l’associé n’est pas passible de l’IS : ➝ 0 % si la valeur taxable est inférieure à 23 000 € ➝ 3 % entre 23 000 € et 200 000 € ➝ 5 % si elle excède 200 000 € |
| Apport onéreux | Barème des droits d’enregistrement : ➝ 0 % si la valeur est inférieure à 23 000 € ➝ 3 % entre 23 000 € et 200 000 € ➝ 5 % au-delà de 200 000 € | Barème des droits d’enregistrement : ➝ 0 % si la valeur est inférieure à 23 000 € ➝ 3 % entre 23 000 € et 200 000 € ➝ 5 % au-delà de 200 000 € |
Une exonération est possible si l’apporteur conserve les titres reçus en contrepartie pendant au moins trois ans et si l’apport concerne tous les éléments d’actifs immobilisés affectés à l’activité professionnelle.
Le coût de l’annonce légale de constitution de la SCI
La SCI doit informer les tiers de sa création en publiant un avis de constitution. Cette formalité administrative a lieu avant l’immatriculation de la société et après la signature des statuts.
La demande de publication est réalisée auprès d’un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne du département où siège la SCI. Son tarif forfaitaire hors taxes (HT) en 2025 est égal à 181 €, 185 € ou 217 € selon le département.
Le prix de l’immatriculation de la SCI
La procédure de création de la SCI se termine par une demande d'immatriculation au guichet des formalités des entreprises. Cela donne officiellement à la société une personnalité morale. Plusieurs frais sont à prévoir.
Immatriculation au RCS
La SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les frais de création d’une SCI avec un dépôt d’acte sont de 66,88 € toutes taxes comprises (TTC).
Déclaration des bénéficiaires effectifs
Les bénéficiaires effectifs sont des personnes physiques qui contrôlent une société et détiennent un quart du capital ou des droits de vote de manière directe ou indirecte. Leur déclaration a un prix de 21,41 € TTC.
Publication au BODACC
Le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) recense les actes (immatriculation, modification, cession…) présents au RCS. La publication de l'avis de constitution de la SCI coûte 10,54 € TTC.
Aide juridique pour l'ouverture de la SCI
Le gérant peut solliciter l’expertise d’un professionnel pour l’aider dans la création de sa SCI : rédaction des statuts, conseils pour déterminer le capital social ou le régime fiscal, appui lors des démarches administratives, etc.
Toutefois, les honoraires peuvent être très élevés, allant de 500 € à 2 500 € selon les services demandés.
Les frais annexes de la SCI
Le compte bancaire professionnel
L’ouverture et la tenue d’un compte professionnel dans une banque coûtent entre 10 € et 50 € par mois. Le prix peut augmenter selon les options et s’il s’agit d’une banque en ligne ou d’une banque physique.
Les assurances
Le montant d’une assurance varie selon les garanties souscrites : multirisque, perte d’exploitation, responsabilité civile professionnelle, habitation, etc.
La domiciliation de la SCI
Lors du choix de son siège social, la SCI peut décider de s'installer dans une société de domiciliation. Les offres oscillent entre 10 € et 70 € par mois en fonction du lieu de domiciliation. Le tarif augmente si la SCI opte pour des services supplémentaires tels que la gestion du courrier ou le secrétariat.
Tableau récapitulatif du coût d'une SCI
| Étapes / Frais | Description | Coût estimé |
|---|---|---|
| Rédaction des statuts | Par soi-même | Gratuit |
| Avec un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable) | 1 000 € - 2 500 € | |
| Via une plateforme juridique en ligne | 100 € - 300 € | |
| Capital social | Apport en numéraire | Variable (minimum 1 €) |
| Apport en nature (bien immobilier, fonds de commerce) | Variable + droits d'enregistrement | |
| Dépôt de capital | Dans une banque | 50 € - 100 € |
| Chez un notaire | Environ 100 € | |
| Publication d'une annonce légale | Tarif forfaitaire | 181 € HT - 217 € HT |
| Immatriculation de la SCI | Au RCS | 66,88 € |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 21,41 € | |
| Publication au BODACC | 10,54 € | |
| Aide à la création | Par un professionnel | 500 € - 2 500 € |
| Frais annexes | Compte bancaire professionnel | 10 € - 50 €/mois |
| Assurances | Variable selon couverture | |
| Domiciliation | 10 € - 70 €/mois |
Nos conseils d'experts-comptables pour réduire les coûts de création d'une SCI
Les prix de l’annonce légale et de l’immatriculation ne peuvent pas faire l’objet d’une réduction puisqu'ils sont fixes. En revanche, il est possible de réaliser des économies pour la création d'une SCI tout en bénéficiant de l’accompagnement d’un spécialiste.
Les Legaltech sont des plateformes juridiques en ligne qui proposent des prestations similaires à celles d’un avocat ou d’un expert-comptable à moindre coût. La différence de tarif s’explique par l’absence de rendez-vous physique au profit d’une présence virtuelle. Par ce mode d’accompagnement, les conseillers en ligne peuvent proposer une prise en charge rapide. Il est conseillé de comparer les offres des Legaltech pour trouver une aide professionnelle qui correspond aux besoins de la SCI.
Cependant, le soutien d’un expert-comptable peut être conseillé pour recevoir des conseils personnalisés. Pour réduire les coûts, il est possible de demander ses services pour une partie des démarches de création de la SCI.
Les questions courantes sur les coûts d'une SCI
Quel est le coût annuel d'une SCI ?
Le coût d’une SCI pour son année de création atteint 1 000 €. C’est bien sûr un montant minimal qui n’inclut pas l'intervention d'un professionnel ni les droits d’enregistrement en cas d’apport en nature. Il ne prend pas en compte les ressources financières nécessaires pour alimenter le capital social au-delà de 1 €. De plus, il dépasse les 5 000 € en cas de recours à un notaire ou un expert-comptable.
Si par la suite, la SCI fait appel aux services d’un expert-comptable pour la gestion de sa comptabilité, le coût annuel se situe entre 500 € et 1 500 €.
Avec les coûts de création, les frais de fonctionnement, les impôts, les honoraires de professionnel et d’autres charges diverses, la SCI peut débourser plusieurs milliers d’euros par an.
Combien ça coûte de créer une SCI familiale ?
Les coûts d’immatriculation et de publication dans une annonce légale pour une SCI classique sont identiques à ceux d’une SCI familiale. Cependant, les coûts supplémentaires de la création de la SCI varient selon la solution d’accompagnement choisie parmi les services des professionnels et des plateformes juridiques en ligne.
Quels sont les frais d’une SCI ?
Chaque année, la SCI doit supporter plusieurs charges dont les suivantes :
Les charges fiscales : taxe foncière et l’IR ou l’IS selon le régime fiscal.
Les dépenses d’amélioration, d’entretien ou de réparation.
Les frais pour des travaux de construction ou d’agrandissement.
Les charges de copropriété si le bien immobilier en fait partie, ainsi que leurs provisions.
Les frais de gestion et d’assurance.
Combien coûte la dissolution d'une SCI ?
La dissolution d’une SCI correspond à la cessation volontaire d’activité. Elle coûte entre 1000 € et 1200 €.
Il faut considérer les frais de publication de la décision de dissolution et de la clôture de la liquidation dans un support d’annonces légales, ce qui revient à environ 400 €. À cela s’ajoute le coût de la modification de la société au registre : 192,01 €.
S’il existe un boni de liquidation (sommes restantes après liquidation à partager entre les associés), celui-ci est taxé à 2,5 % et augmente ainsi le coût total de la dissolution.
Questions & réponses