Acheter sa résidence principale en SCI : La bonne idée ?
Tout d'abord, il est important de rappeler la notion de SCI. La Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée par plusieurs associés (minimum 2) dans le but d'acheter et gérer un patrimoine immobilier.
Cette société est reconnue comme une personne morale, ce qui veut donc dire que son patrimoine lui est propre et distinct de ses associés.
La répartition des parts de la SCI entre les associés peut se faire de manière égale ou dans des proportions différentes. Dans le cadre de l'achat de la résidence principale, les associés sont souvent les membres du couple et les enfants. Une SCI peut avoir des associés mineurs. Or, la présence de mineurs peut être effrayant pour certains tiers puisque des restrictions peuvent découler notamment lors d'un emprunt ou d'actes de disposition par la SCI.
La société civile ne doit pas avoir un but commercial sinon elle sera automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés. Si l'on a pour projet de faire de la location meublée ou de l'achat-revente, le choix de la SCI n'est pas recommandé d'autant plus si l'on souhaite rester à l'impôt sur le revenu.
Il est nécessaire également de rappeler ce que signifie le terme "résidence principale". Une résidence principale est un lieu de résidence occupé la majeure partie de l'année, a minima 6 mois par an. Une personne ne peut pas détenir plusieurs résidences principales.
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, la plupart des propriétaires acquièrent en leur nom propre mais peu passe par une Société Civile Immobilière. Lorsque ces derniers décident de passer une Société Civile Immobilière, ils peuvent habiter le bien à titre gratuit ou décider de payer un loyer qui sera reversé à la SCI.
Les loyers perçus et les bénéfices perçus seront ensuite reversés aux différents associés selon leur quote-part. En général, la SCI est préférée à l'indivision pour sa simplicité en terme de gestion et de prise de décisions. Le gérant a donc des pouvoirs étendus.
Avant de se demander si c'est une bonne idée ou non de faire son achat de résidence principale via une SCI, il faut regarder dans quelle situation personnelle on se trouve. Selon notre situation, des notions sont à prendre en considération.
- Couple marié sous le régime de la communauté légale
Le régime de la communauté légale est applicable par défaut aux époux qui n'ont pas établi de contrat de mariage. L'ensemble des biens acquis individuellement après le mariage est commun pour le couple.
Chaque époux est donc propriétaire de la moitié du bien acquis. Tous les actes de gestion ainsi que ceux pouvant engager le patrimoine du couple peuvent être accomplis par l'un ou l'autre des époux.
La constitution d'une SCI permet aux époux de choisir la répartition de la propriété contrairement à celle qui est imposée par le régime de la communauté légale. Ainsi, ces derniers peuvent être propriétaires du bien de manières inégales selon les parts qu'ils détiennent au sein de la SCI.
Par exemple, un époux peut détenir 70% des parts sociales et l'autre 30% de la résidence principale.
En cas de séparation, les conjoints se partagent de manière égale les biens, sauf si l'apport personnel ou l'emprunt immobilier est issu d'un bien propre.
- Couple marié sous le régime de la séparation de biens
Dans le cadre d'une SCI, chaque époux peut investir ses fonds propres selon la quote-part qu'il désire. Les fonds qui permettent de créer la Société Civile Immobilière peuvent être des biens propres appartenant à l'un des époux ou des biens provenant de la communauté.
En cas de séparation, chacun récupère la totalité des parts investies à titre personnel et celles appartenant à la communauté pour moitié.
En cas de décès, le conjoint survivant peut toujours habiter dans la résidence principale en vertu du droit viager au logement.
- Pacsés et concubins
La constitution d'une SCI permet aux partenaires de PACS ou aux concubins de protéger le conjoint survivant en cas de décès. Il est donc recommandé de créer une SCI et de répartir les parts sociales entre les conjoints associés via le démembrement croisé.
Lors de la constitution de la société, chaque conjoint reçoit 50% de la totalité des parts sociales. Lors du mécanisme du démembrement croisé, chaque conjoint détient ses propres parts sociales en nue-propriété et celles de l'autre en usufruit. Il est en de même lors du décès.
Le conjoint survivant reçoit l'usufruit de ses propres parts détenu jusqu'au décès du conjoint et il bénéficie de la pleine jouissance de la résidence principale. Les héritiers reçoivent la nue-propriété des parts. Par contre, en l'absence de démembrement croisé au sein de la SCI, cette protection n'est pas instituée.
Quel avantage de faire une SCI pour une résidence principale ?
Pourquoi monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Acquérir sa résidence principale dans le cadre d'une SCI présente plusieurs avantages pour les associés et/ou simplifier la transmission de la résidence à ses héritiers.
Il est important de souligner que le bien est détenu proportionnellement par la SCI en fonction du nombre de parts sociales que chaque associé détient.
Au sein d'un couple, la SCI révèle être un outil de gestion patrimonial. En effet, la détention d'une résidence principale par le biais d'une SCI alloue la faculté d'un démembrement croisé total des parts sociales. En d'autres termes, les parts en usufruit sont détenus par le premier concubin et la totalité en nue-propriété est détenue par l'autre.
En d'autres termes, le premier concubin détient l'ensemble des parts en usufruit alors que l'autre possède la totalité en nue-propriété.
Cela permet donc au conjoint survivant de récupérer une partie en pleine propriété en plus de l'usufruit de sa totalité des parts, tout en bénéficiant des droits de succession fortement réduits. La jouissance de la résidence principale peut être conserver par le conjoint survivant sans opposition des héritiers. Cela est bénéfique dans la mesure où le concubinage et l'union libre ne sont pas encadrés juridiquement et qu'aucun droit n'est prévu pour la succession au conjoint survivant.
Le conjoint survivant a alors la possibilité de conserver la jouissance de la résidence principale, sans que les héritiers puissent s'y opposer. Dans le cadre d'un concubinage ou d'une union libre non encadrée juridiquement et ne reconnaissant aucun droit sur la succession au conjoint survivant, ce système très efficace pour ce dernier.
La Société Civile Immobilière permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value lors de la vente du bien, optimiser la fiscalité du foyer.
Mais, comment mettre sa maison principale en SCI? Pour ce faire, il faut accomplir certaines démarches de création de SCI.
Résidence principale pour la SCI : Possible ? Les démarches
Comme toute constitution de société, la création de SCI nécessite d'accomplir certaines formalités essentielles.
La première étape primordiale est la rédaction des statuts de la SCI. En effet, les statuts permettent d'établir le mode de fonctionnement et de gestion de la société.
Pour pouvoir informer les tiers de la création de la SCI, la publication d'un avis au sein du journal d'annonces légales est obligatoire.
Il faut aussi ouvrir un compte bancaire au nom de la société afin de pouvoir y déposer le capital social.
Une fois que les statuts sont rédigés, que l'avis dans le journal d'annonces légales est mentionné et que le compte bancaire est ouvert avec le capital social déposé, vous pourrez constituer votre dossier d'immatriculation qu'il faudra ensuite déposer auprès du greffe compétent.
A noter, le gérant se doit de faire une assemblée générale annuelle afin de faire le bilan sur l'année écoulée et noter les changements s'il y a lieu.
Comment transférer un bien immobilier dans une sci ?
Si le couple décide d'apporter sa résidence principale à la SCI qu'il crée, le conjoint devra donner son accord pour l'apport et ce même si le logement appartient en propre à un époux. Cela se traduit par un apport en nature qui nécessite la rédaction de l'acte par un notaire. La valeur du bien apporté est donc intégrée dans le capital de la société. Les associés reçoivent donc leurs parts proportionnellement à leur apport. Par conséquent, la SCI est donc propriétaire du logement.
Le financement de la résidence principale en SCI
L'achat de la résidence principale par le biais d'une SCI présente un réel atout dans le calcul du financement du projet. En effet, du fait de la multiplicité des associés, ils peuvent apporter plus au projet. En revanche, cela n'est pas un frein pour les demandes de financement qui se font via un prêt immobilier, ce qui est le cas dans une acquisition classique en nom propre.
Pour pouvoir bénéficier d'un prêt aux conditions habituelles auprès d'un établissement bancaire, il faut avoir un patrimoine suffisant qui permet d'avoir une garantie, à défaut avoir une garantie des associés qui sont donc responsables de manière conjointe et illimitée.
Néanmoins, la SCI ne permet pas aux associés de bénéficier d'aides à l'acquisition comme pourrait en bénéficiaire le propriétaire en nom propre, tels que le prêt à taux zéro ou encore le plan épargne logement qui permet de bénéficier de primes grâce à l'épargne mise sur ce livret. Les garanties demandées par l'établissement bancaire sont très souvent la garantie réelle (hypothèque et privilège de prêteurs de deniers) et la caution des associés.
En terme d'endettement, la capacité d'emprunt est celle de la SCI et non celle des associés. Les prêts avantageux et les aides financières proposées aux particuliers lors de l'acquisition de leur résidence principale ne sont pas toujours accessibles en tant qu'associé de SCI. En
En revanche, dans le cadre d'une SCI, le montant de la taxe foncière due au titre de la propriété d'immeuble est divisé entre tous les associés en fonction de leurs parts sociales.
L'imposition de la résidence principale en SCI
Lors de la création d'une SCI, les associés doivent opter soit pour l'impôt sur le revenu (IR) soit pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt s'applique sur l'ensemble du patrimoine immobilier du foyer ayant une valeur supérieur à 1,3 millions d'euros. A noter, les parts de SCI sont comprises dans ce calcul. Le propriétaire de la SCI sera donc soumis à l'IFI si ses biens immobiliers sont supérieurs à 1,3 millions d'euros.
Le propriétaire d'une résidence principale en nom propre peut bénéficier d'un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principal alors que les associés d'une SCI de gestion ne peuvent pas en bénéficier. Ils pourront en revanche, bénéficier sous certaines conditions, d'une décote de 10 à 20% s'ils justifient d'une difficulté à revendre les parts sociales.
Si vous possédez des parts à travers une SCI d'attribution qui a pour objectif d'acheter un bien immobilier et en partager la propriété et qui est soumise à l'impôt sur les revenus, le montant de l'abattement est identique au propriétaire en nom propre.
Détenir sa résidence principale via une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer. En effet, si les charges sont supérieures au loyer versé à la SCI, la société est en déficit foncier c'est-à-dire que ses dépenses sont plus importantes que ses bénéfices.
Il est important d'être vigilant sur le déficit foncier puisqu'il peut constituer un abus de droit par l'administration fiscale. En effet, si la SCI est créée rapidement après que les travaux de rénovation ou autres dépenses soient réalisés et impliquent une hausse importante et ponctuelle des charges déductibles.
L'abus de droit est sanctionné de deux façons en fonction s'il y a une preuve ou non. S'il y a la présence de preuves, le couple a une majoration de 80% des droits qui leurs sont mis à disposition.
En revanche, s'il n'y a pas de preuves, la majoration est de 40%. Ainsi, il est fortement recommandé de créer la SCI avant toute réalisation de travaux.
Lorsque la SCI a opté pour l'imposition sur le revenu, la déclaration des bénéfices se fait via la déclaration de revenus des associés. Si la SCI est en déficit, les associés doivent également l'indiquer. Cela leur permettra de bénéficier d'une réduction des impôts.
Transmettre sa résidence principale en SCI
Créer une SCI pour acheter sa résidence principale permet de transmettre la propriété du bien immobilier à la société. Cela permet donc de gérer le patrimoine, de faciliter la transmission par le biais de la société tout en évitant les inconvénients de l'indivision.
Dans le cadre de son vivant, le propriétaire d'une résidence principale peut faire une donation en une seule fois uniquement car le bien immobilier est une seule et même entité indivisible.
La donation prévoit un abattement de 100 000 euros par enfant sur 15 ans. En général, les donations se font au-delà de cet abattement. Il y a donc des frais de mutation à payer sur le montant dépassant l'abattement.
En revanche, quand la résidence principale est détenue par le biais d'une SCI, le bien est divisé en nombre de parts sociales, c'est ce qu'on appelle l'avantage de la pierre-papier.
Il est donc possible d'effectuer plusieurs donations de parts successives. Cela permet de bénéficier de l'abattement et de transmettre petit à petit la propriété du bien immobilier.
La SCI permet donc de transmettre la résidence principale au fur et à mesure tout en bénéficiant au mieux des abattements.
Vendre sa résidence principale en SCI
Lors de la vente de la résidence principale détenue par la SCI, la plus-value fait souvent l'objet d'une taxation importante. La plus-value résulte de la différence entre le prix de revente et le prix d'achat d'un bien immobilier, sous forme de pourcentage.
Si la résidence principale est est occupée à titre gratuit, c'est-à-dire qu'aucun loyer n'est versé à la SCI, la plus-value est exonérée quel que soit le régime fiscal de la SCI.
En revanche, si la résidence principale moyenne un loyer auprès de la SCI, la plus-value réalisée à la revente est taxée uniquement si la SCI est imposée à l'IS.
Les inconvénients de l'achat de sa résidence principale en SCI
La détention de la résidence principal par le biais d'une SCI peut être un inconvénient fiscal pour l'ensemble des ayants droit. En effet, l'acquisition d'une résidence principale en nom propre permet d'obtenir un abattement de 30% sur la valeur du bien immobilier. En revanche, cela n'est pas applicable pour les associés d'une SCI.
En effet, le propriétaire d'une résidence principale en nom propre peut bénéficier d'un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale mais ce n'est pas le cas pour les associés d'une SCI.
Aussi, le conjoint d'un propriétaire qui ne pas de droit relatif au bail ou à l'occupation du logement, peut probablement perdre les avantages de la protection sur logement familial. En cas de séparation, le conjoint propriétaire a le libre choix sur la vente du logement ou l'expulsion sans demande au préalable l'accord du conjoint non propriétaire.
Egalement, en cas de décès du propriétaire, le droit de jouissance temporaire sur le logement n'est pas garanti par la SCI. En cas de décès, le conjoint survivant jouit du logement et du droit viager d'usage et habitation un an après le décès.
Habituellement, les propriétaires sont protégés contre l'insaisissabilité de leur résidence principale et les recours des créanciers. Or, en SCI, cela n'est pas applicable.
