SARL de Famille et LMNP : Comment investir ? Ce qu'il faut savoir

SARL de famille immobilière : Définition

La SARL de famille est une société formée entre personnes physiques ayant soit un lien de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré (parent, grands-parents, enfants, frères et sœurs), soit par les personnes mariées ou partenaires de pacs (pacte civil de solidarité). 

Elle est dite immobilière lorsque l’activité principale de cette entité est de mettre à disposition des biens immobiliers à la vente ou en location. Toutefois cette appellation n'a pas de consistance juridique.

Ce qui différencie la SARL de famille de la SARL classique est que cette dernière bénéficie de la transparence fiscale.

La transparence fiscale quesaco ? prenons l’exemple d’une SARL de droit commun : 

La SARL est une société normalement soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf si l’option pour la soumission à l’IR a été formulée pour une durée limitée). L’impôt que cette dernière paye est donc calculé sur le bénéfice fiscal qu’elle a généré. De ce fait les revenus provenant de cette société sont taxés plusieurs fois que ce soit à l’impôt sur les sociétés avec comme base de calcul (ou assiette) le bénéfice fiscal de la SARL, à l’impôt sur le revenu avec le revenu des associés ,(selon les tranches progressives), et éventuellement à la “flat tax” de 30% sur les distributions de dividendes (composée de 12,8% d’impôt et de 17,2% de prélèvements sociaux). 

Une société transparente fiscalement comme une SARL de famille ou une SCI leur permet de ne pas être imposées sur le bénéfice fiscal qu’elles dégagent mais individuellement par associés selon leur pourcentage de participation au capital de ces sociétés. Ce principe s'applique donc sur le montant des loyers encaissés mais également sur les plus-values de cessions de biens immobiliers réalisés par la SARL de famille immobilière. Cela a donc l'avantage d'éviter un double niveau d'imposition.

Comment fonctionne une SARL de famille LMNP ?

Le principe de fonctionnement de la SARL familiale LMNP réside sur les liens familiaux qui unissent les actionnaires et sur le principe de transparence fiscal qui y est lié.

En effet, c’est grâce au lien des associés que le bénéfice de la transparence est possible. De ce fait si un actionnaire non membre de la famille créateur ou trop éloigné en terme de parenté vient à se joindre au capital social de l’entité, la société perdra cet avantage et devra être considérée dès l’entrée du membre extérieur au capital comme une SARL de droit commun qui doit être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Pour entrer un peu plus dans les détails, décomposons la taxation auquel sont soumis une gérance de SARL en LMNP et les associés sur leurs revenus : 

• Le gérant majoritaire : 

Ce type de gérant est soumis aux cotisations sociales de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI ex RSI) sur la rémunération que la société lui verse (si rémunération il y a) et sur la part du bénéfice qui lui est allouée qu’elle soit distribuée ou non.

• Le gérant minoritaire : 

Ce type de gérant est assujetti aux cotisations sociales des salariés (étant minoritaire, le lien de subordination existe envers la SARL), hors assurance chômage, sur base de sa rémunération. De plus, la quote-part du bénéfice industriel et commercial lié à l’activité de la SARL est soumise aux prélèvements sociaux de 17,2%, en plus de l'IR.

• Les associés de la SARL de famille LMNP :

La quote-part des associés de SARL de famille LMNP est taxée aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2%) ainsi qu'à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Les apports des associés de la SARL de famille LMNP ont pour objet d'investir dans l'activité de location. De ce fait, chaque associé peut apporter un immeuble dont il est déjà propriétaire ou des liquidités permettant d'acquérir des biens immobiliers louables pour ce type d'activité.

Investir en LMNP avec une SARL de famille : Les conditions

La LMNP (Location meublée non professionnelle) est à différencier de la location meublée professionnelle (LMP). Pour qu’une location meublée soit professionnelle il faut réunir deux conditions : 

• Les recettes annuelles de location de l’entièreté du foyer fiscal sont supérieures à  23 000 € TTC; 

• Les recettes de location sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que l’activité de location, Bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés).

Si l’activité de location meublée ne réunit pas ces deux conditions simultanément, elle est donc considérée comme non professionnelle et donc comme de la LMNP.

Avantages et inconvénients de la SARL LMNP

Avantages

Déduction des charges

Lorsque la SARL familiale est au régime réel, elle peut déduire les charges directement imputables à son activité, LMNP comprise. Ces charges viendront réduire le résultat imposable de la société et par conséquent l'imposition de la société. Il faut cependant que les charges respectent des conditions de fond et des conditions de forme pour pouvoir être déduites.

Conditions de fond 

Les charges déductibles doivent être rattachables à la gestion normale et ont un intérêt direct à l'exploitation de la société. Elles doivent également diminuer l'actif du bilan de l'entreprise. 

Exemple de charge déductible : L'assurance loyer impayé qui permet d'indemniser le propriétaire d'un bien si le locataire ne règle pas le loyer est directement liée à l'exercice de l'activité. Elle constitue une dépense déductible.

Conditions de forme 

Les dépenses déductibles doivent être comptabilisées en charges de la société, et être justifiées par un document au nom de la société.

Attention à ne pas faire établir de facture au nom du dirigeant, cela ne constituerait pas un justificatif conforme.

Régime des plus-values 

La SARL de famille permet une imposition des plus-values réalisées sur la vente d'immeuble selon les modalités propres à l'activité.

Pour un LMNP, on applique le régime des plus-values des particuliers. Pour un LMP, on applique le régime des plus-values professionnelle.

1. Le régime des particuliers consiste à faire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et à appliquer un abattement pour durée de détention. Cet abattement conduit à totalement exonérer le plus-value au bout de 30 ans de détention, mais il n'est pas binaire. Il débute à compter de 5 ans de détention et augmente petit à petit.
   A noter également que le prix d'achat est majoré soit des travaux non déduits soit d'un forfait de 15% si la durée de détention est supérieure à 5 années.
   La plus-value imposable supporte une imposition de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
   C'est le notaire qui est chargé du calcul, de la déclaration et du paiement, c'est donc tout naturellement vers lui qu'il faudra se tourner en cas de questions à ce propos.
2. Le régime des professionnels fonctionne différemment. Le montant de la plus value réalisée s'obtient par ce calcul  : Valeur de vente du bien -  (Valeur nette comptable du bien) 
   La valeur nette comptable du bien correspond à la valeur d'inscription à l'actif du bien diminuée des amortissements pratiqués sur le bien.
   La plus-value imposable est intégrée dans le résultat pour sa part égale aux amortissements, et soumise à un taux fixe de 12,8% pour sa part excédent les amortissements pratiqués.
   Ici, c'est l'expert-comptable, ou la personne en charge de tenir la comptabilité, qui se charge du calcul et de la déclaration.

De plus, le régime des plus-values sur les cessions de titres de SARL familiales est également plus avantageux que pour une SARL classique car des dispositifs permettent de réduire voire d'exonérer d'imposition la dite plus-value réalisée sur cette cession.

L'option IR sans limitation de durée

Option pour soumettre la société à l'IR pour une durée illimitée de la même manière qu'une société de personnes sous conditions. Pour ce faire, la société doit exercer une activité industrielle, commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. La location meublée étant une activité commerciale cette condition peut être remplie très facilement. L'ensemble des associés doivent voter pour soumettre cette option à l'unanimité afin qu'elle soit effective.

Inconvénients 

Condition juridique liée au capital

L'option fiscale découlant de la SARL de famille est soumise au principe de parentés des associés durant toute la vie de la société. Si un membre du capital de la société ne répond pas au critère de parenté nécessaire dans le cadre d'une SARL de famille, la SARL devient une SARL de droit commun l'année d'entrée de ce membre dans la capital de la société.
Il en va de même en cas de divorce entre deux associés.

Sort des déficits

Les déficits de l'activité de LMNP d'une SARL de famille ne peuvent être imputés que sur les revenus de l'activité de LMNP et non sur les autres catégories de revenus de la SARL. Ils sont imputables pendant les 10 années suivant la survenance du déficit.
Cet inconvénient est propre au régime LMNP, que l'activité soit exercée en SARL de famille ou non.

Pas de micro fiscal

L'option pour le micro fiscal qui consiste à déterminer sa base imposable en appliquant un abattement sur le montant des loyers encaissés n'est pas ouverte aux SARL de famille. Seules peuvent en bénéficier les entreprises individuelles ou les EURL.

L'activité est encadrée

La SARL de famille ne peut pratiquer qu'une activité commerciale, artisanale, agricole ou industrielle. Les activités libérales et civiles ne peuvent pas l'être. Cela interdit à la SARL de famille de proposer de la location nue par exemple.

Les démarches pour créer une SARL familiale LMNP

La création d'une SARL familiale répond aux mêmes règles qu'une SARL de droit commun. Ces règles sont : 

• Capital social composé de minimum 2 personnes et de 100 personnes maximum (ces personnes doivent être des personnes physiques pour pouvoir bénéficier des avantages de la SARL de famille) ;
• Le capital social minimum à apporter à la société est de 1 € ; 
• Les associés doivent rédiger des statuts constitutifs qui présentent les règles qui régissent la société et ses associés (comprenant la dénomination sociale de la société, sa forme juridique, l'adresse de son siège social, la désignation du gérant, l'objet social de la société, la durée de vie de la société(en principe la durée est limitée et doit être d'un maximum de 99 ans sauf clause de continuation), le montant de son capital social, les apports effectués par chacun des associés, le recours éventuel à un commissaire aux apports si les apports en nature dépassent 30 000 €, la répartition des parts sociales de la société entre les associés, les dates d'ouverture et de clôture de l'exercice social, les modalités de décision de la société) ;
• Le capital social doit être mis en commun et déposé sur un compte professionnel au nom de la société. Pour les apports en nature ils sont entièrement libérés lors de la constitution de la société ;
• La création de la société doit être publiée dans une annonce de journal d'annonce légale pour la rendre opposable aux tiers (notifier les tiers de la création de la société) ;
• Immatriculer la société auprès du greffe ou d'un centre de formalités compétent.

SARL de famille ou SCI LMNP : Comment choisir ? Quelles différences ?

La SARL de famille et la SCI obéissent à des objectifs d'activité différent. Pourtant ce sont deux formes de sociétés. Elles offrent ainsi la même souplesse permettant d'éviter une indivision, ou de préparer une transmission grâce au fait qu'il est bien plus facile et moins onéreux de céder, ou donner, une part qu'un bien immobilier.

La SARL de famille suppose l'exercice d'une activité non civile. Elle est donc parfaitement adaptée à la pratique de la location meublée.

A l'inverse, la SCI peut exercer une activité civile ou commerciale. Mais dans ce dernier cas elle sera soumise à l'impôt sur les sociétés. On ne l'utilise donc pas pour bénéficier du statut LMNP car c'est fiscalement impossible. En revanche, elle est toute indiquée pour pratiquer de la location nue, ou lorsque les associés sont d'accord pour se placer sous le régime de l'impôt sur les sociétés.