Déclarer les loyers perçus sur sa déclaration de revenus

Les loyers issus d’une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Au régime micro-foncier (de plein droit quand les loyers encaissés par le foyer sont inférieurs à 15 000 euros par an), le propriétaire doit déclarer ses loyers dans la déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042). Au régime du réel, le propriétaire doit déclarer ses loyers et ses charges dans le formulaire 2044 puis reporter le revenu foncier dans la 2042. Les loyers issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au régime micro quand les loyers sont inférieurs à 33 200 euros ou au régime du réel. Le propriétaire doit remplir le formulaire 2042 C Pro, ainsi que les déclarations 2031 et 2033 s’il est imposé au régime du réel.

On distingue deux types d'imposition pour les loyers perçus en tant que propriétaire, loueur d'un bien immobilier : 

• l'imposition issue de la location d’un logement non meublé (logement nu)
• l'imposition issue de la location d’un logement meublé

La location non meublée : imposition des loyers perçus

Le régime micro foncier pour la location non meublée

Le régime micro foncier s’applique de plein droit quand le montant des loyers encaissés du foyer fiscal est inférieur ou égal à 15 000 €.
L’administration applique un abattement forfaitaire sur le montant des loyers (pour prendre en compte les frais d’entretien du logement). Le plafond et le montant de l’abattement dépendent de la formule de location.

Notez que le propriétaire peut toutefois opter pour le régime du réel. L’option s’applique alors à la totalité des revenus fonciers du foyer fiscal et s’applique de manière irrévocable (définitive) pour une durée de 3 ans. À l’issue de cette période de 3 ans, le propriétaire pourra décider chaque année de rester dans le régime réel ou revenir au régime du micro-foncier (sous réserve que les conditions de seuil soient respectées).

Quel formulaire pour déclarer ses loyers d'un non meublé en micro foncier ? 

Le régime réel pour la location non meublée

Le régime foncier du réel s’applique de plein droit quand le montant des loyers encaissés par le foyer fiscal est supérieur à 15 000 € (sauf exceptions, comme les dispositifs Périssol, Besson, Borloo… ).

Le régime foncier au réel permet au propriétaire de déduire les charges qui sont effectivement supportées. Pour être déductibles, elles doivent répondre à certaines caractéristiques générales et faire partie d’une des catégories énoncées par la loi.

C’est le cas par exemple :

• des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
• des frais de gestions (frais de gérance, frais de procédure, rémunération des gardes et concierges…)
• des primes d’assurance
• de certains impôts et taxes (taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement…)
• des intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction ou la réparation du logement loué

Quel formulaire pour déclarer ses loyers d'un non meublé au régime du réel ?

Le propriétaire remplit le formulaire 2044 qui est une annexe du formulaire 2042 relatif à la déclaration de revenus annuelle. Il déduit des loyers encaissés ses charges annuelles hors taxes.

• En cas de bénéfice foncier, celui-ci s’ajoute au revenu imposable.
• En cas de déficit foncier, celui-ci est déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an (plafonnement global des niches fiscales). La fraction supérieure à 10 700 euros et celle relative aux intérêts de l’emprunt peuvent s’imputer sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à 10 ans. 

L’imposition des revenus locatifs meublés

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un local d’habitation disposant, dès l’entrée dans les lieux, de l’ensemble des éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Les revenus provenant d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au régime micro BIC ou au régime du réel. 

Le régime micro-BIC pour déclarer ses loyers de location meublée

Le loueur meublé est soumis de plein droit au régime micro BIC où l’administration applique un abattement forfaitaire pour charges, égal à 50 %.

Quel formulaire pour déclarer ses loyers de location meublée

Le régime BIC au réel pour déclarer ses revenus de location meublée

Le régime réel BIC s’applique de plein droit quand le montant des loyers annuels (hors TVA) encaissés par le foyer fiscal est supérieur à 33 200 €. Le propriétaire déclare et déduit ses charges annuelles hors taxes des loyers perçus dans la déclaration 2042 C Pro :

• un bénéfice augmente le revenu imposable
• un déficit vient en diminution du revenu imposable

Les propriétaires qui relèvent du régime réel en location meublée doivent également remplir une déclaration spécifique n° 2031 et 2033 et télétransmettre ces documents à l’administration fiscale (les déclarations 2031 et 2033 correspondent à la comptabilité du propriétaire en meublé : bilan simplifié, compte de résultat simplifié...).

Le statut LMP et LMNP pour la location meublée

Attention, il existe deux régimes fiscaux en matière de location meublée. Vous êtes considéré de plein droit sous le statut LMNP, à savoir Loueur en Meublé Non Professionnel. Vous pouvez opter pour le statut LMP, Loueur en Meublé Professionnel sous conditions cumulatives :

• vos loyers annuels issus de la location meublée sont supérieurs à 23 000 euros
• vos recettes sont supérieures à la moitié des revenus du foyer fiscal
• vous inscrivez votre activité de loueur en meublé auprès du registre du commerce

L’avantage du statut LMP est le traitement spécial relatif à aux éventuels déficits fonciers ainsi que le régime des plus-values de cession exonérées d’impôt :

• si l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans,
• et si les recettes de location au cours des deux années civiles précédentes sont inférieures à 90 000 € hors taxes.