La déclaration 2044 : revenus fonciers (2021)

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire

    Quel formulaire pour déclarer revenus fonciers ?

    Lorsqu’un contribuable est propriétaire de biens immobiliers qu’il met en location, il doit déclarer les revenus provenant de cette location. Elle peut être non meublée ou provenir de parts de sociétés immobilières ou fonds de placement immobilier.

    Dans ce cas, lorsque le contribuable déclare ses impôts sur le revenu à l’administration fiscale par le biais de la déclaration n° 2042, il doit également remplir la déclaration annexe dont le n° est 2044. Il existe plusieurs formulaires sous ce même n°2044, qui sont :

    • 2044-EB
    • 2044 spéciale
    • 2044-NOT
    • 2044-SPE-NOT

    Qu'est-ce que la déclaration 2044 de revenus fonciers pour 2021 ?

    La déclaration d'impôt sur le revenu comporte de nombreux imprimés que doivent remplir les contribuables ayant une situation complexe (revenus du patrimoine ou provenant d'une activité libérale, existence de crédits et réductions d'impôt...). Ainsi, les contribuables disposant de revenus fonciers doivent remplir un imprimé 2044 lorsqu'ils sont soumis au régime du réel. Voici un guide pour bien compléter celui-ci.

    Qui doit remplir la déclaration 2044 en 2021 ?

    Le régime fiscal des locations est différent selon qu'il s'agisse d'une location meublée ou d'une location nue. Ainsi, si les locations meublées sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux, les locations nues sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Elles peuvent être imposées au régime réel ou à celui du micro.

    Dans le second cas, si les recettes perçues en 2021 n'excèdent pas 15 000 euros, le contribuable pourra appliquer le régime du micro foncier permettant de déduire des revenus encaissés un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, par exemple, si un bailleur a perçu 10 000 euros de loyers, il sera imposé sur 7 000 euros.

    Si ce seuil est dépassé ou si une option est produite, le régime réel s'appliquera et le résultat imposable sera égal à la différence entre les produits imposables et les charges réellement supportées.

    Un imprimé 2044 devra alors être complété afin de déterminer ce résultat.

    Où trouver sa déclaration 2044, sa notice 2044 et l'annexe 2044 ?

    Depuis 2018, il est possible de trouver la déclaration 2044 sur son espace privé en ligne sur le site des impôts www.impots.gouv.fr. Elle est accompagnée de la notice d'explication pour la remplir ainsi que de l'annexe. Il n'est plus possible de trouver une déclaration 2044 au format papier au SIP où le contribuable déclare ses impôts sur le revenu, car chaque propriétaire loueur a l'obligation de déclarer en ligne.

    Peut-on remplir le formulaire 2044 en ligne ?

    Oui, on peut déclarer ses revenus fonciers en ligne sur la 2044 prévue à cet effet et c'est même obligatoire depuis 2019.

    Cerfa 2044 ou 2044 spéciale ?

    Il existe 2 modèles de 2044. La 2044 est réservée aux contribuables louant en direct ou par le biais d’une SCI. Ils n’ont aucun régime particulier. La déclaration 2044 S est réservée aux contribuables louant en direct ou par le biais d’une SCI des biens acquis neufs ou encore des immeubles spéciaux productifs.

    La déclaration 2044 en 2021 et les parts de sociétés immobilières

    Les sociétés immobilières (SCPI ou SCI principalement) sont généralement soumises aux règles de la translucidité fiscale. Ainsi, les associés sont directement imposés sur la quote-part de résultat leur revenant.

    La quote-part revenant à des particuliers est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Elle doit être déterminée grâce à une déclaration 2072 puis être reportée sur l'imprimé 2044. Elle rentrera ainsi dans la détermination du revenu foncier imposable.

    Pour chaque société immobilière, 4 informations doivent être reportées sur le formulaire 2044 :

    • Les revenus perçus,
    • Les charges "ordinaires" (provisions pour charges, travaux, taxe foncière...),
    • Les intérêts d'emprunt,
    • Le résultat (bénéfice ou déficit)

    La déclaration 2044 en 2021 et les immeubles détenus en direct

    Le déclarant doit déterminer, grâce à l'imprimé 2044, le résultat afférent à chaque immeuble détenu en direct. Celui-ci est égal à la différence entre les revenus imposables et les charges déductibles.

    Seuls les revenus effectivement perçus lors de l'année d'imposition doivent être déclarés. Ainsi, le loyer de décembre N encaissé en janvier N+1 doit être rattaché à l'année N.

    Les revenus imposables

    Seuls les revenus effectivement perçus lors de l'année d'imposition doivent être déclarés. Ainsi, le loyer de décembre N encaissé en janvier N+1 doit être rattaché à l'année N.
    Les recettes suivantes doivent être déclarées :

    • Les loyers à proprement parler

    • Les dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire,

    • Certains revenus dits accessoires et liés à la propriété foncière (location d'un emplacement publicitaire, octroi d'un droit de chasse...),

    • Les indemnités et subventions : subventions Anah, assurance loyer impayé,etc.

    Les charges déductibles portées sur la déclaration 2044 régime réel

    Seules les dépenses effectivement payées au cours de l'année d'imposition peuvent être déclarées au titre de celle-ci. Ainsi, une facture émise en N et payée en N + 1 doit être prise en compte en N + 1.

    Les charges déductibles sont limitativement énumérées.
    On trouve ainsi :

    • Les frais de gestion : honoraires d'avocat ou d'expert-comptable, rémunération des concierges, du syndic ou du gestionnaire, frais de procédure. En revanche, les frais liés à l'acquisition de l'immeuble ne sont pas déductibles (honoraires du notaire, droits de mutation à titre onéreux...),

    • Les autres frais de gestion, fixés forfaitairement à 20 euros,
      - les primes d'assurance : loyers impayés ou responsabilité civile. En revanche, les assurances liées aux emprunts (décès, invalidité...) doivent être rattachées aux frais financiers,

    • L'indemnité d'éviction, qui n'est déductible que lorsqu'elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions,

    • La taxe foncière. La taxe sur les ordures ménagères n'est pas déductible en revanche car elle est refacturée au locataire,

    • Les charges locatives non récupérées au 31 décembre de l'année de départ du locataire,

    • Les provisions pour charges. Le contribuable doit déclarer la totalité des provisions pour charges payées au cours de l'année d'imposition et régulariser les charges déduites l'année précédente, en prenant en considération les dépenses locatives non déductibles,

    • Les frais financiers: intérêts d'emprunt, frais d'ouverture du dossier, frais de clôture pour obtenir de meilleures conditions.

    Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles.
    A contrario, les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui viennent modifier la substance du bien (et constituent ainsi des gains en capital) ne peuvent être déduites.

    A titre d'exemple, constituent des travaux déductibles :

    • La pose d'une cuisine équipée,

    • Le ravalement des façades,

    • Le traitement des bois contre les parasites,

    • Le nettoyage d'un immeuble,

    • Le remplacement d'une installation d'arrosage automatique,

    • La réfection des plafonds, des planchers ou de l'escalier.

    • La reprise des fondations de l'immeuble,

    • L'installation de sanitaires ou d'une salle de bain,

    • L'installation du chauffage central.

    En revanche, la transformation de chambres en studios ou d'un grenier en un appartement doté du confort moderne n'est pas déductible.
    Des précisions doivent être données concernant les travaux sur la dernière page de la déclaration (date de paiement, entrepreneur, nature des travaux...)

    La déclaration 2044 en 2021 et le calcul du résultat

    Le résultat est égal à la somme des revenus nets générés par les différents biens immobiliers détenus (parts de sociétés immobilières et immeubles détenus en direct).

    Le déclarant doit indiquer sur la dernière page de l'imprimé, afin de déterminer ce résultat:

    • Le montant global des revenus,

    • Le montant des intérêts d'emprunt,

    • Le montant des autres frais et charges.

    Le résultat peut être alors bénéficiaire ou déficitaire.

    Le bénéfice foncier est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018)

    Le déficit est soumis à des règles particulières.

    La déclaration 2044 en 2021 et le déficit

    Le contribuable peut imputer son déficit foncier sur son revenu global jusqu'à 10 700 euros si les conditions suivantes sont réunies :

    • L'immeuble doit être loué pendant une durée minimale de 3 ans. Ainsi lorsqu'un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imposition,

    • La location doit être effective et continue.

    Exemple : un contribuable a un revenu brut global de 100 000 euros et a réalisé 10 000 euros de déficit foncier imputable sur le revenu global. Son revenu imposable sera de 100 000 - 10 000 soit 90 000 euros.

    Le déficit ne pouvant être imputé sur le revenu global peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

    La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt ne peut être déduite du revenu global.

    Néanmoins, on considère que le déficit est généré en priorité par les charges autres que les intérêts d'emprunt.

    Exemple : les recettes sont de 5 000 euros, les intérêts d'emprunt sont de 7 000 euros et les autres charges sont de 10 000 euros. Le montant du déficit foncier est de 5 000 - 7 000 - 10 000 = - 12 000 euros.

    Le déficit imputable sur le revenu est de 10 000 euros (soit le montant des autres charges qui n'excède pas 10 700 euros).
    Le déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes est de 2 000 euros (soit 7 000 - 5 000 euros, soit le déficit généré par les intérêts d'emprunt).

    La déclaration 2044 en 2021 et les déficits restant à imputer

    Les déficits qui n'ont pu être utilisés (non imputables sur le revenu global) doivent figurer sur le tableau de la rubrique 450. Si un bénéfice est calculé, on va imputer celui-ci sur les déficits les plus anciens.

    Ainsi, on utilisera le "stock" de déficits que l'on s'est constitué.

    Si le déficit n'est pas suffisant pour absorber l'intégralité du bénéfice de l'exercice, le contribuable sera imposé sur le reliquat.

    L'imprimé 2044 SPE en 2021

    Le contribuable devra remplir une déclaration 2044 SPE lorsqu'il bénéficie des régimes de faveur suivants :

    • L'amortissement Robien, Perissol ou Besson, permettant de déduire chaque année un certain pourcentage de l'investissement réalisé,

    • Le dispositif Scellier intermédiaire ou Borloo ancien, permettant d'opérer chaque année une déduction supplémentaire égale à un certain pourcentage des recettes (30, 60 ou 70%),

    • Le dispositif applicable aux immeubles historiques, permettant de générer un déficit imputable sans limitation sur le revenu global.

    La déclaration 2044 en 2021 et la flat tax

    Les revenus fonciers ne sont pas soumis à la flat tax nommée aussi le PFU ou prélèvement forfaitaire unique, mais au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

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    Damien PHILBERT

    Accompagnateur de freelances en création d'entreprise et comptabilité chez L-Expert-Comptable.com

    Membre de la team depuis 2012, Damien est un "ancien" ! Toujours de bonne humeur, il accompagne ses clients en conjuguant disponibilité et proximité. Sa spécialité ? Le conseil sur le choix du statuts juridiques