SCI immobilière : guide complet pour gérer et optimiser

La fiscalité de la SCI à l'impôt sur le revenu (IR)

Imposition du bénéfice

La SCI à l'IR est une société fiscalement translucide. Le résultat imposable est déterminé au niveau de la société, puis chaque associé est imposé sur la quote-part lui revenant. Pour les particuliers gérant leur patrimoine, cette quote-part est imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

Les produits imposables comprennent les loyers et autres revenus liés à la location (indemnités d'assurance, subventions exceptionnelles). Les charges déductibles payées au cours de l'année d'imposition sont les suivantes :

• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les intérêts d'emprunt ;
• Les travaux d'amélioration, de réparation ou d'entretien (cuisine équipée, ravalement de façade, réparation de chaudière, dépenses environnementales) ;
• Les frais de gestion (honoraires du gestionnaire immobilier ou de l'expert-comptable, frais de procédure) ;
• Les assurances (responsabilité civile, loyers impayés) ;
• Les frais d'éviction du locataire ;
• Les dépenses locatives non remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ.

Le déficit éventuellement constaté est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (seuil apprécié au niveau du foyer fiscal), sous réserve que le bien soit loué de manière continue jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle du déficit. La fraction de déficit excédant ce plafond, ou correspondant aux intérêts d'emprunt, est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La quote-part revenant à un associé soumis à l'IS (personne morale) est déterminée selon les règles de l'IS, avec application des règles des plus-values professionnelles et possibilité de déduire les amortissements.

Dispositifs de défiscalisation accessibles via la SCI à l'IR

Les associés d'une SCI peuvent bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation proportionnellement à leur quote-part dans le capital. En 2026, le dispositif Malraux reste applicable pour les biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.

Les dispositifs Scellier, Robien, Borloo ancien et Duflot sont tous échus depuis plusieurs années et ne sont plus accessibles aux nouveaux investissements. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : aucune nouvelle souscription n'est possible depuis cette date, même via une SCI.

Plus-values de cession d'un immeuble par la SCI à l'IR

En cas de cession d'un immeuble par la SCI, ou de cession de parts par un particulier associé d'une SCI à l'IR à prépondérance immobilière, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, majoré :

• des frais d'acquisition, fixables forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition ;
• des travaux non déduits des revenus fonciers, fixables forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition.

La plus-value brute est ensuite réduite d'un abattement pour durée de détention, différent selon l'impôt concerné :

La plus-value nette après abattements est imposée à 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces taux totalisent 36,2 %. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €.

Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026. La hausse à 18,6 % instaurée par la LFSS 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières : elles sont explicitement exclues du champ de la hausse (art. L. 136-8, IV du Code de la sécurité sociale).

La fiscalité de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)

Une SCI est soumise à l'IS si elle opte pour ce régime, ou si elle exerce une activité commerciale (location meublée, promotion immobilière) représentant au moins 10 % de ses recettes.

Imposition du bénéfice

La SCI à l'IS est elle-même redevable de l'impôt sur les bénéfices. Les associés ne sont imposables que sur les sommes qui leur sont effectivement allouées (rémunération, dividendes). Le bénéfice imposable est déterminé selon les règles de la comptabilité commerciale : toutes les dépenses engagées dans l'intérêt de l'activité sont déductibles (rémunération du gérant, frais de déplacement).

Il est en outre possible d'amortir l'immeuble inscrit à l'actif ainsi que les travaux importants. La société déduit chaque année une fraction de la valeur d'inscription à l'actif, ce qui réduit le résultat imposable. Le déficit constaté ne peut être utilisé par les associés mais vient s'imputer sans limitation de temps sur les bénéfices futurs.

Le taux d'IS applicable en 2026 est de 25 % (taux normal). Les PME remplissant les conditions (CA ≤ 10 M€, capital ≥ 75 % personnes physiques) peuvent bénéficier d'un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice.

Plus-values de cession d'un immeuble par la SCI à l'IS

En cas de cession d'un immeuble par une SCI à l'IS, on applique le régime des plus-values professionnelles. La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (valeur d'inscription à l'actif diminuée des amortissements pratiqués). Aucun abattement pour durée de détention ne vient réduire cette plus-value, qui est intégrée au résultat imposable au taux normal de 25 %.

Exemple : un immeuble acquis 300 000 € est inscrit à l'actif d'une SCI à l'IS pendant 30 ans. 200 000 € d'amortissements ont été déduits. L'immeuble est cédé 500 000 €. La plus-value imposable est de 500 000 – (300 000 – 200 000) = 400 000 €, imposée à 25 %. La même cession réalisée par une SCI à l'IR aurait été totalement exonérée d'IR après 22 ans de détention.

Cession de parts de SCI soumise à l'IS

Lorsqu'une personne physique cède ses parts dans une SCI à l'IS, la plus-value relève du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières (art. 150-0 A du CGI). Depuis le 1er janvier 2018, le régime de droit commun est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), sans abattement pour durée de détention.

Le cédant peut opter pour l'imposition au barème progressif de l'IR. Dans ce cas, des abattements pour durée de détention de 50 % (entre 2 et 8 ans) ou 65 % (au-delà de 8 ans) peuvent s'appliquer, mais uniquement pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018. Ces abattements ne réduisent pas l'assiette des prélèvements sociaux.

Une SCI est en principe considérée comme une société à prépondérance immobilière : les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur lors de la cession de parts sont de 5 % du prix de cession.

SCI et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été supprimé et remplacé par l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qui ne porte que sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 €.

La SCI présente un avantage patrimonial dans ce cadre : le redevable de l'IFI n'intègre pas à sa déclaration la valeur de l'immeuble inscrit à l'actif de la société, mais la valeur des parts qu'il détient dans celle-ci. Il peut appliquer une décote sur cette valeur, notamment pour tenir compte de l'illiquidité des parts et du passif de la société (emprunts). Cette décote réduit la base imposable à l'IFI.

En outre, la propriété de l'immeuble peut être partagée entre différentes personnes n'appartenant pas au même foyer fiscal. Les enfants majeurs, dont les biens ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'IFI de leurs parents, peuvent devenir associés de la SCI pour diluer la base imposable.

Le barème IFI 2026 s'applique au patrimoine net taxable au-delà du seuil de 800 000 €, avec des taux progressifs de 0,5 % à 1,5 %. L'impôt calculé est plafonné à 75 % des revenus du contribuable.

SCI et droits de mutation à titre gratuit (donation, succession)

La SCI est un vecteur efficace pour réduire les droits de mutation à titre gratuit (successions et donations). Elle permet d'organiser la transmission progressive du patrimoine immobilier en utilisant l'abattement de 100 000 € applicable en ligne directe (art. 779 du CGI), renouvelable tous les 15 ans.

Exemple de transmission progressive

Un père dispose d'un patrimoine immobilier net de 900 000 € et a 3 enfants. Il inscrit ce patrimoine à l'actif d'une SCI dont il détient 99,9 % des parts. En N, il donne 100 000 € de parts à chacun de ses enfants : l'opération est non imposable grâce à l'abattement. Il réitère l'opération en N+15 et en N+30. Au terme de 30 ans, la transmission est totalement exonérée de droits.

La SCI permet également d'éviter les indivisions successorales, source fréquente de conflits, tout en maintenant une gestion unifiée du patrimoine.

SCI et stratégie patrimoniale

Au-delà des aspects fiscaux, la SCI présente un intérêt patrimonial structurant. Elle permet d'augmenter la surface financière en regroupant plusieurs personnes (notamment d'une même famille) pour réaliser un investissement immobilier en recourant à l'endettement. Elle offre la faculté de répartir les revenus d'un immeuble entre les différents associés et, dans un cadre familial, de faire bénéficier les enfants d'une quote-part des loyers.

La SCI est aussi un outil de gestion de l'immobilier d'entreprise : l'immeuble affecté à l'activité professionnelle peut être inscrit à l'actif d'une SCI et loué à l'entreprise d'exploitation. Ce montage permet à la fois de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de cession et de protéger le patrimoine immobilier contre les créanciers professionnels.

SCI à l'IR ou à l'IS : tableau comparatif 2026

Questions courantes sur la SCI

Quel régime d'imposition choisir pour une SCI : IR ou IS ?

Le choix dépend de la stratégie patrimoniale. La SCI à l'IS est avantageuse à court terme (déduction des amortissements, cash-flow positif grâce à une imposition faible si bénéfice réduit) mais pénalisante à la revente (réintégration des amortissements dans la plus-value imposable). La SCI à l'IR est moins avantageuse pendant la détention mais permet une exonération totale de plus-value après 22 ans, ce qui la rend préférable pour une stratégie patrimoniale longue durée.

Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières ont-ils augmenté en 2026 ?

Non. Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026. La hausse à 18,6 % introduite par la LFSS 2026 (hausse CSG de 1,4 point) ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui sont explicitement exclues du champ de la réforme.

L'ISF s'applique-t-il encore aux SCI ?

Non. L'ISF a été supprimé le 1er janvier 2018 et remplacé par l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L'IFI s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € et est calculé à partir de 800 000 €. La SCI permet de valoriser les parts en appliquant une décote, réduisant ainsi la base taxable.

Peut-on encore utiliser le dispositif Pinel via une SCI en 2026 ?

Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Aucune nouvelle souscription n'est possible depuis cette date, quelle que soit la forme juridique (investissement direct ou via SCI). Le seul dispositif de défiscalisation locative encore accessible en 2026 via une SCI à l'IR est le dispositif Malraux, pour les biens situés dans des secteurs éligibles.

Quels droits d'enregistrement s'appliquent à la cession de parts de SCI ?

Les cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière sont soumises à des droits d'enregistrement de 5 % du prix de cession, à la charge de l'acquéreur. Ce taux s'applique dès lors que plus de la moitié de l'actif de la SCI est constitué de biens immobiliers, ce qui est le cas dans la grande majorité des SCI.

Sources et références

Impots.gouv.fr - https://www.impots.gouv.fr/particulier/societe-civile-immobiliere 

Economie.gouv.fr - https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/gerer-mon-budget-et-mon-epargne/societe-civile-immobiliere-comment-ca-marche