Bien gérer son immobilier avec la SCI (société civile immobilière)

Mis à jour le 15/02/2017

La société civile immobilière (ou SCI) est un bon véhicule permettant de gérer efficacement son patrimoine immobilier. Il permet notamment de partager la propriété immobilière entre les différents associés et favorise ainsi les stratégies patrimoniales (donations, successions…). Nous verrons comment gérer au mieux sa SCI. 

La fiscalité des SCI (société civile immobilière) à l’IR

L’imposition du bénéfice de la SCI

La SCI à l’IR est une société translucide. On déterminera ainsi le résultat imposable au niveau de la société et les associés seront imposés en fonction de la quote-part leur revenant. 
La quote-part revenant aux particuliers agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine sera imposée dans la catégorie des revenus fonciers. 
Ainsi, les produits imposables seront constitués des loyers et autres revenus liés à la location (indemnités d’assurance, subventions exceptionnelles…)
Les charges suivantes payées durant l’année d’imposition sont déductibles :
-    Les provisions pour charges de copropriété,
-    Les intérêts d’emprunt, 
-    Les travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien (pose d’une cuisine équipée ou d’une salle de bain, ravalement de la façade, réparation d’une chaudière, dépenses environnementales…),
-    Les frais de gestion (honoraires du gestionnaire immobilier ou de l’expert-comptable, frais de procédure…),
-    Les assurances (responsabilité civile ou loyers impayés),
-    Les frais d’éviction du locataire,
-    Les dépenses locatives non remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de son départ.
Le déficit éventuellement constaté lorsque les charges excèdent les recettes est imputable sur le revenu foncier à hauteur de 10 700 euros (ce seuil est apprécié pour les associés membres d’un même foyer fiscal) si le bien est loué de manière continue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle durant laquelle ce déficit a été constaté.  Le déficit qui n’est pas imputable sur le revenu global peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. 
Les associés d’une SCI peuvent en outre bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation en fonction de leur participation dans le capital de la société : Duflot, Robien, Malraux, Borloo ancien, Pinel, Scellier…
Exemple : une SCI a fait l’acquisition, pour 200 000 euros d’un logement éligible à la loi Pinel. Un associé disposant de 50% des parts de la société, bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle de 200 000 x 18%/9 x 50% soit 2000 euros.

La quote-part revenant aux sociétés soumises à l’IS est déterminée en fonction des règles de l’IS (application des règles des plus-values professionnelles, possibilité de déduire des amortissements…).
L’imposition des plus-values de la SCI

On applique le régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de cession d’un immeuble par la SCI ou des parts sociales par un particulier.
Ainsi, la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition (pouvant être fixés forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition) et des travaux n’ayant pas été déduits des revenus fonciers (pouvant être fixés forfaitairement à 15% du prix d’acquisition).
La plus-value brute est diminuée d’un abattement pour durée de détention égal, en matière d’impôt sur le revenu,  à : 
-    6% de celle-ci de la 6ème à la 21ème année de détention,
-    4% la 22ème année. 
En matière de prélèvements sociaux, l’abattement est de :
-    1,65% de la 6ème à la 21ème année,
-    1,6% la 22ème année,
-    9% au-delà de la 22ème année.
Ainsi, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (19%) au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux (15,5%) au bout de 30 ans. 
Le point de départ de la durée de détention est constitué de la date d’inscription de l’immeuble à l’actif de la SCI et de la date de souscription ou d’acquisition des parts. 

La fiscalité des SCI (société civile immobilière) à l’IS

Une SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés si elle opte pour ce dispositif ou si elle exerce une activité commerciale (comme la location meublée ou la promotion immobilière) représentant au moins 10% de ses recettes. 

L’imposition du bénéfice de la SCI

Une Sci soumise à l’IS est elle-même redevable de l’impôt sur les bénéfices. Ses associés ne sont imposables que sur les sommes qui leur sont effectivement allouées (rémunération, dividendes, intérêts…)
En matière d’impôt sur les sociétés, le bénéfice imposable est égal à la différence entre les produits et les charges, déterminés selon les règles de la comptabilité commerciale.
Ainsi, contrairement aux revenus fonciers, toutes les dépenses entrant dans l’intérêt de l’activité (rémunération du gérant, frais de déplacement…) sont déductibles. 
Par ailleurs, il est possible d’amortir l’immeuble inscrit à l’actif ainsi que les travaux importants ou les aménagements intérieurs…La société pourra ainsi déduire, chaque année, une fraction de la valeur d’inscription à l’actif de ceux-ci, ce qui permettra de diminuer le résultat imposable. 
Le déficit constaté ne peut être utilisé par les associés mais viendra s’imputer sans limitation de temps sur les bénéfices futurs.

L’imposition des plus-values de la SCI

En cas de cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS, on appliquera le régime des plus-values professionnelles. 
Ainsi, la plus-value imposable, soumise au taux normal de l’IS, sera égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (soit la valeur d’inscription à l’actif – les amortissements pratiqués) et aucun abattement pour durée de détention ne viendra réduire celle-ci. 
Ainsi, les sorties d’actif sont lourdement imposées, les amortissements devant être réintégrés. Cette fiscalité désavantageuse peut dissuader les investisseurs d’opter pour l’IS, même si le gain fiscal peut être important pendant la durée d’exploitation de l’immeuble (du fait de la déduction de toutes les charges engagées et des amortissements)
Exemple : un immeuble, inscrit à l’actif de la SCI pendant 30 ans et acquis 300 000 euros, est cédé 500 000 euros. Entre temps, 200 000 euros d’amortissements ont été déduits. Le montant de la plus-value imposable, devant être intégrée au résultat de la société, est de 500 000 – (300 000 – 200 000) soit 400 000 euros.
Si la SCI avait été soumise à l’IR, la plus-value n’aurait pas été imposée (du fait de l’abattement pour durée de détention applicable en matière de plus-value immobilière des particuliers)

Les cessions de parts de sociétés civiles immobilières sont soumises au régime des plus-values sur valeurs mobilières des particulières. La plus-value brute est ainsi diminuée d’un abattement pour durée de détention de :
-    50% si les parts sont détenues de 2 à 8 ans,
-    65% si elles sont détenues plus de 8 ans. 

Les SCI et l’ISF

Créer une SCI permet de réduire son imposition sur la fortune. En effet, le redevable de l’ISF ne doit pas intégrer sur sa déclaration 2725 (déclaration en matière d’ISF) la valeur de l’immeuble inscrit à l’actif de la société mais la valeur des parts qu’il détient dans celle-ci. Il appliquera alors une décote qui viendra diminuer cette valeur.
En outre, la propriété de l’immeuble pourra être partagée entre différentes personnes n’appartenant pas à son foyer fiscal, ce qui diminuera l’actif imposable (les enfants majeurs, dont les biens ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’ISF, pourront devenir associés). 

Les SCI (société civilie immobilière) et les droits d’enregistrement

La SCI est un véhicule efficace pour réduire les droits de mutation à titre gratuit exigibles (succession et donation).
Elle permettra d’organiser la transmission progressive de son patrimoine immobilier à ses enfants, en utilisant l’abattement de 100 000 euros applicable en ligne directe tous les 15 ans et en évitant les indivisions.

Exemple

Un père disposant d’un patrimoine immobilier net (après déduction des emprunts) de 900 000 euros a 3 enfants. Il inscrit celui-ci à l’actif d’une SCI dont il détient 99,9% des parts. 
Il donnera 100 000 euros de parts à chacun de ses enfants en N. L’opération n’est pas imposable au titre des droits de mutation à titre gratuit, du fait de l’application de l’abattement de 100 000 euros. Il réitérera l’opération N+15 et en N+30. Au final, l’opération sera totalement exonérée, car l’abattement peut être réitéré tous les 15 ans. 

SCI (société civile immobilière) et stratégie patrimoniale

La SCI a d’avantage un intérêt patrimonial que fiscal (hormis le cas particulier des transmissions). 
Ainsi, elle permet d’augmenter sa surface financière en permettant à plusieurs personnes (notamment faisant partie du même groupe familial) de réaliser un investissement immobilier, en utilisant notamment l’endettement.
En outre, elle offre la faculté de répartir les revenus d’un immeuble entre les différents associés et notamment entre les membres d’une même famille (ses enfants pourront percevoir une quote-part des loyers)
Enfin, la SCI permet de gérer son immobilier d’entreprise. L’immeuble affecté à son activité pourra être ainsi inscrit à l’actif d’une société immobilière et sera donné à louer à son entreprise qui pourra déduire le loyer. Ce montage permettra de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers et de protéger son patrimoine contre les créanciers professionnels. 

 

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