Le retour sur investissement est un ratio qui permet de calculer le pourcentage de gain à attendre d’un investissement par rapport à la mise de départ. La formule générale du retour sur investissement est : (gains – coûts de l’investissement)/ coûts de l’investissement. La durée de rentabilité est le temps nécessaire pour que la mise de départ puisse être récupérée (retour sur investissement égal à zéro).
Le retour sur investissement (RSI), aussi appelé aussi ROI (Return on Investment), est un indicateur financier, il permet de mesurer et de comparer le rendement d’un investissement. Généralement, le retour sur investissement se base sur le calcul du ratio bénéfices de l’investissement / coût de l’investissement.
Le retour sur investissement est un indicateur essentiel pour choisir entre plusieurs projets et déterminer celui qui rapportera le plus d’argent par rapport aux sommes initiales investies.
Le retour sur investissement peut être calculé pour deux types de décisions :
La formule générale pour calculer le retour sur investissement est la suivante :
Retour sur investissement (%) = (gain de l’investissement – coût de l’investissement) / coût de l’investissement.
Attention, le calcul du retour sur investissement ne prend pas en compte le risque de chaque projet. Un ROI nettement plus élevé sur un projet peut aussi cacher un taux de risque beaucoup plus grand. Ce sera donc à l’investisseur de faire un arbitrage entre rentabilité potentielle et risque encouru.
Dans le cas d'investissements de long terme il peut être utile d'utiliser une coefficient d'actualisation des flux (1€ en 2010 n'aura pas la même valeur qu'en 2100). Il existe en finances une méthode plus précise (et complexe) nommée : la valeur nette présente (ou Net Present Value en anglais).
Prenons un exemple concret de calcul de retour sur investissement :
Un projet demande un investissement de 10 000 euros (mettons acheter un véhicule afin de travailler en tant que taxi). Le gain apporté par ce projet est de 11 200 euros (le chiffre d'affaires généré par les courses effectuées sur une période).
Pour cette période, le retour sur investissement de ce projet sera donc : (11200 – 10000)/ 10000 = 12%.
Il est courant de se demander :
La spéculation immobilière est le sujet du retour sur investissement. Dans notre cas, l'investissement correspondant à l'achat du bien. Les gains futurs seront soit les loyers à venir ou la somme percue à la revente de l'appartement (ou les deux...). Un tableau excel assez simple permet alors de lister dans le temps (mettons chaque mois en colonnes) :
Investissement initial : X €.
| Temps : | Janvier | Février | Mars | Avril | Mai | Juin |
| Revenus | 1000 | 1000 | 1000 | 1000 | 1000 | 1000 |
| Couts | 0 | 0 | 500 | 0 | 0 | 1500 |
Le retour sur investissement représentera : la somme des revenus - la somme des couts.
Dans le cas de l'immobilier spécifiquement, il faudra (et c'est là que la tache est difficile) pouvoir valoriser la prise de valeur du bien dans le futur. Si j'achète aujourd'hui à 150 000 €, combien je peux espérer revendre mon bien dans 10 ans ? D'ici là combien mon prêt m'aura coûté en intéret ? Il n'y a pas de réponse mathématique à ce sujet, il s'agit de comportement et tendances du marché, les spécialistes de l'immobilier ont une idée de son évolution même si des surprises peuvent exister. L'installation d'une ligne de TGV entre Bordeaux et Paris en 2017 pourrait sensiblement augmenter l'attractivité de la ville de Bordeaux (et donc augmenter la demande en logements) ce qui pourrait entrainer un effet "pénurie" et donc augmenter la valeur des biens immobiliers. Le calcul du retour sur investissement est ici un outil de mesure, l'essence même de l'opération est en réalité un pari sur le marché. C'est bien à cela que la finance s'emploie : coller un outil de mesure de la performance à des opérations de la vie du business.
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