La fiscalité immobilière

Mis à jour le 02/09/21

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des pratiques relatives à la perception des impôts immobiliers. Les revenus locatifs sont imposables, mais la fiscalité immobilière admet un grand nombre de dispositifs dans le but d’alléger considérablement la facture fiscale du propriétaire. Il est donc important de bien connaitre cette fiscalité afin de minimiser une imposition souvent lourde.

Fiscalité immobilière : Les dispositifs visant à alléger son imposition

Les bénéfices locatifs sont imposables dans la mesure où ils sont considérés comme un revenu. En effet, toute personne qui investie dans l’immobilier recherche à rentabiliser son investissement, il est donc très important de faire les distinctions suivantes : une location nue (par location nue on entend les locations sans meuble à l’intérieur) ou une location meublée (par location meublée, on entend les locations qui ne comprennent pas uniquement les murs, mais également des meubles : lit, cuisine aménagée, étagères…) ne seront pas imposées de la même façon.

Fiscalité immobilière : la location nue

La location nue relève de la fiscalité des revenus fonciers, c'est-à-dire que le propriétaire de l’immeuble sera soumis à l’impôt sur le revenu. Le bailleur louant son bien devra déclarer les loyers réellement encaissés au cours de l’année civile ainsi que les bénéfices liés aux potentielles subventions del’agence nationale de l’habitat. Les charges locatives payées par le locataire ne sont pas à déclarer. Deux régimes différents permettent au bailleur de déduire certaines charges : le régime réel ; le régime forfaitaire (les propriétaires doivent ainsi choisir entre ces deux régimes)

Fiscalité immobilière : la location nue, le régime réel

Si vos revenus fonciers dépassent la somme de 15 000 € par an, vous devez déduire les charges ou les différents frais liés au bien en location, ainsi que les travaux, les charges de copropriété, les différentes primes d’assurance…

Fiscalité immobilière : la location nue, le régime forfaitaire

Si le bailleur opte pour ce régime, les charges et tous les frais engagés pour la location bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30%. Pour prétendre à ce régime il ne faut pas dépasser 15 000 € de revenus fonciers par an.

Fiscalité immobilière : la location meublée

Pour qu’un local soit considéré comme meublé, il faut que le locataire puisse s’y installer sans avoir le besoin d’y apporter des meubles supplémentaires. La location meublée relève de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers perçus le dispositif d’imposition varie énormément. Différents régimes sont à adopter : le régime micro-BIC ; le régime réel d’imposition ; le LMP

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime du micro-BIC

Le régime du micro-BIC est le régime le plus simple. Administrativement il ne demande qu’à remplir le montant des recettes perçues. Par contre vous ne devez pas dépasser 32 100 € de recettes par an. Au niveau fiscal, un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus est appliqué. Dit autrement, vous ne serez imposé que sur 50 % de vos revenus (exemple : vous recevez 20.000 € de revenu, vous ne serez imposé que sur 10 000 €). Par contre aucune charge ne peut être déduite.

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime réel d’imposition

Une fois la tranche des 32 100 € de recettes perçues par an est dépassée, le régime réel d’imposition s’applique. Il est également possible d’opter pour se régime sans pour autant dépasser la tranche, il faudra cependant le demander avant le 1er février de l’année en cours.

L’intérêt de ce régime réside dans la déduction des charges et des frais liés à l’immeuble en location.

Vous déduirez ainsi les charges suivantes :

  •          les frais d’établissement
  •          les frais d’entretien/réparation/aménagement
  •          les intérêts d’emprunt
  •          les frais de gestions et d’assurances
  •          l’amortissement du mobilier (entre 5 ans et 10 ans)
  •         l’amortissement des locaux (à hauteur de 2% du prix d’acquisition de l’immeuble)

Les recettes seront alors soumises à l’impôt sur le revenu. En cas de pertes, le déficit sera reportable sur les recettes des années précédentes (et ce, pour une durée de 9 ans)

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Afin de pouvoir y prétendre, il faut obligatoirement que :

  •          le montant des recettes annuelles soit supérieur à 23 000 €
  •          le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP
  •          le bénéfice annuel dépasse les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR

Les fait d’opter pour ce régime permettra au propriétaire, de bénéficier du régime des plus ou moins-values professionnelles, de déduire l’éventuel déficit sur le revenu global de l’année et de ne pas être soumis à l’ISF car vos biens sont considérés comme des biens professionnels et non personnels.

Claire VIANT

Epicurienne, Claire sait aussi profiter des bonnes choses de la vie, un réel avantage lors de la dégustation des nombreux cadeaux clients qui lui sont envoyés pour son accompagnement sans faille !