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SCI: définition, démarches, avantages, inconvénients et SCI familiale

Mis à jour le 07/03/2018

La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Une SCI est constituée par plusieurs associés dans le but de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes. La SCI permet de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision, mais elle supporte des inconvénients : le coût relatif aux formalités de création de la SCI, un certain formalisme, la responsabilité indéfinie des associés en cas de dette. Cette spécificité implique de faire appel à un expert pour rédiger les statuts constitutifs de la SCI et pour suivre sa comptabilité et sa gestion.


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Les avantages de la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Plus exactement, la SCI permet à plusieurs personnes, appelées associés, de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes. Une SCI est constituée à partir de deux personnes.

La SCI contourne l’indivision

La SCI a un mode de fonctionnement basé sur la société. Au sein de statuts constitutifs, les associés nomment un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne. Ils définissent également l’étendue de ses pouvoirs (ils peuvent décider que certaines décisions, comme la cession du bien ou la mise en œuvre de travaux de rénovation, par exemple, ne pourront être prises sans l’accord unanime des associés). La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision qui implique l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

La fiscalité de la SCI

La cession d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce régime bénéficie d’un abattement fiscal variable selon la durée de détention, menant à une exonération totale après 22 ans. La cession des parts de SCI est soumise à la même règle fiscale, mais ici, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts, sans tenir compte de la date d’entrée d’un bien immobilier dans la société. Ainsi, un contribuable associé de la SCI depuis plus de 22 ans pourra être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values relatif à la vente de ses parts, quelle que soit la durée de détention du bien par la SCI et même si cette dernière vient tout juste d’intégrer un nouveau bien.

La possibilité de donations successives de parts d’une SCI

La SCI permet de procéder à des donations successives des parts à ses héritiers, ouvrant droit à des abattements successifs (l’abattement sur les droits de succession n’est possible que tous les 15 ans).

Les inconvénients de la SCI

Les formalités fastidieuses de création d’une SCI

Comme toute société, la société civile immobilière subit des formalités de constitution :

Ces formalités nécessitent l’intervention d’un expert, avocat ou notaire, pour la rédaction des statuts. En effet, les pouvoirs du gérant et les modalités de prises de décisions collectives sont librement fixés (sous certaines conditions) et il s’agit de trouver une forme organisationnelle légale qui convient à toutes les parties.

Le coût de création d’une SCI

  • la rédaction des statuts coûte de 500 à 3.000 euros selon le professionnel sollicité pour vous accompagner dans la démarche

  • les frais d’annonce légale au JAL coûte de 170 à 300 euros selon la longueur de l’annonce et le journal utilisé

  • les frais d’enregistrement auprès du centre des impôts ont été supprimés

Des dispositifs de financement inaccessibles en SCI

Il est impossible de bénéficier de crédits bancaires à 0 % ou d’utiliser un plan d‘épargne-logement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI, car ces dispositifs sont réservés aux personnes physiques (la SCI est une personne morale).

La lourdeur des obligations de fonctionnement de la SCI

Comme toute société, la SCI est tenue à des obligations légales :

  • la tenue d’une assemblée générale annuelle des associés avec rédaction d’un procès-verbal

  • la tenue et le suivi d’une comptabilité plus ou moins approfondie selon le régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert-comptable pour identifier le régime fiscal le plus approprié et pour réaliser le suivi de la comptabilité et les déclarations fiscales obligatoires de votre SCI.

La responsabilité indéfinie des associés de SCI

Les associés de la société civile immobilière sont indéfiniment responsables de ses dettes. Cela signifie que chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, à proportion de leurs parts détenues au capital.

Dans ce contexte, gare à l’étendue des pouvoirs décisionnaires attribués au gérant de la SCI ! En cas de mauvaise gestion de celui-ci, les associés seront personnellement responsables.

La SCI familiale

Une société civile immobilière est souvent créée entre membres d’une même famille pour préparer l’optimisation de la succession d’un patrimoine immobilier et/ou pour faciliter la gestion d’un bien. Il s’agit alors d’une SCI familiale . Ici, chaque membre concerné souscrit des parts sociales à hauteur de la quote-part de l’immeuble auquel il aura droit.

La SCI familiale ne peut pas accomplir d’actes commerciaux, car elle ne doit pas servir à enrichir les associés, mais à faciliter la gestion d’un bien immobilier entre les membres d’une même famille.

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