Valeur locative et taxe foncière

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire
    La valeur locative est censée représenter le montant annuel de la location d'un bien, en utilisant de nombreux paramètres. Cette valeur locative va vous servir dans le calcul de vos impôts, notamment pour la taxe d'habitation, la taxe professionnelle (CFE), ou encore la taxe foncière.
    Image
    Valeur locative et taxe foncière

    Le calcul de la valeur locative et de la taxe foncière en 2021

    Pour calculer une valeur locative, l'État utilise de nombreux facteurs, comme la superficie du logement, la qualité générale de ses équipements (eau, gaz, électricité, chauffage), la situation géographique, la qualité et l'entretien de l'immeuble.

    Tout ce qui, naturellement, pourrait être considéré comme une plus-value est pris en compte (comme une vue sur la mer), ainsi tout ce qui pourrait être pris comme une moins-value, comme la proximité d'une décharge, par exemple.

    Qu'est-ce que le revenu cadastral ?

    Le revenu cadastral est le revenu théorique estimé pour la location sur une base annuelle sans compter les frais de réparation ou d’entretien. Il aurait dû être révisé tous les dix ans, mais ne l’a pas été depuis 1975.

    Qui fixe la valeur locative d'une maison ?

    La valeur locative est la base d’imposition servant à établir la taxe foncière ainsi que d’autres impôts locaux est fixée lors des opérations de révision foncière sur consultation des commissions départementales ou communales, mais peut être modifiée en fonction de différentes situations touchant le bien immobilier. Elle est ensuite établie par le centre des impôts fonciers nommé aussi cadastre.

    Comment est calculée la valeur locative pour la taxe foncière ?

    La valeur locative d’un bien immobilier est censée représenter le loyer théorique annuel de ce logement. Elle a été calculée à partir des conditions de locations à la date du 1er janvier 1970 concernant les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Dans les DOM, cette valeur locative a été calculée également sur les conditions locatives du 1er janvier 1975 sauf pour Mayotte dont la date est du 1er janvier 2012.

    Cette valeur locative est calculée par voie de comparaison sur la base de 8 catégories d’immeubles sur le plan national par rapport à leur qualité puis dans chaque commune et catégorie afin d’affiner le prix au mètre carré. Chaque bien immobilier bâti est ensuite rattaché à l’une des huit catégories. Sa surface pondérée est basée d’après la superficie réelle et des correctifs applicables d’après certains facteurs influant sur le niveau des loyers. On retrouve ainsi :

    • L’importance de la surface de chaque logement
    • La nature des éléments composant le logement ou le local
    • L’état d’entretien du bâtiment
    • La situation géographique du bâtiment et son emplacement particulier dans la commune
    • Le confort du logement ou du local

    La valeur locative cadastrale est ensuite modifiée par les coefficients de revalorisation et d’actualisation chaque année puis elle est mise à jour pour les modifications éventuelles d’un bien.

    Les modifications de la valeur locative

    La valeur locative pour la taxe foncière connaît cinq changements qui peuvent la modifier. Il s’agit :

    • La construction nouvelle ou reconstruction avec une première construction nouvelle d’un bâtiment sur un terrain non bâti ou d’une nouvelle reconstruction d’un bâtiment à la place d’un bâtiment démoli
    • Le changement de consistance avec un changement de la composition d’un local déjà existant dont la surface et le volume sont modifiés comme une démolition partielle ou totale, une addition de construction, une réunion de locaux ou leur division. Il peut aussi s’agir d’une modification de superficie d’un terrain non bâti
    • Le changement d’affectation avec un passage de groupe de locaux sur du bâti ou la perte d’une exonération permanente. Pour du non bâti, il s’agit du passage d’un terrain de nature différente d’un autre groupe comme la plantation de bois ou l’arrachage de vignes.
    • Le changement de caractéristiques physiques avec des équipements nouveaux, des gros travaux pour remettre un local en état ou encore l’aménagement de combles en pièces d’habitation. Pour le non bâti, il s’agit d’améliorations durables.
    • Le changement d’environnement comme la réalisation d’équipements collectifs, d’opérations d’urbanisme, d’implantation ou de démolition de locaux générant des nuisances. Pour le non bâti, il s’agit de la création de chemins

    Où trouver la surface taxable de sa maison ?

    La surface d’un bien immobilier prise en compte pour être taxable est calculée à partir de la surface au sol, quelle que soit la hauteur du plafond. Elle concerne les pièces principales du local comme les chambres, le salon, la cuisine, la salle de bain, mais aussi les annexes comme l’entrée, le couloir, les placards de rangement, etc. Sont aussi annexées à cette surface, celles du garage, des terrasses, etc. L’addition est ensuite pondérée par l’administration fiscale. Cette surface pondérée peut être connue auprès du centre des impôts fonciers ou depuis peu, dans votre espace personnel sur le site des impôts.

    Où trouver la valeur locative cadastrale sur la taxe foncière ?

    Afin de connaître la valeur locative cadastrale d’un local, il suffit simplement de regarder son avis d’imposition de taxe foncière et elle se trouve en haut à gauche de l’avis. Sinon, il est possible de la voir sur la fiche d’évaluation du bien immobilier se trouvant au centre des impôts fonciers d’où dépend le logement.

    Relation entre taxe foncière et taxe d'habitation

    La taxe foncière et la taxe d’habitation sont deux impôts locaux dont le but est de financer les collectivités territoriales. La taxe foncière est directement liée aux locaux lorsqu’il s’agit d’une taxe sur le bâti et sur le non-bâti lorsqu’elle est liée aux terrains. La taxe foncière est supportée par son propriétaire. La taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative également, mais aussi en fonction du revenu imposable de l’occupant ou des occupants du local au premier janvier de l’année. La taxe d’habitation est supportée par l’occupant qui peut être propriétaire ou locataire. Cette taxe devrait être supprimée l’an prochain.

    Le lien entre le montant de la valeur locative cadastrale et la taxe foncière

    Le montant de la taxe foncière est calculé en prenant en compte la valeur locative cadastrale. Sachez qu'une nouvelle construction bénéficie d'une exonération pour deux ans si le bâtiment est destiné à l'habitation, de quinze ans pour les logements à loyer modérés, et de vingt cinq ans dans certains rares cas. Vous trouverez sur notre site une liste des exonérations de taxe foncière possibles.

    Exonération de la taxe foncière

    Le Code général des impôts prévoit des possibilités d’exonération totale ou partielle de la taxe foncière dans certains cas. Ces exonérations peuvent être temporaires ou permanentes en fonction de la nature d’un local, de son âge ou sous certaines conditions de ressources. Les exonérations permanentes sont stipulées aux articles 1382 à 1382 G du CGI. Les exonérations temporaires se trouvent aux articles 1383 1384 G du CGI. Les exonérations relatives aux personnes handicapées ou aux personnes âgées sont mentionnées aux articles 1390 à 1391 B bis du CGI.

    Il est encore possible d’avoir un allègement partiel ou total de la taxe foncière, mais cet allègement ne doit en aucune cas, être confondu avec une exonération. L’allègement peut porter sur une réduction de la valeur taxable et être dégrevé partiellement ou en totalité. Exemple : un logement vacant depuis au moins trois mois, peut faire l’objet d’un dégrèvement de la taxe foncière.

    Qui est concerné par l’exonération de la taxe foncière ?

    Certains propriétaires peuvent être concernés par l’exonération de la taxe foncière. Il s’agit de ceux qui sont propriétaires de :

    • Construction neuve
    • Logement entièrement reconstruit
    • Travaux de rénovation énergétique du logement
    • Logement faisant l’objet d’un prêt aidé par l’État
    • Bâtiment dédié à un usage agricole
    • Logement situé dans une zone de revitalisation rurale
    • Logement situé dans un quartier prioritaire
    • Logement d’un meublé de tourisme ou chambre d’hôte en zone de revitalisation rurale
    • Logement acheté sous contrat location-accession
    • Logement neuf à haute qualité environnementale
    • Logement sous bail à réhabilitation
    • Bureaux transformés en logements depuis 2016
    • Logement situé en zone de plan de prévention des risques technologiques
    • Logement proche d’une installation Seveso
    • Logement en zone de risques miniers

    L’exonération de la taxe foncière touche aussi certaines conditions des propriétaires lorsqu’ils sont :

    • Bénéficiaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées
    • Bénéficiaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité
    • Bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés
    • Àgé de + de 75 ans au 1er janvier et sous condition de ressources
    Image
    eve-marie-cantiget-expert-comptable

    Eve - Marie CANTIGET

    Accompagnatrice d'entrepreneurs en création d'entreprise et comptabilité chez L'Expert-Comptable.com

    Championne de la satisfaction client toutes catégories confondues, Eve-Marie se rend toujours disponible pour répondre au mieux aux demandes et questions de ses clients !