Le calcul de la plus value des particuliers

Vendre un bien immobilier, céder des actions ou transmettre des parts de société : dès qu'une cession génère un gain, une plus-value peut être imposable. En 2026, les règles ont évolué sur un point majeur — la hausse des prélèvements sociaux sur les plus-values mobilières à 18,6 % — tandis que le régime des plus-values immobilières reste inchangé. Voici comment calculer ce que vous devez, et comment l'optimiser.

Quand le régime des plus ou moins-values s'applique-t-il ?

Le régime des plus ou moins-values concerne toute opération entraînant la sortie ou la disparition d'un actif du patrimoine d'un particulier. Sont visées :

• Les cessions d'immeubles (résidence secondaire, bien locatif, terrain…)
• Les cessions de titres et valeurs mobilières (actions, obligations, parts sociales, droits sociaux)
• Les apports, échanges, partages, donations ou mises au rebus d'immobilisations

La résidence principale reste exonérée de toute plus-value, sans condition de durée de détention, sous réserve qu'elle constitue bien la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la cession.

La formule de base est identique dans tous les cas :

Plus ou moins-value = prix de cession du bien − valeur d'acquisition du bien

Si le résultat est positif, il s'agit d'une plus-value imposable (sauf exonérations). Si le résultat est négatif, il s'agit d'une moins-value, qui peut dans certains cas être imputée sur des plus-values de même nature. Pour aller plus loin sur l'imputation des moins-values, notre article dédié détaille les règles applicables.

Calcul de la plus-value immobilière pour les particuliers en 2026

La plus-value immobilière concerne la vente de biens autres que la résidence principale : résidence secondaire, investissement locatif, terrain à bâtir, parts de SCI à l'IR…

Le prix de cession et le prix d'acquisition

Le prix de cession correspond au prix convenu dans l'acte de vente. Il peut être minoré des frais à la charge du vendeur (commissions d'agence, diagnostics…).

Le prix d'acquisition peut être majoré de deux éléments :

• Frais d'acquisition : le vendeur peut déduire soit le montant réel des frais payés lors de l'achat (frais de notaire, droits d'enregistrement…), soit, par option, un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
• Travaux : si l'immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans, le vendeur peut déduire soit le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (sur justificatifs), soit un forfait de 15 % du prix d'achat sans justificatif.

Le forfait travaux de 15 % est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui n'ont pas conservé toutes leurs factures. Il ne nécessite aucune justification et s'applique automatiquement si l'immeuble est détenu depuis plus de 5 ans.

Les abattements pour durée de détention en 2026

La plus-value brute obtenue est ensuite réduite par des abattements progressifs qui varient selon la durée de détention du bien. Deux barèmes s'appliquent en parallèle : l'un pour l'impôt sur le revenu (IR), l'autre pour les prélèvements sociaux (PS).

Résumé : exonération d'IR à 22 ans de détention, exonération totale (IR + PS) à 30 ans. Ces délais s'apprécient bien à partir de la date d'acquisition du bien.

Entre la 22e et la 30e année, le vendeur est exonéré d'impôt sur le revenu mais reste redevable des prélèvements sociaux. C'est une zone grise fiscale à anticiper dans les arbitrages patrimoniaux.

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière

Après application des abattements, la plus-value nette imposable est taxée à deux niveaux :

• Impôt sur le revenu : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %

Soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette imposable. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % peut s'ajouter lorsque la plus-value nette après abattement pour durée de détention dépasse 50 000 €, quel que soit le montant de la plus-value brute.

C'est le notaire qui calcule et prélève l'imposition directement lors de la signature de l'acte de vente, en établissant l'imprimé 2048-IMM. Le vendeur n'a aucune démarche déclarative spécifique à réaliser.

Exemple chiffré : calcul complet d'une plus-value immobilière

Un particulier a acheté un appartement en investissement locatif en janvier 2013 pour 180 000 €, frais de notaire inclus (soit 170 000 € de prix d'achat + 10 000 € de frais réels). Il le revend en mars 2026 pour 260 000 €. Il a réalisé des travaux d'amélioration pour 8 000 €, justifiés par factures.

1. Prix de cession : 260 000 €
2. Prix d'acquisition corrigé : 170 000 € + 10 000 € (frais réels) + 8 000 € (travaux réels) = 188 000 €. Note : le forfait de 7,5 % aurait donné 12 750 € de frais, soit plus que les frais réels. Ici, les frais réels sont moins favorables — l'option forfait aurait donc été plus intéressante. En pratique, le vendeur doit comparer les deux.
3. Plus-value brute : 260 000 − 188 000 = 72 000 €
4. Durée de détention : 13 ans révolus. Abattement IR : 6 % × 8 années (de la 6e à la 13e) = 48 %. Abattement PS : 1,65 % × 8 = 13,2 %
5. Plus-value imposable à l'IR : 72 000 × (1 − 0,48) = 37 440 €
6. Plus-value imposable aux PS : 72 000 × (1 − 0,132) = 62 496 €
7. Impôt IR : 37 440 × 19 % = 7 114 €
8. Prélèvements sociaux : 62 496 × 17,2 % = 10 749 €
9. Total à payer : environ 17 863 €, prélevés par le notaire à la signature.

La surtaxe de 2 % s'applique ici à la fraction de la plus-value nette IR supérieure à 50 000 €. Mais la plus-value imposable à l'IR n'est que de 37 440 € — en dessous du seuil. Pas de surtaxe dans ce cas.

La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées

Lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 € (après abattement pour durée de détention), une taxe additionnelle progressive s'ajoute aux 36,2 % de base. Elle ne s'applique donc qu'aux biens peu détenus ou très fortement valorisés.

Cette surtaxe est calculée sur la seule fraction excédant 50 000 €, pas sur la totalité de la plus-value. Un propriétaire qui réalise une plus-value nette IR de 80 000 € paie la surtaxe uniquement sur les 30 000 € supplémentaires, soit 600 €. Pour les ventes avec de fortes plus-values, une stratégie de fractionnement (vendre par lots distincts si possible) peut permettre de passer sous le seuil ou de réduire l'assiette de la surtaxe — à étudier avec un conseiller en optimisation fiscale.

Les principales exonérations de plus-value immobilière

Au-delà de la résidence principale et des abattements pour durée de détention, la loi prévoit plusieurs cas d'exonération spécifiques :

• Première cession d'un logement autre que la résidence principale pour acquérir une résidence principale : exonération totale si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et réinvestit le produit dans un délai de 24 mois.
• Cession à prix modeste : les plus-values sur des biens vendus pour moins de 15 000 € sont exonérées. Plusieurs cessions en dessous de ce seuil dans la même année sont chacune exonérées indépendamment.
• Retraités et invalides sous conditions de ressources : exonération possible pour les titulaires d'une pension de retraite ou de réversion dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (12 793 € pour la 1re part en 2026).
• Résidents en EHPAD : exonération sous conditions pour la vente de l'ancienne résidence principale dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement.

Pour une présentation complète des cas d'exonération, consultez notre article dédié aux plus-values immobilières.

Calcul de la plus-value mobilière pour les particuliers en 2026

La plus-value mobilière concerne les cessions de valeurs mobilières : actions, obligations, parts de SARL, droits sociaux, OPCVM, ETF, crypto-actifs… Elle se calcule de la même façon que la plus-value immobilière : prix de cession − prix d'acquisition.

Le prix de cession correspond au prix convenu entre acheteur et vendeur, ou au cours de bourse pour les sociétés cotées. On en soustrait les frais payés par le cédant (commissions d'intermédiaire…). Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat ou à la valeur retenue pour les droits de mutation en cas de succession ou donation, majoré des frais d'acquisition (commissions, frais de courtage…).

Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) en 2026 : 31,4 %

Depuis le 1er janvier 2018, les plus-values mobilières sont soumises de plein droit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax.

En 2026, ce taux global a été relevé à 31,4 % par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Cette hausse résulte de l'augmentation de la CSG de 9,2 % à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. La part d'impôt sur le revenu reste fixée à 12,8 %.

Cette hausse s'applique rétroactivement aux plus-values de cession de valeurs mobilières réalisées dès le 1er janvier 2025. Un investisseur qui a vendu des actions en mars 2025 verra sa plus-value imposée à 18,6 % de prélèvements sociaux lors de la déclaration de revenus du printemps 2026.

L'imposition des plus-values mobilières est désormais dès le 1er euro de cession. Le seuil de cession de 25 830 € qui existait sous l'ancien régime (avant 2013) a été supprimé. Il n'existe plus aucun montant minimum en dessous duquel une plus-value mobilière serait exonérée d'IR.

Option pour le barème progressif

Le contribuable peut, lors de sa déclaration de revenus, opter pour le barème progressif de l'IR en cochant la case 2OP. Cette option est globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l'année et est irrévocable pour l'exercice concerné.

Si l'option est exercée et que les titres ont été acquis avant le 1er janvier 2018, des abattements pour durée de détention peuvent s'appliquer sur la fraction soumise à l'IR (50 % pour une détention de 2 à 8 ans, 65 % au-delà de 8 ans dans le régime général). Les prélèvements sociaux restent dus sur la totalité de la plus-value, sans abattement.

Pour les titres acquis à compter du 1er janvier 2018, l'option pour le barème ne donne plus accès à ces abattements pour durée de détention. Pour connaître votre taux marginal d'imposition et évaluer l'intérêt de cette option, utilisez notre simulateur d'impôt sur le revenu.

Exemple chiffré : PFU contre barème progressif

Un particulier cède en 2026 un portefeuille d'actions acquis en 2020 pour 40 000 €, revendu 55 000 €. La plus-value est donc de 15 000 €.

• Avec le PFU (31,4 %) : 15 000 × 31,4 % = 4 710 €
• Avec le barème progressif (TMI 11 %) : IR = 15 000 × 11 % = 1 650 €. PS = 15 000 × 18,6 % = 2 790 €. Total = 4 440 €. Le barème est légèrement plus favorable ici.
• Avec le barème progressif (TMI 30 %) : IR = 15 000 × 30 % = 4 500 €. PS = 2 790 €. Total = 7 290 €. Le PFU est nettement plus favorable.

Le point d'équilibre se situe autour d'une TMI de 12,8 %. En dessous de ce taux, le barème progressif est préférable. Au-dessus, le PFU à 31,4 % l'emporte. Un contribuable non imposable à l'IR a donc intérêt à opter systématiquement pour le barème.

Cas particuliers : LMNP, crypto-actifs et donations

Location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits des revenus locatifs durant la période de détention doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, si vous avez déduit 30 000 € d'amortissements sur un bien LMNP, ces 30 000 € viennent gonfler la plus-value imposable (en réduisant le prix d'acquisition net). Cette mesure concerne les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et peut significativement alourdir la note fiscale pour les loueurs en meublé. Les biens situés dans des résidences-services (résidences étudiantes, seniors, handicapés) ne sont pas concernés.

Crypto-actifs : les gains de cession de crypto-monnaies réalisés à titre non professionnel par des particuliers sont imposés au PFU de 31,4 % depuis 2023 (12,8 % IR + 18,6 % PS en 2026). Un abattement s'applique pour les cessions annuelles inférieures à 305 € : en dessous de ce seuil, la plus-value est exonérée. Il n'existe pas d'option pour le barème progressif pour les crypto-actifs. Le calcul s'effectue selon la méthode du coût moyen pondéré de l'ensemble du portefeuille.

Biens reçus par donation ou succession : lorsqu'un particulier cède un bien reçu gratuitement, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée lors de la succession ou de la donation (valeur vénale à la date du décès ou de l'acte). Cette valeur peut être très inférieure au prix de marché actuel, générant une plus-value imposable importante. Anticiper ce point avant de prendre une décision de cession est conseillé, notamment dans le cadre d'une transmission de patrimoine.

L'erreur la plus fréquente : confondre les deux régimes de prélèvements sociaux en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux ne sont plus au même taux selon la nature de la plus-value. C'est le piège numéro un de cette année fiscale.

Plus-value mobilière : les prélèvements sociaux passent à 18,6 % (hausse de 1,4 point issue de la LFSS 2026). Le PFU global atteint donc 31,4 %. Cette hausse s'applique aussi aux dividendes et aux intérêts de placements financiers — mais pas à l'assurance-vie dont les prélèvements restent à 17,2 %.

Plus-value immobilière : les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. La hausse de la LFSS 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières. Le taux global reste donc à 36,2 % pour l'immobilier.

Prenons un exemple concret pour mesurer l'impact. Un particulier vend en 2026 deux actifs : un appartement locatif avec une plus-value nette imposable de 30 000 € (après abattement pour durée de détention) et un portefeuille d'actions avec une plus-value de 20 000 €.

• Appartement : 30 000 € × 36,2 % = 10 860 € d'impôt (19 % + 17,2 % PS)
• Actions : 20 000 € × 31,4 % = 6 280 € d'impôt (12,8 % + 18,6 % PS)

Pour les plus-values mobilières importantes, il peut valoir la peine de comparer le coût du PFU à 31,4 % avec celui du barème progressif selon sa tranche marginale d'imposition. Pour un contribuable imposé à 11 %, le barème reste souvent plus avantageux. Pour un contribuable à 30 % ou plus, le PFU l'est généralement davantage. Notre simulateur IS/IR peut aider à trancher pour les décisions de cession de titres de société.

Autre point à surveiller : la surtaxe immobilière. Elle est souvent oubliée car elle ne s'applique qu'aux plus-values immobilières nettes dépassant 50 000 € après abattement pour durée de détention. 

Mais sur une résidence secondaire détenue 8 ans (abattement IR de 18 % seulement), une plus-value brute de 80 000 € peut très bien dépasser ce seuil et déclencher la surtaxe de 2 %. Mieux vaut anticiper cette charge avec son notaire avant la signature.

Une troisième source de confusion touche les biens détenus en SCI. Si la SCI est soumise à l'IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de plus-value selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, avec les mêmes abattements pour durée de détention.

Si la SCI est soumise à l'IS, c'est en revanche le régime des plus-values professionnelles qui s'applique (régime complètement différent), sans abattements pour durée de détention. Le choix du régime fiscal de la SCI a donc un impact direct sur la fiscalité à la revente, et ce choix est souvent irrévocable une fois exercé.

Questions courantes sur le calcul des plus-values des particuliers

La vente de ma résidence principale est-elle toujours exonérée en 2026 ?

Oui, sans condition de durée de détention. La résidence principale est exonérée de toute plus-value — impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — à condition qu'elle constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la cession. Une proposition visant à imposer 5 ans d'occupation minimale a été débattue lors du PLF 2026 mais n'a pas été retenue dans le texte définitif promulgué le 19 février 2026.

Comment sont imposées les plus-values sur un PEA ?

Les gains réalisés dans un PEA après 5 ans de détention du plan sont exonérés d'impôt sur le revenu. En revanche, les prélèvements sociaux restent dus. En 2026, ces prélèvements sont de 17,2 % pour les PEA (le taux de 18,6 % instauré par la LFSS 2026 ne s'applique pas aux produits déjà soumis au taux historique de 17,2 %, comme l'assurance-vie et le PEA). Tout retrait avant 5 ans entraîne la clôture du PEA et l'imposition des gains selon le régime des plus-values mobilières classiques.

Peut-on déduire les pertes (moins-values) d'une année sur l'autre ?

Oui, pour les plus-values mobilières. Une moins-value mobilière réalisée dans l'année peut être imputée sur les plus-values de même nature de la même année. Si un solde négatif subsiste, il est reportable sur les 10 années suivantes. En revanche, les moins-values immobilières ne sont pas imputables : elles sont définitivement perdues. C'est une asymétrie importante à garder en tête lors de la planification de cessions immobilières.

Comment s'appliquent les abattements immobiliers si j'ai rénové mon bien ?

Si vous avez réalisé des travaux, vous pouvez majorer le prix d'acquisition soit du montant réel des dépenses justifiées par factures d'entreprises (travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration — pas les travaux d'entretien), soit du forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et sans justificatifs. Il convient de comparer les deux options et de retenir la plus avantageuse. Attention : les travaux déduits de l'impôt sur les revenus locatifs ne peuvent pas également être intégrés dans le calcul de la plus-value.

La plus-value sur la cession de parts de société est-elle traitée comme une plus-value mobilière ?

Oui. La cession de parts sociales ou d'actions d'une société relève du régime des plus-values mobilières, quel que soit le régime fiscal de la société. Le PFU de 31,4 % s'applique par défaut. Si la cession porte sur des titres d'une PME acquis avant le 1er janvier 2018, des abattements renforcés peuvent s'appliquer en cas d'option pour le barème progressif (par exemple 85 % d'abattement après 8 ans pour une PME de moins de 10 ans lors de l'acquisition). Ces régimes spéciaux sont à vérifier avec un expert-comptable.

Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ?

Il s'agit d'une taxe additionnelle progressive qui s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant. Elle s'ajoute aux 36,2 % de taxation de base. Elle ne concerne pas les plus-values mobilières. Pour les cessions importantes, cette surtaxe peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires et mérite d'être anticipée, notamment en vérifiant avec le notaire si les abattements disponibles permettent de passer sous le seuil.

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

La déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière sont effectués directement par le notaire lors de la signature de l'acte authentique, via l'imprimé fiscal 2048-IMM. Le vendeur n'a pas de démarche supplémentaire à accomplir, mais il doit vérifier que les éléments retenus (prix d'acquisition, frais, travaux, durée de détention) sont exacts avant la signature. La plus-value nette imposable apparaîtra ensuite sur l'avis d'imposition du vendeur mais ne génère pas de supplément à payer : l'impôt a déjà été prélevé à la source par le notaire.

Les crypto-actifs sont-ils soumis aux mêmes règles que les actions en 2026 ?

Pas tout à fait. Les crypto-actifs (Bitcoin, Ethereum, etc.) cédés à titre non professionnel sont imposés au PFU de 31,4 % en 2026, sans possibilité d'opter pour le barème progressif. Le calcul de la plus-value suit la méthode du coût moyen pondéré sur l'ensemble du portefeuille, et non cession par cession. Un abattement existe pour les cessions annuelles inférieures à 305 € : en dessous, la plus-value est exonérée d'IR. Au-delà, la totalité du gain est imposable, y compris pour les échanges entre crypto-actifs réalisés depuis le 1er janvier 2023.

Quelle est la différence entre plus-value brute et plus-value imposable ?

La plus-value brute est la différence brute entre le prix de cession et le prix d'acquisition. La plus-value imposable est ce qui reste après application des abattements (pour durée de détention en immobilier, ou forfaitaires en cas d'option barème pour les titres acquis avant 2018). C'est sur cette base réduite que s'appliquent les taux d'imposition. La distinction est importante car la surtaxe immobilière de 2 à 6 % se calcule sur la plus-value nette après abattement IR — pas sur la plus-value brute. Un bien fortement abattu (15 ans de détention, soit 60 % d'abattement IR) peut donc échapper à la surtaxe même avec une plus-value brute élevée.

Sources et références

Impots.gouv.fr — https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-mon-bien-immobilier-vais-je-payer-de-la-plus-value-immobiliere

Service-public.gouv.fr — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F21618

Legifrance.gouv.fr — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050929234