Le droit de propriété est divisé en trois composantes, l’abusus ou la nue propriété (droit de vendre ou de donner), l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en récolter les revenus). L’usus plus le fructus vous donne l’usufruit. Le droit de propriété peut être démembré, une donation seulement de l’usufruit est possible dans certains cas, générant des avantages fiscaux intéressant.
Les cas de recours à la donation en usufruit
La donation en usufruit, permet à l’usufruitier de continuer à disposer du bien, c'est-à-dire à l’utiliser ou à en récolter les fruits. En revanche le droit de propriété est transmis.
L’usufruitier, doit s’acquitter des frais d’entretien et de réparation ainsi que de la taxe foncière.
La donation en usufruit est généralement utilisée par les parents souhaitant donner à leurs enfants, la nue propriété de leur bien. Les parents pourront donc continuer de jouir de leur bien sans en être propriétaire.
Le démembrement permet de scinder la valeur du bien, se qui aboutit à des avantages non négligeables.
Avantage de la donation de la nue propriété
Le premier avantage pour le donataire est de pouvoir continuer à jouir du bien.
La valorisation de la nue propriété correspond à 50 à 60% de la valeur totale du bien.
A la mort de l’usufruitier, le remembrement du droit de propriété, soit l’acquisition de l’usufruit par le nu propriétaire ne donne pas lieu à une taxation des plus values.
Avantage de la donation de l’usufruit
Le bénéficiaire de la donation peut jouir du bien sans en être encore propriétaire. Par exemple un grand père n’occupant plus sa maison peut ainsi donner l’usufruit à son petit fils, celui-ci percevra directement les loyers de la location le cas échéant.
Le démembrement de propriété permet de décomposer la valeur du bien, et ainsi de donner en plusieurs fois un bien. Les impôts et taxes sont donc considérablement impactés.
Corentin Gérard est un consultant en création de société et comptabilité chez L'Expert-comptable.com, fort d'un DCG du Conservatoire National des Arts et Métiers. Spécialisé dans l'accompagnement des freelances, il allie expertise comptable et outils digitaux pour simplifier la gestion d'entreprise.
