- Cessions soumises à TVA de plein droit : Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit, avec une définition objective des terrains à bâtir.
- Cessions soumises à TVA sur option : Certaines cessions, comme les terrains non à bâtir situés dans une zone non constructible, peuvent être soumises à TVA sur option.
- Ventes exonérées : Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à la TVA.
- Immeubles assimilés à des terrains à bâtir : Certaines constructions, comme les immeubles inachevés ou destinés à être démolis, sont considérées comme terrains à bâtir.
- Cessions réalisées par des assujettis : La cession doit être réalisée par un assujetti, c'est-à-dire une personne effectuant une activité économique indépendante.
- Conséquences en matière de droits d'enregistrement : Des taux réduits s'appliquent lors des cessions de terrains à bâtir par des assujettis, ainsi que lors des achats réalisés par des assujettis engagés à revendre ou à construire.
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Cessions soumises à TVA de plein droit
Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La définition des terrains à bâtir a été sensiblement modifiée par la réforme de la TVA immobilière.
En effet, si auparavant on se fondait sur des critères subjectifs pour déterminer si un terrain était à bâtir ou non (l’intention de l’acquéreur), la réforme retient une définition objective.
Ainsi, est à bâtir un terrain situé dans une zone constructible.
Il convient également de signaler que certaines constructions sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles destinés à être démolis. En outre, la cession doit être réalisée par un assujetti dans le cadre de son activité, c'est-à-dire par une personne qui effectue de manière indépendante une activité économique. Une vente isolée de terrain à bâtir par un simple particulier ne rentre donc pas dans le champ d’application de la 0immobilière.
Cessions soumises à TVA sur option
Le législateur a voulu instaurer une application très large de la TVA pour les assujettis.
Ainsi, la plupart des opérations qui ne sont pas taxées de plein droit peuvent l’être sur option.
C’est ainsi le cas de la cession des terrains non à bâtir, situés dans une zone non constructible. L’option s'exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l'acte constatant la mutation.
Cessions toujours exonérées
Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (et donc, de facto, par des assujettis en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à TVA. Dans cette hypothèse, il n’est par conséquent pas possible de réaliser une option.
Ainsi, pour que la vente de terrain soit soumise à TVA, il faut que le vendeur ait la qualité d’assujetti et que l’opération soit effectuée dans le cadre de son activité économique.
Ce principe s’applique aussi aux opérations immobilières menées par une TVA sur SCI, sous certaines conditions.
Conséquences en matière de droits d’enregistrement
Il y a une articulation entre le régime de TVA et le régime applicable en matière de droits d’enregistrement.
Sur ce point, en matière de terrains, les règles suivantes s’appliquent :
- le taux réduit s’applique lors des cessions de terrains à bâtir par des assujettis,
- il s’applique également lors des achats réalisés par des assujettis qui s’engagent à revendre ou à construire
Questions & réponses
Bonjour,
Je voulais savoir pour une cession de terrains agricoles par un marchand de biens, y a t'il de la TVA ou pas.
Pouvez-vous m'aider s'il y eu des jurisprudences sur ce cas d'espèce en cas où le terrain agricole est vendu avec de la TVA ?
Merci pour votre aide.
Bonjour,
La cession de terrains agricoles est généralement exonérée de TVA, sauf si le terrain devient constructible avant la vente ou s'il est vendu dans le cadre d’une opération d’aménagement. Les marchands de biens, en tant que professionnels, peuvent être soumis à la TVA selon les modalités de l’opération (terrains constructibles, engagement de construire, etc.).
Voici quelques jurisprudences concernant l'application de la TVA sur la vente de terrains agricoles :
CE, 20 novembre 2003, n° 246498 :
Le Conseil d'État a confirmé que les terrains non constructibles cédés par un professionnel (y compris un marchand de biens) sont exonérés de TVA, sauf si la cession est réalisée dans le cadre d'une opération d'aménagement ou si le terrain est destiné à être construit.
CE, 29 mars 2007, n° 287973 :
La vente de terrains agricoles peut être soumise à la TVA si, avant la cession, un acte administratif les rend constructibles. Cette jurisprudence précise que c'est la nature du terrain au moment de la cession qui est déterminante.
CJUE, 15 septembre 2011, Affaire C-180/10 (Slovak case) :
La Cour de Justice de l'Union Européenne a jugé que la vente de terrains agricoles peut être soumise à la TVA si le vendeur est considéré comme agissant dans le cadre d'une activité économique. Cette affaire a eu un impact sur les critères d'assujettissement à la TVA.
Vérifiez toujours le statut urbanistique du terrain et, en cas de doute, sollicitez un rescrit fiscal.
Bien à vous.