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Le calcul de la plus value des particuliers

Mis à jour le 28/02/2014

Une plus-value est un gain qui se calcule sur la différence entre le montant de la cession d’un bien, d’un titre mobilier ou immobilier et la valeur d’acquisition du bien. Dit autrement, la plus-value est la différence entre le prix de vente, et le prix d’achat. Lorsque le prix de vente est moins élevé que le prix d’achat on réalise alors une moins-value (perte).Les particuliers sont très souvent confrontés aux problématiques fiscales de la détermination du régime d’imposition de leurs plus ou moins-values.
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Quand appliquer le régime des plus ou moins-value ?

Le régime des plus ou moins-values s’applique soit lorsque le particulier cède une immobilisation (immeubles, matériels d’exploitation) soit lorsqu’il cède une mobilisation (cession de titres, valeurs mobilières, et droits sociaux), plus généralement quand une opération entrainant la sortie ou la disparition d’une immobilisation/mobilisation de son patrimoine est réalisée (en cas d’apport, d’échange, de partage, de donation ou encore de mise au rebus …)

Comment calculer la plus ou moins value ?

Plus ou moins value = prix de cession du bien - valeur d’acquisition du bien

 

Prix de cession du bien : prix convenu par les parties concernées, indiqué dans l’acte de cession (ou de transfert de propriété)

Valeur d’acquisition : valeur de l’immobilisation, au moment de l’achat.

Calculer la valeur de la plus ou moins-value immobilière pour les particuliers :

Le prix d’acquisition correspond au prix versé lors de l’achat. Il est majoré forfaitairement de :

  • 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition (mais le vendeur peut comptabiliser le montant réel de ces frais)
  • 15% pour tenir compte des travaux réalisés sans que le propriétaire n’ait à justifier ceux-ci, si l’immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans (il est possible de justifier, s’il est supérieur, le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration)

 

Il existe également deux abattements :

  • un abattement pour durée de détention : lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d’un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.
  • un abattement fixe de 1000 €

 

Après ces différents abattements, la plus value constatée est imposée au taux de 16% auquel il faut ajouter 12.1% de prélèvements sociaux.

Calculer la valeur de la plus ou moins-value mobilière pour les particuliers :

Il existe un certain seuil d’imposition qui s’applique au plus ou moins value mobilière.

Les  plus values de cession de valeurs mobilières ou de droits sociaux ne sont imposables que si le montant annuel des cessions excède un seuil fixé à 25 830 €.

Ce seuil est déterminé en prenant en compte l’ensemble des opérations imposables, retenues pour leur montant brut et réalisées au cours de l’année par les membres du foyer fiscal.

 

Toutefois, depuis la loi de financement de la sécurité sociale de 2010, les plus values sont soumises aux prélèvements sociaux (soit 12.1%) dès le premier euro. L’exonération ne fonctionne donc que pour l’impôt sur le revenu.

Calcul de la plus ou moins-value mobilière pour les particuliers

A l’instar de la plus value immobilière, la plus value mobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

 

Le prix de cession étant le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur ou bien du cours en bourse pour les sociétés cotées. On y impute des frais et taxes payés par le cédant (frais d’intermédiaire…)

 

Le prix d’acquisition étant le prix d’achat ou le prix de la valeur retenue pour les droits de mutation (successions et donations). On y impute des frais d’acquisition (commissions, ou autres frais de courtages et de succession)

 

Pour les titres des sociétés IS, il existe un abattement d’un tiers par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui entraîne une exonération totale de la plus value après 8 ans.

Ce délai commence à partir du 1er janvier de l’année d’acquisition des titres ou du 1er janvier 2006 en cas d’acquisition avant cette date.

Il sera ainsi possible d’être totalement exonéré de plus value à partir du 1er janvier 2014.

 

La plus value est imposée au taux de 18% auquel on doit ajouter 12,1% de prélèvements sociaux.

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