ZFU-TE supprimées en 2026 : le nouveau dispositif QPV en vigueur

ZFU-TE en 2026 : ce qui a changé au 1er janvier

Les zones franches urbaines - territoires entrepreneurs (ZFU-TE) ont été définitivement supprimées le 1er janvier 2026. La loi de finances pour 2026 (art. 42, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a mis fin à ce dispositif sans le reconduire, faisant des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) le zonage unique des aides fiscales en milieu urbain défavorisé.

Cela ne veut pas dire que tout s'arrête brutalement. Deux situations coexistent aujourd'hui :

• les entreprises déjà installées en ZFU-TE avant le 31 décembre 2025 continuent de bénéficier de leur exonération jusqu'à son terme (au plus tard en 2033) ;
• les entreprises créées ou reprises à partir du 1er janvier 2026 relèvent désormais du nouveau régime QPV, non des ZFU-TE.

Rappel : qu'étaient les ZFU-TE ?

Les zones franches urbaines (ZFU), rebaptisées ZFU-TE (territoires entrepreneurs) à partir de 2015, étaient des quartiers de plus de 10 000 habitants situés dans des zones urbaines sensibles, caractérisés par un taux de chômage élevé et des difficultés économiques importantes.

Créées en trois générations par les lois de 1996, 2003 et 2006, elles couvraient une centaine de zones en France métropolitaine et dans les DOM-TOM. Leur carte est encore consultable sur sig.ville.gouv.fr. L'objectif : inciter les entreprises à s'y implanter en leur offrant une exonération d'impôt sur les bénéfices pendant plusieurs années.

Le dispositif avait été prorogé plusieurs fois depuis 2011. La loi de finances pour 2025 l'avait encore prolongé d'un an, jusqu'au 31 décembre 2025. C'est cette dernière prorogation qui n'a pas été renouvelée.

Vous étiez déjà installé en ZFU-TE : vos droits acquis sont préservés

Si votre entreprise a créé ou repris une activité dans une ZFU-TE entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2025, vous continuez de bénéficier des règles d'exonération en vigueur au moment de votre implantation. La suppression du dispositif ne vaut que pour les nouvelles entrées.

Le calendrier d'exonération applicable (régime post-2015)

Pour les entreprises implantées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2025, l'exonération se déroule sur 8 ans au total :

L'exonération porte sur les bénéfices tirés de l'activité exercée en ZFU-TE. Les plus-values de réévaluation d'actifs en sont exclues.

Le plafond d'exonération

L'allègement fiscal est plafonné à 50 000 € par période de 12 mois. Ce plafond peut être majoré de 5 000 € par nouveau salarié embauché résidant dans la zone, à temps plein et pendant au moins 6 mois.

Le cumul des avantages fiscaux doit rester dans les limites du règlement européen sur les aides de minimis (300 000 € sur 3 exercices fiscaux consécutifs), conformément au règlement (UE) 2023/2831 du 13 décembre 2023.

Si l'exonération résulte d'un transfert, d'une reprise, d'une concentration ou d'une restructuration ayant déjà bénéficié du régime, elle se poursuit sur la durée restante du dispositif initial.

Les conditions à respecter pour maintenir l'exonération ZFU-TE

Le maintien de l'exonération ZFU-TE n'est pas automatique : l'entreprise doit continuer à respecter plusieurs conditions à chaque exercice fiscal.

Les conditions liées à l'entreprise

• Exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale dans les locaux situés en ZFU-TE ;
• Employer 50 salariés au plus (49 pour les entreprises créées depuis le 1er janvier 2019) ;
• Avoir un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros ;
• Ne pas avoir son capital détenu à plus de 25 % par des entreprises ne répondant pas à la définition des PME.

La condition d'emploi local (clause résidence)

Pour les activités créées à partir du 1er janvier 2015, l'exonération est subordonnée au respect d'une clause d'embauche locale à partir du 2e salarié :

• au moins 50 % des salariés en CDI ou CDD de 12 mois minimum résidant en ZFU-TE ou dans un QPV de l'unité urbaine ;
• ou au moins 50 % des salariés embauchés depuis l'implantation en CDI ou CDD de 12 mois résidant dans ces mêmes zones.

Cette condition est vérifiée à la clôture de chaque exercice. Pour les entreprises sans salarié ou avec un seul salarié, la clause ne s'applique pas.

Les activités exclues du dispositif ZFU-TE

Certains secteurs sont expressément exclus du dispositif, notamment :

• la construction navale, la sidérurgie, l'industrie automobile ;
• la fabrication de fibres textiles synthétiques ou artificielles ;
• les transports routiers de marchandises ;
• la location d'immeubles non professionnels et l'agriculture.

L'activité doit être exercée de manière effective dans les locaux ZFU-TE. Une simple domiciliation "boîte aux lettres" sans présence ni activité réelle dans la zone ne suffit pas : l'administration exige des actes commerciaux passés au sein du périmètre.

Le nouveau régime QPV 2026 : le successeur des ZFU-TE

Pour toute création ou reprise d'entreprise réalisée à partir du 1er janvier 2026, c'est le régime QPV qui s'applique. Il est ouvert jusqu'au 31 décembre 2030.

Ce nouveau dispositif, créé par l'article 44 octies B du CGI (loi de finances 2026), cible prioritairement les petites activités de proximité implantées dans l'un des environ 1 500 quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les activités éligibles au régime QPV

Contrairement aux ZFU-TE qui couvraient un large spectre d'activités, le nouveau régime QPV est centré sur trois catégories :

• les activités commerciales ;
• les activités artisanales ;
• les professions de santé (médecins, chirurgiens-dentistes, sages-femmes, pharmaciens, auxiliaires médicaux).

Les activités libérales non médicales (avocats, architectes, consultants...) ne sont plus éligibles au régime principal d'exonération sur les bénéfices depuis ce changement.

Les conditions d'éligibilité au régime QPV

• Créer ou reprendre une activité dans un QPV entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030 ;
• Exercer une activité commerciale, artisanale ou de santé ;
• Employer moins de 50 salariés ;
• Réaliser un CA ou avoir un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros ;
• Respecter le plafond de minimis : 300 000 € d'aides sur 3 exercices consécutifs (règlement UE 2023/2831).

L'exonération QPV : mêmes taux, durée réduite à 8 ans

La structure de l'exonération QPV est identique à l'ancien régime ZFU-TE post-2015 :

L'exonération porte sur les bénéfices provenant des activités implantées dans le quartier. Les exonérations d'impôts locaux (CFE, TFPB) sont également prévues, sous réserve que la commune ou l'EPCI ne s'y soit pas opposé par délibération.

Pour les activités non sédentaires : l'exonération d'impôt sur les bénéfices s'applique intégralement si au moins 25 % du chiffre d'affaires est réalisé dans un QPV. En dessous de ce seuil, l'exonération se limite à la fraction du CA effectivement réalisée en QPV.

Pour savoir si votre future adresse d'implantation est située dans un QPV, utilisez le géoréférenceur disponible sur le site officiel sig.ville.gouv.fr.

Les obligations déclaratives

Que vous soyez sous le régime ZFU-TE (droits acquis) ou sous le nouveau régime QPV, les obligations déclaratives suivent la même logique.

1. Dans les 6 premiers mois suivant l'implantation : envoyer un état de détermination du bénéfice exonéré, rédigé sur papier libre, joint à la déclaration de résultat au Service des impôts des entreprises (SIE). Sans réponse dans les 3 mois, l'exonération est tacitement acceptée.
2. Chaque année : joindre un état de détermination du résultat exonéré à la déclaration annuelle de résultat.
3. Avant le 30 avril de chaque année : déclarer les mouvements de main-d'œuvre à la Dreets et à l'URSSAF dont dépend l'entreprise.
4. En cas d'embauche : envoyer une déclaration préalable d'embauche à l'URSSAF via net-entreprises.fr dans les 30 jours suivant la prise de poste.

Un expert-comptable peut utilement centraliser ces démarches et veiller au respect des conditions chaque année, notamment la clause de résidence locale qui conditionne l'exonération pour les entreprises de plus d'un salarié.

Ce que personne ne vous dit : l'écart entre ZFU-TE et QPV 2026

La réforme 2026 ne se résume pas à un changement de nom. En pratique, les deux dispositifs présentent des différences concrètes que tout créateur ou repreneur doit comprendre avant de s'engager.

Le point clé à retenir : si vous exercez une profession libérale non médicale (avocat, architecte, expert-comptable indépendant, consultant...), vous n'êtes plus éligible à l'exonération d'impôt sur les bénéfices dans le cadre QPV. Les anciens droits ZFU-TE acquis avant 2026 restent valides, mais aucune nouvelle installation ne permet d'y accéder. Avant de choisir votre lieu d'implantation, il vaut la peine de vérifier si votre future adresse est classée QPV et de comparer ce dispositif avec d'autres régimes de faveur comme la JEI (jeune entreprise innovante) ou les exonérations fiscales territoriales.

Questions courantes sur les ZFU-TE et le régime QPV 2026

Mon entreprise est installée en ZFU-TE depuis 2022. Vais-je perdre mon exonération au 1er janvier 2026 ?

Non. Les droits acquis sont préservés. Votre exonération totale court jusqu'à la 5e année (soit 2027), puis l'abattement dégressif s'applique jusqu'en 2030. La suppression des ZFU-TE ne concerne que les nouvelles installations à partir du 1er janvier 2026.

Comment savoir si mon adresse est en QPV ?

Utilisez le géoréférenceur officiel sur sig.ville.gouv.fr. Saisissez votre adresse pour savoir si elle est classée QPV. Attention : une adresse à quelques dizaines de mètres en dehors du périmètre QPV exclut totalement l'exonération.

Les professions libérales peuvent-elles bénéficier du régime QPV ?

Seulement pour les professions de santé réglementées (médecins, dentistes, pharmaciens, sages-femmes, auxiliaires médicaux). Les autres professions libérales (avocats, experts-comptables, architectes, consultants...) sont exclues du nouveau régime d'exonération d'impôt sur les bénéfices.

Le nouveau régime QPV est-il cumulable avec d'autres aides ?

Non, pas avec tous les dispositifs. L'exonération QPV n'est pas cumulable avec plusieurs régimes de faveur : JEI, BER (bassin d'emploi à redynamiser), ZRR (zone de revitalisation rurale), FRR, BUD, ni avec certaines exonérations de CFE ou de TFPB. En cas d'éligibilité à plusieurs dispositifs, il faut choisir.

Les exonérations de CFE et de taxe foncière sont-elles automatiques en QPV ?

Non. Elles s'appliquent par défaut, sauf si la commune ou l'EPCI a pris une délibération contraire. Pour 2026, les collectivités avaient jusqu'au 19 juin 2026 (120 jours après la promulgation de la loi) pour s'y opposer. Si votre commune n'a pas délibéré dans ce délai, les exonérations s'appliquent.

Peut-on bénéficier du régime QPV en reprenant une entreprise existante ?

Oui, à condition que la reprise soit réelle : changement effectif de direction, volonté de maintenir l'activité. Les "reprises par soi-même" sont expressément exclues par la loi de finances pour 2026, qui prévoit des dispositions anti-abus sur ce point.

Quels avantages fiscaux subsistent pour les locaux ZFU-TE après 2026 ?

Seule l'exonération d'impôt sur les bénéfices pour les entreprises déjà installées est maintenue jusqu'à son terme. Les autres avantages liés aux locaux ZFU-TE (taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France, taxe de création de bureaux, taxe sur les surfaces de stationnement) sont supprimés depuis le 1er janvier 2026.

Quelle différence entre ZFU-TE et ZFRR ?

Les ZFU-TE ciblaient les quartiers urbains défavorisés, les ZFRR (zones France ruralités revitalisation) ciblent les territoires ruraux en difficulté. Ces deux dispositifs coexistaient jusqu'en 2025. Depuis 2026, les ZFU-TE ont disparu au profit du régime QPV, tandis que les ZFRR subsistent pour les zones rurales. Consultez notre article sur les exonérations de charges sociales pour une vue d'ensemble des dispositifs géographiques.

Sources et références

Entreprendre.service-public.fr — https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31149

Entreprendre.service-public.fr — https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F34020