Loi Robien : Tout comprendre sur ce dispositif

L'article en brefVotée en 2003, la loi de défiscalisation De Robien, permettait aux contribuables de payer moins d'impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. La loi De Robien venue en remplacement de la loi Besson, est arrivée à son terme à la fin de l'année 2009. Quel en était le principe de la loi De Robien ? La loi De Robien sera elle remplacée ?
Temps de lecture : 5minDate de publication : 26/05/2010Dernière mise à jour : 12/03/2024
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Ecrit par Coralie MOINEConsultante & Accompagnement des freelances chez L-Expert-Comptable.com
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Florent Gaudel
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Florent GAUDEL
 
Avec plus de 3 ans d'expérience chez L-Expert-Comptable.com et titulaire d'un DSCG du Conservatoire National des Arts et Métiers, Florent Gaudel est un expert comptable stagiaire spécialisé en comptabilité, finance, et création d'entreprise.

Quel était le principe de la loi de Robien immobilier 2009 ?

Le principe de la loi de Robien était de favoriser les propriétaires d'un logement nu dédié à la location par le biais d'avantages fiscaux. L'objectif de la loi de Robien était d'inciter les particuliers à investir dans l'immobilier locatif. Cela permettait de redynamiser le secteur de la construction et de pallier aux besoins de logements grâce à ce marché locatif.

La conséquence directe de la loi de Robien a donc été d'augmenter le nombre de nouvelles constructions dans certaines villes de taille moyenne.

Quelles étaient les conditions à remplir pour bénéficier des avantages de la fiscalité loi de Robien ?

Pour profiter du dispositif de Robien, les obligations étaient :

  • Verser au moins 2 000 euros d'impôts sur le revenu par an
  • Acheter un logement neuf ou en état futur d'achèvement, n'ayant jamais servi (en construction par exemple) ou réhabilité
  • S'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans
  • Le logement doit impérativement être loué sans aucun meuble et à titre de résidence principale pour le locataire
  • Ne pas dépasser les plafonds de loyers autorisés par la loi de Robien. Ces plafonds étant réévalués chaque année
  • Être situé en zone étendue pour le de Robien recentré depuis le 4 mai 2009

A noter que le bailleur avait la possibilité de louer à un des ses ascendants ou descendants. Dans ce cas, la personne ne devait pas être rattachée au foyer fiscal du propriétaire. la loi de Robien ne pouvait pas non plus être cumulée avec la loi Scellier, la loi Cosse Ancien, l a réduction d’impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM et l’imputation des déficits fonciers sur les immeubles historiques ou découlant du dispositif ancien Malraux ou encore le régime du micro-foncier.

Qu'est-ce que la zone de Robien ?

Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi de Robien, les investisseurs devaient louer pendant la période d'engagement de 9 ans en 2009, devaient aussi respecter des plafonds de loyers fixés par décret chaque année ainsi que des zones géographiques précises.

Ces zones géographiques ont été fixée par le ministère du Budget de l’époque et par le ministère du Logement.

Ainsi, il existait :

  • La zone A regroupant Paris et son agglomération, le Var, les Alpes-Maritimes, quelques communes de Haute-Savoie, une partie du Genevois français et une partie de la Côte d’Azur. Le plafond de loyers était alors de 21.65 € par m²
  • La zone B1 concernait les agglomérations de plus de 250 000 habitants avec la Corse, la couronne parisienne et au cas par cas, les petites villes jugées les plus chères comme celle d’Annecy par exemple. Le plafond de loyers était alors de 15.05 € au m²
  • La zone B2 concernait les communes de plus de 50 000 et moins de 250 000 habitants. Le plafond de loyers était alors de 12.31 € au m²
  • La zone C concernait le reste du territoire. Le plan de Robien était encore admis si le permis de construire avait été déposé avant le 4 mai 2009. Le plafond de loyers était alors de 9.02 € par m²

Le dispositif fiscal de la loi de Robien

La loi de Robien permettait de bénéficier d'avantages fiscaux.

Amortissement de Robien

Initialement, une déduction forfaitaire, prenant la forme d'un amortissement allant jusqu'à 65% du montant de l'acquisition venait minorer le revenu imposable des contribuables sur leur déclaration de revenus.

La déduction s'opérait de la manière suivante :

  • Pour les années 1 à 5 : 8 % étant le pourcentage du montant de l'acquisition pouvait être déduit par an
  • Pour les années 6 à 9 : 2,5 % du montant de l'acquisition pouvait être déduit par an
  • Renouvellement possible pour les années 10 à 12 puis 13 à 15.

Cette déduction des revenus déclarés avait pour conséquence directe de minorer le montant de l'impôt à payer.

De Robien recentré

Depuis le 1er septembre 2006, le dispositif de Robien classique était remplacé par le dispositif de Robien recentré.

Ce dispositif recentré s'applique pour des logements acquis neuf à compter du 1er septembre 2006, des logements acquis à compter du 1er septembre 2006 en vue d'être réhabilités.

Les avantages fiscaux du dispositif Robien recentré étaient les suivants :

  • Pour les années 1 à 7 : 6 % du montant de l'acquisition peut être déduit par an
  • Pour les années 8 et 9 : 4 % du montant de l'acquisition peut être déduit par an
  • Pas de renouvellement possible

Comment calculer les 9 ans de Robien ?

Pour calculer les 9 ans de Robien, si l’investisseur achetait un logement neuf ou assimilé, il pouvait déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 8 % par année du prix d’acquisition du logement et ce, pendant 5 ans suivant cette acquisition puis 2.5 % par an les 4 années suivantes.

Si les conditions étaient respectées, il pouvait déduire 2.5 % par an pendant 6 ans et pouvait ainsi bénéficier de 15 d’amortissement correspondant à 65 % du prix d’achat terrain compris s’il s’agissait d’une maison ou certaines dépenses liées à de gros travaux.

Cet amortissement venait en déduction du revenu foncier imposable et si les charges étaient supérieures aux loyers, il y avait alors un déficit foncier imputable aux autres revenus dans la limite de 10 700 € entraînant une forte diminution de l’impôt sur le revenu. Voici un exemple :

Monsieur Dupond a acheté un appartement d’une valeur de 75 000 € qu’il compte mettre en location. Il a pu ainsi déduire 6 000 € de ses revenus fonciers chaque année pendant les cinq premières années puis 1 875 € les quatre années suivantes.

Comme les conditions étaient respectées, il a pu aussi déduire 1 875 € de plus par an pendant les deux périodes de trois ans supplémentaires. En 15 ans, il a donc déduit 65 % du prix de l’appartement, soit 48 750 €.

Quand fallait-il vendre pour une loi de Robien ?

Pour vendre un bien immobilier ayant bénéficié de la loi de Robien, il n’était pas permis de vendre avant un délai de 9 ans. Dans le cas contraire, les avantages fiscaux acquis étaient alors remboursés. Il existait deux exceptions à cette règle : la vente pour perte d’emploi et la vente pour décès.

Quand le propriétaire voulait vendre son bien immobilier après les 9 ans, il devait quand même vérifier que les engagements qu’il avait pris étaient bien respectés. Si le bien immobilier était toujours en location, il devait donner congé à son locataire, rembourser son emprunt et intérêts d'emprunt de manière anticipée.

Pour que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global soit définitive, la location devait être maintenue pendant les 9 ans à compter de la première date de mise à la disposition du premier locataire. Ainsi, il était possible de revendre un bien immobilier ayant bénéficié de la loi de Robien avant 9 ans, sous condition de rembourser tous les avantages fiscaux déjà attribués.

Quels étaient les avantages de la loi de Robien ?

La loi de Robien était dite classique ou recentré. Le de Robien classique et le de Robien recentré permettaient au propriétaire du logement faisant l’objet de cette loi, d’amortir son bien jusqu’à 65 % de sa valeur sur 15 ans pour les investissements acquis avant le 31 août 2006 ou de 50 % de la valeur du bien sur 9 ans acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

Plus en détail, dans sa version classique :

  • L’amortissement était de 8 % les 5 premières années et de 2.5 % pendant 4, 7, ou 10 ans pouvant aller jusqu’à 65 % de la valeur du bien immobilier sur 15 ans
  • L’amortissement de certains gros travaux

Dans sa version recentrée :

  • L’amortissement était de 50 % de la valeur du bien pendant 9 ans comprenant 6 % les 7 premières années et 4 % les deux dernières années
  • Une déduction spéciale sur les revenus de 26 % quand le bien immobilier était dans une zone de revitalisation rurale ou ZRR

L’amortissement pour des travaux d’amélioration de l’habitat, de restructuration ou de reconstruction

Les avantages de la loi de Robien classique étaient donc plus favorables que ceux de la loi de Robien recentré, car dans le premier cas, l'amortissement pouvait porter jusqu'à 65 % de la valeur du bien immobilier contre 50 % dans le cadre du de Robien recentré.

Qu'est devenu la loi de Robien ?

A partir du 1er janvier 2009, la loi de Robien laisse la place à la loi Scellier. La loi de Robien a disparu à la fin de l'année 2009.

La loi Scellier, déjà en vigueur depuis le 1er janvier 2009, fonctionnait sur le même principe que la loi de Robien. Il s'agit aussi d'une loi de défiscalisation. Cette loi Scellier a laissé la place à la loi Duflot puis à la loi Pinel qui est toujours en vigueur en 2022, mais dont certains éléments ont changé et qui va aussi bientôt se terminer.

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