Nouveau délai de préavis pour les contrats de location - loi ALUR

Mis à jour le 16/07/21

Le préavis est un délai de prévenance que l'employeur ou le salarié doivent respecter lorsqu'ils souhaitent de leur propre décision mettre un terme au contrat de travail qui les lie.

Pour envoyer un préavis, le locataire doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé, émargement.

La location connaît des mouvances ces dernières années, que ce soit pour le locataire ou le propriétaire.

Qu’est ce que la loi ALUR?

La loi ALUR porte sur de nombreux sujets: la lutte contre l’habitat indigne, la construction, l'encadrement de la location, le développement du logement dans les zones urbaines, la création d’organismes fonciers solidaires.

Si l’on se concentre sur la partie logement, cette loi a fait connaître des changements sur la durée du préavis.

La loi ALUR et ses changements

Définition

La loi ALUR dite loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) portée par Cécile Duflot est à propos des délais de préavis pour les contrats de location, l’idée est de faciliter l’accès aux logements.

Date

La loi du 24 mars 2014, suivie de la loi Macron adoptée le 6 août 2015, a modifié un certain nombre de règles concernant les contrats de location pour les logements. Entre autres, les délais de préavis du locataire pour quitter un logement ont été retouchés.

Objectifs

La loi a pour but d'améliorer le cadre juridique entre les locataires et les propriétaires avec une meilleure protection pour le locataire. Ainsi avec la loi, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois pour tout type de logement.

Mise en place de la loi ALUR

Le locataire peut donner congé quand il le souhaite à condition de respecter un délai de préavis. Ce délai de préavis pour la location d’un logement vide était de 3 mois et il est passé à un 1 mois dans certains cas avec la loi ALUR. Cette loi est de plus en plus appliquée notamment lorsque le logement est situé dans une zone tendue mentionnée par décret.

Le délai de préavis pour un logement meublé est de 1 mois pour le locataire.

Le propriétaire quant à lui ne peut pas donner congé avant l’échéance du contrat de bail et doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour un meublé, même s’il souhaite vendre son bien immobilier.

Pour une colocation, les critères sont les mêmes.

Loi Macron

La loi Macron est entrée en vigueur le 8 août 2015 et est venue compléter la loi ALUR. Cette dernière est désormais appliquée pour tous les baux d’habitation étant soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi tous ces baux d’habitation sont régis sous la loi ALUR même si le contrat a été signé avant l’entrée en vigueur.

 

La loi a modifié aussi la manière d’échanger entre le locataire et le propriétaire, il est possible pour le locataire d’envoyer son préavis par une remise en main propre contre récépissé.

 

 

Les baux d’habitation du 6 juillet 1989 concernent les logements à usage d’habitation principale. Le bien doit être habité pendant plus de 8 mois et ne concerne pas les personnes morales, soit un usage professionnel. Cette loi concerne les biens meublés ou non-meublés (biens nus).

 

Le délai de préavis pour le locataire et son logement

Avant la loi ALUR, certaines dispositions changeaient selon la nature du logement. Désormais, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois à compter de la restitution des clés, pour une location vide il était de 3 mois. Aujourd’hui, le préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas, la liste a été rallongée par la loi ALUR.

Le délai de préavis en location non meublé

Le délai de préavis pour la location d’un logement vide passe de trois mois à un mois dès lors que :

  • Le logement est en zone tendue

Les logements sont situés dans les zones tendues lorsque cela est expressément désigné comme tel par décret, elles sont mentionnées expressément dans le décret numéro 2013-392 du 10 mai 2013 - revu le 6 juillet 2016 (disponible sur le site legifrance.gouv.fr). Ce sont des villes où les logements sont difficiles d’accès, les loyers y sont souvent plus élevés qu’ailleurs (comme Paris, par exemple, qui est désignée comme zone tendue).

  • La situation de travail

Le locataire connaît un fort changement dans son travail comme une mutation professionnelle, s’il a trouvé un nouvel emploi ou s’il connaît un perte d’emploi. Il doit alors informer le propriétaire avec un justificatif.

  • l’état de santé du locataire nécessite un déménagement (un justificatif médical doit l’attester)

Les personnes présentant un problème de santé peuvent bénéficier de ce dispositif si ce problème nécessite un déménagement immédiat. Pour cela il faut que le locataire présente au bailleur un justificatif attestant cette urgence, par exemple un certificat médical.

  • le locataire bénéficie du RSA ou de l’allocation adulte handicapé

Les personnes à mobilité réduite peuvent aussi résilier leur bail 1 mois avant de le rendre si elles peuvent le justifier avec l’AAH (allocation aux adultes handicapés).

  • le locataire se fait attribuer un logement social

Le locataire se faisant attribuer un logement en parc social comme un logement en HLM, 2 mois si le locataire changeait de bailleur.

Le délai de préavis en location meublée

En location meublée, le locataire avait déjà avant la loi ALUR un délai de préavis d’un mois quelles que soient les circonstances. Le locataire peut résilier son contrat si le logement constitue sa résidence principale.

Des locataires peuvent aussi quitter leur logement avant la date de fin de bail mais ils auront à s’acquitter du loyer et des charges jusqu’au moment où ils auront pu résilier leur bail.

Le préavis peut tout de même être repoussé à 2 mois si l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations et qu’elles nécessitent des réparations.

Le locataire peut tout de même compléter l’état des lieux 10 jours suivant sa réalisation (cette possibilité est valable pour les logements meublés ou non meublés).

Une lettre de résiliation doit comporter plusieurs éléments: il faut envoyer cette lettre de congés 1 mois avec accusé de réception. Il faut que le type de logement soit indiqué et il ne faut pas omettre la date où le locataire l’a obtenu. Il doit ensuite être indiqué, la date où il souhaite le rendre, la loi selon laquelle il peut rendre son appartement et donner la date à laquelle il souhaite faire l’état des lieux.

Le délai de préavis pour le propriétaire

Le propriétaire connaît d’autres obligations autres que le rallongement du délai de préavis. Il bénéficie aussi de droits, en effet il peut résilier un contrat d’habitation entre lui et son locataire. Toutefois, la résiliation peut se faire selon certains types de motifs.

Le délai de préavis et les mesures pour le bailleur

Notez que le locataire peut donner congé de son appartement à tout moment et sans motivation, à condition de respecter les délais de préavis. Le propriétaire quant à lui subit une réglementation plus stricte. S’il ne respecte pas le délai de restitution ce qui signifie qu’il y a rétention abusive du dépôt de garantie, il peut connaître une pénalité de 10% sur le montant du loyer pour chaque mois de retard

Il ne peut pas donner congé au locataire de l’appartement à tout moment. Il lui faut pour cela un motif légitime et uniquement à échéance du contrat de bail, comme le non-paiement du loyer. Le propriétaire ne peut pas facilement demander à un locataire de partir, il faut aussi qu’il respecte la période de la trêve hivernale, s’il doit l’expulser, qui a été rallongée du 1er novembre au 31 mars.

Il peut aussi user de la résiliation s'il ya usage non-paisible du logement, par exemple le tapage nocturne est un motif pour le propriétaire de mettre fin au contrat de location.

Si le propriétaire ne souhaite pas de renouvellement de la caution, il doit également respecter un délai de préavis afin de prévenir le locataire que la caution ne sera pas reconduit tacitement. Ce délai de préavis est de 6 mois pour la location d'un logement nu et 3 mois pour un logement meublé.

Le délai de préavis d'un emplacement en cas de vente du bien immobilier

Notez que le propriétaire ne peut appliquer le congé pour la vente du bien qu'à l'échéance du contrat de caution, en respectant le délai de préavis relatif à la nature du logement (location meublée ou location nue). Si le logement est vendu en cours de bail, le contrat de location est transféré au nouveau propriétaire et un simple avenant au contrat modifie le nom des parties.

Le propriétaire-bailleur et le locataire peuvent cependant faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC) s'il y a un litige, que ce soit l'état des lieux d'entrée ou de sortie ou encore sur le préavis donné par l' un ou l'autre des parties. L'intervention est gratuite, il faut pour cela envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

 
A propos

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