L’usufruit temporaire : abusus, usus, fructus

Le recours au démembrement de propriété est très utilisé par les praticiens du droit, à des fins fiscales ou patrimoniales. Cette matière n’est pas uniforme et offre de nombreuses solutions pratiques. Parmi celles-ci, on peut citer l’usufruit temporaire, qui fera l’objet du présent article.

L’usufruit temporaire : définition

La propriété est composée de 3 éléments :

• l’abusus, soit la possibilité de disposer de la chose,
• l’usus, qui est le pouvoir d’utiliser celle-ci,
• le fructus qui permet d’en retirer les fruits.

Lors d’un démembrement de propriété, l’abusus et le fructus sont transmis (par donation, succession, apport ou vente) à un usufruitier. Ainsi, lors d’un démembrement immobilier, l’usufruitier peut occuper et louer l’immeuble dont il dispose l’usufruit.

La nue-propriétaire, quant à lui, dispose d’un droit à la pleine propriété lorsque l’usufruit prendra fin.

La durée de l’usufruit peut être indéterminée et subordonnée à la survenance d’un évènement futur (décès, dissolution de l’entreprise…) ou peut être fixe. Dans ce dernier cas, on parle d’usufruit temporaire.

Autres formes d'usufruit :

• Usufruit viager : dure jusqu'au décès de l'usufruitier (évaluation selon barème d'âge, article 669-I du CGI)
• Usufruit successif : plusieurs usufruitiers se succèdent
• Quasi-usufruit : porte sur des biens consomptibles (argent, denrées) - l'usufruitier devient propriétaire et doit restituer l'équivalent
• Usufruit conjoint : attribué à plusieurs usufruitiers simultanément

Donation Temporaire d'Usufruit (DTU) : un outil d'optimisation fiscale

Au-delà de la cession à titre onéreux, il est également possible de donner temporairement l'usufruit d'un bien (immobilier ou mobilier) à un organisme d'intérêt général ou à ses enfants.

Avantages fiscaux de la DTU à un organisme :

• Réduction d'IFI : 75 % de la valeur de l'usufruit donné (dans la limite de 50 000 €)
• Réduction d'IR : 66 % ou 75 % selon l'organisme bénéficiaire
• Sortie temporaire du bien de l'assiette de l'IFI

Durée minimale : 3 ans minimum

Évaluation : Selon le barème de l'article 669 du CGI (23 % par période de 10 ans)

La donation temporaire d’usufruit peut également permettre de tester l’impact de la transmission sur vos revenus et votre patrimoine sans perdre la propriété du bien, et elle peut faciliter la protection de vos proches tout en soutenant une cause d’intérêt général.

L’usufruit temporaire : évaluation

Pour la liquidation des droits d’enregistrement, il convient d’utiliser le barème fixé par l’article 669 du CGI.

Ainsi, la valeur de l’usufruit temporaire est fixée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans et sans fraction (exemple : un usufruit de 12 ans sera évalué à 46% de la pleine propriété.

Dans leurs relations contractuelles, les parties pourront évaluer l’usufruit en fonction de la valeur économique de celui-ci.

Sources et références

Legifrance.gouv.fr - Code civil

Service-public.gouv.fr - En quoi consiste l'usufruit ?