Prêt à taux zéro (PTZ) 2026 : conditions, montants et éligibilité

PTZ 2026 : ce que vous pouvez obtenir et à quelles conditions

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans intérêt ni frais de dossier, accordé par l'État via les banques partenaires pour faciliter l'accession à la propriété. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, il a été substantiellement élargi en 2025 et renforcé pour 2026, avec des plafonds de ressources revalorisés de 8 à 13 % et des montants d'opération relevés d'environ 25 %.

Ce prêt est complémentaire : il ne finance pas la totalité de votre achat et doit être combiné avec un prêt immobilier classique, un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt épargne logement ou un apport personnel.

Définition et fonctionnement du PTZ

Le PTZ permet d'acheter ou de faire construire sa résidence principale sans payer d'intérêts sur la portion empruntée. L'État prend en charge ces intérêts à votre place. Vous remboursez donc uniquement le capital, avec une période de différé pendant laquelle aucune mensualité n'est due sur le PTZ.

Il s'adresse exclusivement aux primo-accédants : les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Des exceptions existent (voir ci-dessous).

Le PTZ ne peut pas dépasser le montant total des autres prêts finançant l'opération (d'une durée d'au moins 2 ans). Plus votre apport personnel est important, plus le montant du PTZ sera mécaniquement réduit.

Conditions d'éligibilité au PTZ en 2026

La condition de primo-accession

La règle principale est de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Cette condition n'est toutefois pas exigée si vous ou l'un des occupants :

• êtes titulaire d'une carte d'invalidité ou dans l'incapacité de travailler
• percevez l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou l'Allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH)
• êtes victimes d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu votre logement définitivement inhabitable

Les conditions de ressources

Le PTZ est soumis à des plafonds de ressources qui dépendent de la zone géographique du logement et du nombre de personnes destinées à l'occuper. Les ressources prises en compte sont le revenu fiscal de référence de l'année N-2 (pour un prêt émis en 2026, c'est le RFR de 2024 figurant sur l'avis d'imposition 2025).

Une règle spécifique s'applique : le revenu retenu est le plus élevé entre votre RFR total et le coût total de l'opération divisé par 9. Cette règle vise à éviter que des ménages bénéficient du PTZ sur des opérations dont le coût est très supérieur à leurs revenus réels.

En 2026, les plafonds de ressources ont été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones par rapport aux barèmes antérieurs. Les chiffres ci-dessous sont les plafonds en vigueur depuis 2025 (base de référence avant revalorisation 2026) :

Ces plafonds sont revalorisés de 8 à 13 % pour 2026. Les barèmes officiels définitifs 2026 sont publiés sur service-public.fr. Avant tout projet, vérifiez votre éligibilité via le simulateur officiel, car les chiffres exacts varient selon les décrets d'application publiés en cours d'année. [ATTENTION : les plafonds exacts 2026 publiés au JO doivent être vérifiés sur legifrance.gouv.fr avant tout dossier]

Quels logements sont éligibles au PTZ en 2026 ?

Depuis la réforme d'avril 2025, le PTZ couvre trois catégories de biens :

1. Les logements neufs : toutes zones, tout le territoire

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ neuf est accessible sur tout le territoire national, sans restriction de zone géographique. Cette ouverture, qui inclut les zones B2 et C (villes moyennes, zones rurales), représente une évolution majeure par rapport aux règles antérieures. Sont concernés :

• Les appartements neufs en habitat collectif
• Les maisons individuelles neuves
• La construction d'un logement
• L'acquisition dans le cadre d'un contrat de location-accession (PSLA)
• La transformation d'un local existant en logement

2. Les logements anciens avec travaux : zones B2 et C uniquement

Le PTZ dans l'ancien reste limité aux zones B2 et C. Deux conditions cumulatives doivent être réunies :

• Les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération
• Les travaux permettent d'atteindre une performance énergétique minimale (classe D du DPE après rénovation)

Un devis détaillé et une attestation sur l'honneur doivent être fournis à l'établissement prêteur.

3. Les cas particuliers

• Acquisition du logement social (HLM) que vous habitez, dans le cadre de sa mise en vente
• Acquisition dans le cadre d'un bail réel solidaire (BRS)
• Acquisition d'un logement à taux réduit de TVA dans certaines zones

Comment est calculé le montant du PTZ ?

Le montant du PTZ se calcule en appliquant une quotité (un pourcentage) à une partie du coût de l'opération, dans la limite d'un plafond d'opération défini par zone et nombre d'occupants.

La quotité : variable selon vos revenus et le type de bien

Depuis avril 2025, la quotité n'est plus unique : elle dépend de votre tranche de revenus. Plus vos ressources sont modestes, plus la quotité est élevée.

Le plafond d'opération : augmenté d'environ 25 % en 2026

Le coût retenu pour le calcul du PTZ est plafonné selon la zone géographique et le nombre d'occupants. Ces plafonds ont été relevés d'environ 25 % en 2026 pour mieux coller aux prix réels de l'immobilier :

Ces plafonds d'opération sont indicatifs et correspondent aux valeurs issues du PLF 2026 (+25 % environ). Les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement ne sont pas inclus dans le coût de l'opération. [ATTENTION : vérifier les montants définitifs sur legifrance.gouv.fr ou service-public.fr avant tout dossier]

Durée de remboursement et période de différé

La durée totale du PTZ peut aller jusqu'à 25 ans. Elle est structurée en deux phases :

• Une période de différé pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (vous remboursez seulement votre prêt principal)
• Une période de remboursement du PTZ, de 10 à 15 ans selon le profil

La durée du différé varie selon votre tranche de revenus :

Attention : plus vos revenus sont élevés, plus la durée de remboursement est courte et plus le différé est réduit ou nul. La tranche est déterminée en divisant vos ressources totales par un coefficient familial qui tient compte du nombre d'occupants.

PTZ 2026 : exemple concret et calcul pas à pas

Prenons le cas d'un couple avec un enfant (3 occupants) qui achète un appartement neuf à Toulouse (zone B1) pour 230 000 €. Leur RFR N-2 est de 45 000 €.

1. Vérification du plafond de ressources : Zone B1, 3 personnes → plafond indicatif ~67 000 € (après revalorisation 2026). Avec 45 000 €, ils sont éligibles.
2. Détermination de la tranche : Ressources totales divisées par le coefficient familial correspondant à 3 personnes (1,5) → 45 000 / 1,5 = 30 000 €. Selon le barème, ce niveau de revenus les place en tranche 1 ou 2 selon le tableau officiel. Hypothèse : tranche 1.
3. Plafond d'opération : Zone B1, 3 personnes → ~243 000 € (indicatif 2026). Le coût réel (230 000 €) est inférieur au plafond, donc on retient 230 000 €.
4. Calcul du PTZ : Tranche 1, appartement neuf → quotités de 50 %. PTZ = 230 000 € × 50 % = 115 000 €.
5. Période de différé : Tranche 1 → 10 ans sans mensualité PTZ. Pendant ces 10 ans, ils ne remboursent que leur prêt classique de 115 000 €.

Sur une durée totale de 25 ans et avec un taux de prêt classique à 3,5 %, ce montage réduit la mensualité de départ d'environ 250 à 350 € par rapport à un financement intégralement à taux normal. C'est l'effet concret du PTZ sur le pouvoir d'achat immobilier.

Pour calculer précisément votre PTZ, utilisez le simulateur officiel disponible sur le site service-public.fr. Il intègre votre code postal, la composition de votre foyer et le coût de l'opération pour vous donner le montant exact du PTZ auquel vous pouvez prétendre.

Questions courantes sur le PTZ 2026

Le PTZ peut-il financer la totalité d'un achat immobilier ?

Non. Le PTZ est un prêt complémentaire : il ne peut pas financer seul l'intégralité de l'opération. Il doit être associé à d'autres prêts d'une durée d'au moins deux ans (prêt bancaire classique, PAS, prêt Action Logement…). De plus, son montant ne peut pas dépasser le montant total des autres prêts souscrits pour la même opération.

Le PTZ est-il accessible pour une maison individuelle en zone rurale ?

Oui, depuis le 1er avril 2025. La grande nouveauté de la réforme 2025 est l'extension du PTZ neuf à toutes les zones, y compris les zones B2 et C (villes moyennes et zones rurales). Un primo-accédant qui fait construire ou achète une maison neuve en zone C peut désormais bénéficier du PTZ, ce qui était impossible avant cette réforme.

Peut-on utiliser le PTZ pour un logement ancien sans travaux ?

Non. Le PTZ dans l'ancien exige obligatoirement des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et permettant d'atteindre une performance énergétique minimale (classe D du DPE). Sans travaux d'ampleur, seul l'achat d'un logement neuf ou d'un HLM mis en vente est éligible. L'ancien sans travaux n'ouvre aucun droit au PTZ.

Quels revenus sont pris en compte pour le PTZ ?

Le revenu fiscal de référence de l'année N-2 de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement, même si certaines d'entre elles ne sont pas rattachées au même foyer fiscal. Pour un prêt émis en 2026, c'est le RFR 2024 (figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2025). Une règle spécifique s'applique : le revenu retenu est le plus élevé entre ce RFR et le coût de l'opération divisé par 9.

Peut-on cumuler le PTZ avec d'autres aides ?

Oui. Le PTZ est cumulable avec de nombreux dispositifs : le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt Action Logement (ex 1 % patronal), l'éco-PTZ (pour des travaux énergétiques), les aides des collectivités locales et le bail réel solidaire (BRS). Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est également cumulable avec MaPrimeRénov' sous certaines conditions.

Jusqu'à quand le PTZ est-il disponible ?

Le PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. L'offre de prêt doit être émise avant cette date. Les conditions 2026 s'appliquent dès le 1er janvier 2026, avec des plafonds de ressources et d'opération revalorisés par rapport à 2025.

Sources et références

Economie.gouv.fr — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/emprunter-et-sassurer/pret-taux-zero-ptz-tout-ce-quil-faut-savoir

Legifrance.gouv.fr — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049362840