Notre tableau prévisionnel pour la promotion immobilière

De la crise immobilière à la crise économique, le rôle de l'expert comptable s'est révélé particulièrement décisif pour les promoteurs immobiliers.

La crise immobilière

Le marché de l'immobilier a connu une crise de 1992 à 1997. À partir de 1998, les prix sont repartis à la hausse. Pour la période 2005-2006 l'inflation, dans le secteur concerné, a connu un ralentissement.

Néanmoins, les prix ont augmenté en moyenne de 9 % sur cette période pour la France entière d'après la FNAIM . C'est pourquoi, les principaux acteurs du secteur étaient confiants dans le maintien de l'activité pour les années à venir. Pour justifier leur optimisme, ils mettaient en avant quatre facteurs structurels clés :

• Des indices démographiques favorables avec notamment une forte croissance du nombre de ménage
• Une pénurie structurelle de logement
• De bonnes conditions de financement avec des taux d'intérêts attractifs et un allongement de la durée des prêts ;
• Une politique gouvernementale constante.

Notamment, le volume minimum pour satisfaire le besoin en logement en France serait de 400 000 par an sur les dix prochaines années. On en avait déduit que, dans ce contexte, le nombre d'opération de promotion immobilière ne serait pas amené à diminuer à moyen terme. Néanmoins, les effets de la crise financière ont changé la donne.

Impacts de la crise financière

On relève donc une période d'attentisme de la part des vendeurs mais notamment des acheteurs. Les premiers avec la peur de voir fondre un virtuel enrichissement, les seconds refusant de faire le premier pas dans l'immédiat soit, pour cause de refus d'acceptation de la part des banques d'accorder les financements ou, dans l'espoir de réaliser un bon « coup » à moyen terme. Conséquence: le nombre de vente de biens immobiliers chute de façon drastique.

La crise des subprimes et la remontée du marché immobilier pendant la décennie

En 2008, avec la crise des subprimes et de la chute de la banque Lehman Brothers, l’ensemble du marché immobilier français est revu à une grande baisse en volume. Ainsi, de 800 000 ventes en 2007, les ventes sont de 550 000 l’année suivante soit 30 % en moins et une baisse des prix de 8 % en moyenne. En 2009, la pierre devient une valeur refuge et les prix remontent en France de 12 % jusqu’en 2011.

En 2016, la baisse des taux d’intérêt est passée de 4.2 % à 2 % et les ventes atteignent un record en 2017 avec 960 000 transactions immobilières. Les taux continuent de baisser pour descendre en dessous de 1 %, ce qui est du jamais vu.

En 2021, le marché immobilier français ne connaît pas la crise et justement, avec la crise sanitaire, les Français achètent de plus en plus un bien immobilier puisque les transactions se situent autour de 1 182 000 sur l’ensemble de l’année. Pour 2022, les professionnels de l'immobilier semblent dire que le marché risque de reculer progressivement.

Description d'une opération de promotion immobilière

Une opération de promotion immobilière a pour but l'achat du terrain à bâtir en vue de la construction d'un ensemble immobilier et de la vente dudit ensemble. De ce fait, elle nécessite donc un processus « industriel » long. Il s'étale en règle générale sur 18 à 24 mois, de la prospection du foncier jusqu'à la livraison complète de l'ensemble édifié.

Par conséquent, les promoteurs immobiliers doivent être en mesure de déterminer avec précision l'ensemble des dépenses à engager et par déduction, la marge à attendre pour chaque opération.

Budget prévisionnel promotion immobilière

Pour établir un budget prévisionnel de promotion immobilière, il existe une difficulté majeure résidant dans :

• Les rentrées où le promoteur doit indiquer le chiffre d’affaires qu’il estime réaliser en fonction du prix de vente qu’il a fixé pour chaque habitation qu’il va édifier
• Les dépenses composant le prix de revient avec l’achat du terrain, des taxes y afférant, des honoraires, frais de notaire, de dossier, de banque, etc. Est à rajouter, le coût de la construction totale avec travaux, études diverses, assurances, honoraires techniques, les frais annexes de publicité, de gestion, de la garantie financière d’achèvement ou GFA, etc.

Il est important de noter que plus la liste des dépenses est précise et plus les aléas seront réduits. Dans le même temps, le budget du programme immobilier est l'étape dont la liste la plus difficile à réaliser quand elle est relative à la construction.

Après l'achat du terrain en fonction de son prix de vente, il faut ensuite estimer les coûts de construction. Pour qu’ils soient les plus exacts possible, tout repose sur la capacité d’anticipation du maître d’ouvrage.

Les contraintes géotechniques du terrain doivent aussi être vue de près avec les risques de :

• Sol pollué
• Zone d’installation classée
• Démolition
• Amiante, etc.

Différentes études et étapes du projet immobilier doivent être menées à l’aide du chiffrage des travaux. Ce sont des bureaux d’études spécialisés qui vont les réaliser. Le promoteur va ensuite recenser toutes les contraintes pour affiner les coûts du projet. Un dossier de consultation des entreprises est ensuite transmis à chaque intéressé pour qu’il puisse adresser un devis chiffré et détaillé. C’est grâce à la qualité de ce DCE que les différents intervenants pourront répondre avec précision.

Tableau prévisionnel des travaux

Afin de suivre au mieux un chantier de travaux, un promoteur immobilier peut avoir à sa disposition un tableau prévisionnel de ces travaux. Ce tableau peut être construit avec Excel permettant de gérer de nombreux détails importants et éviter ainsi d’en manquer un. En effet, s’il en manque un, il peut retarder le projet en cours et coûter de l’argent à l’entrepreneur, au propriétaire et aux autres parties prenantes.

Il peut même générer des retards et avoir des conséquences juridiques. Ce tableau permet d’intégrer la liste des dépenses en relation avec le chantier comportant la main d’œuvre, les matériaux et les honoraires. Grâce à ce tableau prévisionnel des travaux, le promoteur immobilier peut suivre parfaitement son budget et savoir s’il est en dessus ou en dessous des montants qu’il a prévus. De plus, pendant le projet de rénovation, le promoteur peut être amené à fournir son estimation du travail.

Ce tableau lui rendra un grand service dans ces occasions. Il peut encore utiliser un modèle d’échéancier de projet de travaux afin de lui permettre de suivre l’avancement du projet, d’en identifier les risques assez tôt pour pouvoir y pallier et s’assurer que le projet en cours sera achevé à temps pour rester dans les délais spécifiés sur le contrat.

Le tableau prévisionnel des travaux peut être le plus simple possible, mais selon le type de construction, il peut aussi être composé de plusieurs centaines d’éléments. Ce tableau est un outil fantastique qui reste indispensable pour vérifier les montants prévus et engagés et calculés avec la plus grande précision.

Bilan d'un promoteur immobilier

Le bilan d’un promoteur immobilier est basé sur les affaires qu’il réalise et sur le plan de sa trésorerie. Quand il s’agit d’un bilan de promotion immobilière, chaque projet est et doit être considéré comme une entreprise indépendante des autres. À cet effet, une société est souvent créée par opération sous la forme d’une SAS, d’une SCI ou d’une SCCV. Le bilan de promoteur immobilier appelé aussi bilan de promotion est le reflet de chaque projet immobilier avec :

• Des investissements
• La génération de dépenses
• Les recettes sur une période définie

Avec le plan de trésorerie, le bilan de promotion est la base pour constituer un business plan concernant une opération immobilière. Ces bilans peuvent tous être réalisés sous Excel. Le bilan prévisionnel réalisé pour l’étude d’un dossier, permet d’évaluer le lancement d’une opération tout en recherchant son équilibre financier. Ce bilan est mis à jour au fur et à mesure de l’avancement du projet jusqu’à sa finalité.

Le plan de trésorerie concerne l’estimation du budget nécessaire. Ainsi, pour chaque mois, le solde prévisionnel entre les recettes et les dépenses est disponible et permet ainsi de savoir s’il y a besoin de nouveaux financements ou non. Il est mis à jour à chaque contrat signé quand le paiement est versé.

Le plan de trésorerie et le bilan de promoteur immobilier sont toujours demandés par les banques quand elles doivent financer un projet par le biais d’un crédit. Plus ces documents sont précis et plus les organismes financiers prêteurs sont assurés du sérieux de l’emprunteur et de sa capacité à mener à bien son projet.

Ces deux documents sont aussi utiles pour des ajustements nécessaires, piloter la marge et anticiper des périodes financières difficiles.

Quelle est la marge d'un promoteur ?

La promotion immobilière est une activité commerciale. Ainsi, elle génère des dépenses, mais aussi des profits. Lorsqu’un promoteur étudie un projet immobilier en fonction du type des locaux, il va devoir déterminer sa marge. Pour la connaître, il aura établi un bilan financier prévisionnel (qui est indispensable pour obtenir un financement). Sa marge nette, repose sur plusieurs critères.

Pour les activités de production, la rentabilité du projet repose dont sur l’étude de faisabilité et sur l’élaboration d’un bilan prévisionnel. Le chiffre d’affaires prévisionnel alors connu, permet de dégager une marge nette minimale. Cette marge est le reste, une fois que l’ensemble des charges est déduit. Si le seuil de rentabilité est dépassé, alors la marge du promoteur immobilier augmente et dans le cas inverse, il se retrouve en déficit.

En général, une bonne marge nette pour un promoteur immobilier va de 8 % à 10 % du chiffre d’affaires de chaque opération immobilière. Attention, cette marge doit aussi tenir compte des impôts et prélèvements sociaux. La marge nette sera alors celle qui est réellement perçue à la fin de toutes ces soustractions.

Le rôle de l'expert comptable dans l'immobilier

Le secteur de la promotion immobilière regroupe en majorité des structures de moins de 10 salariés. Faute de disposer d'un service dédié à la gestion, ces entreprises ont recours aux professionnels du chiffre.

En plus d'établir les comptes annuels de ces entreprises, l'expert comptable est à même de mettre en place des budgets prévisionnels, afin d'apporter aux chefs d'entreprise du secteur une visibilité de leurs affaires.

Tout au long de la réalisation du programme immobilier, l'expert comptable assurera une veille entre le budget prévisionnel et les données issues de la comptabilité générale.