- Distinct de l’agent immobilier : le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier, qui agit en tant qu'intermédiaire entre l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors d'une transaction.
- Agit pour son propre compte : il achète, rénove et revend des biens immobiliers dans le but de réaliser une plus-value.
- Activité non réglementée : la profession ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle particulière.
- Statut de commerçant (RCS) : le marchand de biens a le statut de commerçant et est obligatoirement inscrit au Registre du commerce et des sociétés.
- Formes juridiques exclues : il est impossible d'exercer une activité de marchand de biens sous la forme d'une SCI ou d'une micro-entreprise.
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Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Définition
Est considérée comme un marchand de biens toute personne dont l'activité professionnelle consiste à acheter, de façon habituelle et en son nom propre, des immeubles, des fonds de commerces, des actions ou des parts de sociétés immobilières, en vue de les revendre et de réaliser une plus-value.
Le statut de marchand de biens est défini et encadré par l'article 1115 du Code général des impôts (CGI).
Différence entre un marchand de biens et un agent immobilier
Contrairement à un agent immobilier, dont le rôle est de représenter l'acheteur, le vendeur ou le locataire lors d'une transaction immobilière, le marchand de biens agit pour son propre compte. Il achète, rénove et revend des biens immobiliers dans le but de réaliser une plus-value.
L'agent immobilier n’est pas propriétaire des biens qu'il commercialise. Il agit en tant qu’intermédiaire et perçoit une commission en contrepartie de la vente ou de la mise en location du bien.
Le métier de marchand de biens nécessite-t-il un diplôme ?
La profession de marchand de biens n'est pas une activité réglementée : elle ne requiert ni diplôme, ni qualification professionnelle particulière.
Autrement dit, aucune formation en immobilier n’est obligatoire pour exercer ce métier, même si des connaissances en fiscalité ou gestion immobilière sont fortement recommandées pour réussir dans ce domaine.
Quelles sont les conditions pour être qualifié de marchand de biens ?
Pour être qualifié de marchand de biens, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Intention spéculative : acheter un bien immobilier avec l'intention de le revendre, dans le but de réaliser une plus-value, et non de l’occuper ou de le conserver pour votre usage personnel.
- Exercice habituel : réaliser régulièrement des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers.
- Nature des biens concernés : vos transactions doivent porter sur des immeubles, des fonds de commerces, des actions ou des parts de sociétés immobilières.
Quel statut juridique choisir pour exercer une activité de marchand de biens ?
Entreprise individuelle (EI)
Pour exercer en tant que marchand de biens, vous avez le choix entre plusieurs statuts juridiques. Vous pouvez choisir de créer une entreprise individuelle (EI) ou une société (SAS, SARL, SASU ou EURL).
En tant qu’entrepreneur individuel, vous exercez votre activité en nom propre, sans constituer de personne morale distincte de vous.
L’entreprise individuelle est souvent appréciée pour sa simplicité de création et sa rapidité de lancement, ce qui permet de démarrer votre activité sans formalités complexes ni coûts importants.
De plus, votre patrimoine personnel est désormais mieux protégé. Depuis la réforme de mai 2022, le patrimoine professionnel de l'entrepreneur individuel est séparé de son patrimoine personnel : seuls les biens affectés à votre activité professionnelle peuvent être saisis en cas de dettes, tandis que votre résidence principale et vos autres biens personnels restent protégés.
Il n'est pas possible d'exercer une activité de marchand de biens sous le régime de la micro-entreprise.
Société commerciale (SAS, SARL, SASU, EURL)
Pour exercer votre activité de marchand de biens, vous pouvez créer une société commerciale (SAS, SARL, SASU, EURL). Ces structures permettent de limiter votre responsabilité au montant de vos apports dans le capital social, ce qui protège votre patrimoine personnel en cas de difficultés financières.
Une société commerciale peut être constituée d'un seul associé (SASU, EURL) ou de plusieurs associés (SAS, SARL).
La création d’une société implique des formalités plus lourdes qu’en entreprise individuelle, mais elle apporte une crédibilité et une sécurité renforcées, notamment pour des opérations immobilières importantes ou si vous envisagez d’associer d’autres partenaires à votre activité.
Sachez également qu’il est interdit d’exercer une activité de marchand de biens en SCI. En effet, l’achat et la revente de biens immobiliers constituent une activité commerciale, tandis que la SCI est réservée aux activités civiles, comme la gestion et la location de biens immobiliers.
Tableau comparatif des différents statuts juridiques
| Entreprise individuelle (EI) | SAS | SASU | SARL | EURL | |
| Nombre d'associés | Pas d'associés | 2 associés minimum | 1 associé | 2 à 100 associés | 1 associé |
| Dirigeant | Entrepreneur individuel | Président | Président | Gérant | Gérant |
| Capital social | Pas de capital | Libre | Libre | Libre | Libre |
| Régime fiscal | IR (option IS possible) | IS (option IR possible) | IS (option IR possible) | IS (option IR possible) | IR (option IS possible) |
| Responsabilité | Illimitée (sauf patrimoine personnel protégé depuis 2022) | Limitée aux apports | Limitée aux apports | Limitée aux apports | Limitée aux apports |
| Formalités | Souples | Complexes | Complexes | Complexes | Complexes |
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Comment devenir marchand de biens ?
Pour devenir marchand de biens, vous devez avant tout créer votre entreprise et vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le choix de la forme juridique (entreprise individuelle, SAS, SASU, SARL ou EURL) dépend de votre situation et de la nature de votre projet.
Si vous optez pour une société, vous devrez déposer le capital social sur un compte bloqué auprès d'une banque, rédiger les statuts de votre société, publier un avis de création dans un support d'annonces légales, puis déposer votre dossier d'immatriculation sur le site du Guichet unique.
Une fois votre dossier validé, votre entreprise sera immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS), et vous recevrez votre extrait Kbis, indispensable pour commencer votre activité.
En parallèle, vous devrez tenir une comptabilité conforme, respecter la réglementation en matière de TVA, et souscrire les assurances nécessaires à la profession.
Faut-il réaliser un apport pour être marchand de biens ?
Il est difficile de devenir marchand de biens sans apport personnel. Les banques exigent le plus souvent un apport, représentant entre 20 % et 30 % du prix d’acquisition, pour financer l'achat d'un bien immobilier.
Cet apport permet également de couvrir les éventuels travaux de rénovation du bien et d’assurer la trésorerie nécessaire pour mener à bien votre opération.
Bien qu’il n'existe aucune obligation légale, disposer d’un apport offre plus de sécurité et facilite le développement de votre activité.
Quel est le régime fiscal du marchand de biens ?
Imposition des bénéfices
Le marchand de biens étant un commerçant, il relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime d'imposition (IS ou IR) dépend ensuite du statut juridique choisi.
Si vous choisissez d'exercer sous la forme d'une entreprise individuelle (EI) sans opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), vos bénéfices seront imposés directement à l'impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des BIC.
En revanche, si vous choisissez d'exercer sous la forme d'une société commerciale (SAS, SARL, SASU), celle-ci sera soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux normal de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
TVA applicable
Le marchand de biens est redevable de la TVA sur la marge brute réalisée, soit uniquement sur la différence entre le prix de revente du bien et le prix d'achat.
De plus, il est exonéré des droits de transfert lorsqu'il s'engage à revendre la propriété dans un délai de 5 ans suivant son acquisition (Article 1115 du Code général des impôts).
Quelles sont les assurances obligatoires pour un marchand de biens ?
Un marchand de biens doit souscrire, comme tout professionnel, une responsabilité civile professionnelle (RC Pro) pour se couvrir des dommages causés pendant l'exercice de son activité.
Il doit également, avant l'ouverture du chantier, souscrire une assurance couvrant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages, et ce, indépendamment de toute recherche de responsabilité (Art. L. 242-1 du Code des assurances).
De plus, un marchand de biens a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile décennale. En effet, lorsqu’il revend un immeuble qu’il a rénové, il engage sa responsabilité en cas de dommages, même résultant d'un vice du sol, affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, et ce, pendant un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux (Art. 1792 et suivants du Code civil et Art. L. 241-1 du Code des assurances).
FAQ sur les marchands de biens immobiliers
Comment se rémunère un marchand de biens ?
Le marchand de biens génère ses revenus principalement grâce à la plus-value réalisée lors de la revente des biens immobiliers. Concrètement, il achète un bien (terrain, fonds de commerce, immeuble) à un certain prix, peut éventuellement réaliser des travaux pour le rénover, puis le revend à un prix supérieur. La différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien, après déduction des charges fiscales, constitue sa marge bénéficiaire.
Quelle fiscalité pour un marchand de biens ?
Le marchand de biens relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ses revenus proviennent des plus-values réalisées sur la revente des biens immobiliers.
Quels sont les avantages du marchand de biens ?
L'activité de marchand de biens offre un potentiel de rémunération élevé, grâce aux plus-values réalisées sur la revente des biens immobiliers. Ce métier procure également une certaine autonomie, tout en permettant de protéger son patrimoine personnel et d’optimiser sa fiscalité selon la structure choisie.
Comment devenir marchand de biens ?
Pour devenir marchand de biens, vous devez créer une structure juridique adaptée à votre activité, soit une entreprise individuelle, soit une société commerciale (SAS, SASU, SARL, EURL). Si vous choisissez une société, il faut rédiger les statuts, publier une annonce légale et déposer le capital social. Enfin, vous devez vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Sources et références
Questions & réponses