- Trois obligations fiscales peuvent s'appliquer : l'IFI sur le patrimoine immobilier, l'impôt sur les revenus fonciers et l'imposition des plus-values à la revente.
- L'IFI du non-résident porte uniquement sur les biens en France : le seuil d'assujettissement est fixé à 1 300 000 € de valeur nette imposable au 1er janvier.
- Les résidents UE bénéficient de prélèvements sociaux réduits : le taux est de 7,5 % au lieu de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
- La plus-value est exonérée d'IR après 22 ans de détention : l'exonération totale incluant les prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention du bien.
- L'accompagnement fiscal personnalisé : L-Expert-Comptable.com accompagne les propriétaires non-résidents dans leurs déclarations IFI et revenus fonciers.
Noté 4,9/5
Déborha VINDIOLET
Diplômée en DCG et BTS Comptabilité et accompagnatrice de freelances chez L-Expert-Comptable.comLes trois obligations fiscales d'un étranger propriétaire en France en 2026
Un étranger propriétaire d'un bien immobilier en France peut être soumis à trois obligations fiscales distinctes, indépendamment de sa nationalité et de son pays de résidence :
- L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si la valeur nette de ses actifs immobiliers situés en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier
- L'imposition des revenus fonciers de source française s'il loue son bien en France
- L'imposition des plus-values immobilières s'il vend son bien
Ces obligations s'appliquent différemment selon que le propriétaire est ou non résident fiscal en France. La résidence fiscale est le critère déterminant : elle conditionne l'étendue de l'assujettissement à l'impôt français et les taux applicables.
| Obligation fiscale | Résident fiscal France | Non-résident UE/EEA | Non-résident hors UE/EEA |
|---|---|---|---|
| IFI | Sur l'ensemble du patrimoine immobilier mondial si net > 1 300 000 € | Sur les seuls biens immobiliers situés en France si net > 1 300 000 € | Sur les seuls biens immobiliers situés en France si net > 1 300 000 € |
| Revenus fonciers | IR au barème progressif + 17,2 % PS | IR : taux minimum 20 % + 7,5 % PS (régime UE) | IR : taux minimum 20 % (ou 30 % au-delà de certains seuils) + 17,2 % PS |
| Plus-values immobilières | 19 % + 17,2 % PS (avec abattements pour durée de détention) | 19 % + 7,5 % PS (régime UE) | 19 % + 17,2 % PS + possible représentant fiscal accrédité |
Déterminer si un étranger est résident fiscal en France
La notion de résidence fiscale est distincte de la nationalité et de l'autorisation de séjour. Un étranger est considéré comme résident fiscal en France (au sens de l'article 4 B du Code général des impôts) s'il remplit au moins l'un des critères suivants :
- Foyer ou lieu de séjour principal : sa résidence habituelle (où sa famille vit) se trouve en France, même s'il s'en absente fréquemment pour raisons professionnelles
- Durée de séjour : il séjourne en France plus de 183 jours par an
- Activité professionnelle principale : il exerce en France une activité professionnelle salariée ou non, à titre principal
- Centre des intérêts économiques : ses principaux investissements, affaires ou revenus sont localisés en France
La résidence fiscale est déterminée au cas par cas. Un contribuable qui achète un appartement à Paris comme "pied-à-terre" et déclare être domicilié à l'étranger s'expose à un contrôle approfondi de l'administration fiscale. Celle-ci peut examiner les relevés bancaires du fichier FICOBA, les consommations d'électricité, les abonnements téléphoniques ou tout autre indice de présence effective en France.
Les conventions fiscales bilatérales priment sur le droit interne. Si le propriétaire est résident d'un pays ayant conclu une convention fiscale avec la France (ce qui est le cas de la majorité des pays développés), les règles de cette convention s'appliquent et peuvent modifier l'imposition. La convention définit les règles de départage de résidence fiscale en cas de double imposition potentielle. Il est impératif de vérifier la convention applicable avant toute déclaration.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les non-résidents
Depuis le 1er janvier 2018, l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été remplacé par l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Contrairement à l'ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers.
Pour un étranger non résident fiscal en France, l'IFI est limité aux seuls biens immobiliers situés en France. Sont inclus dans l'assiette :
- Les immeubles bâtis et non bâtis directement détenus en France
- Les parts ou actions de sociétés qui détiennent principalement des actifs immobiliers situés en France (sociétés à prépondérance immobilière)
Sont en revanche exclus de l'assiette IFI du non-résident :
- Les placements financiers (comptes courants bancaires, titres de sociétés cotées, assurance-vie)
- Les biens professionnels (sous conditions)
- Les parts de sociétés non à prépondérance immobilière
Le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 € de valeur nette imposable au 1er janvier de chaque année. En dessous de ce seuil, aucune déclaration IFI n'est requise. Au-delà, le barème progressif de l'IFI s'applique, avec un taux marginal de 1,5 % pour les patrimoines supérieurs à 10 millions d'euros.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux IFI 2026 |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 000 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € | 1,00 % |
| Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Déclaration IFI pour les non-résidents
Le non-résident qui n'a pas de revenus de source française dépose uniquement la déclaration IFI (formulaire n°2725). Celui qui perçoit des revenus fonciers de source française dépose sa déclaration de revenus et sa déclaration IFI simultanément. Les délais de dépôt pour les non-résidents sont décalés par rapport aux résidents français :
- Résidents d'un pays européen : mi-juillet
- Résidents d'un pays hors Europe : début septembre
La valeur retenue pour l'IFI est la valeur vénale réelle au 1er janvier. Pour un appartement à Paris, la valeur à déclarer est celle du marché, pas le prix d'acquisition. En cas de sous-évaluation, l'administration fiscale peut procéder à un redressement sur 6 ans en arrière. Un rapport d'évaluation par un expert immobilier local sécurise la déclaration en cas de patrimoine significatif.
L'imposition des revenus fonciers de source française
Lorsqu'un non-résident loue un bien immobilier situé en France, les loyers constituent des revenus fonciers de source française imposables en France, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire. L'imposition se compose de deux éléments : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu sur les loyers
Le non-résident est imposé au titre des revenus fonciers français à un taux minimum de :
- 20 % sur la fraction du revenu net foncier inférieure ou égale à 28 797 € (seuil 2026)
- 30 % sur la fraction supérieure à ce seuil
Si le non-résident peut justifier que le taux moyen d'imposition qui s'appliquerait à l'ensemble de ses revenus (français et étrangers) est inférieur à ces taux minimums, il peut demander l'application de ce taux moyen. Cette option n'est pas automatique : elle nécessite une demande expresse et la production d'éléments justificatifs sur l'ensemble des revenus mondiaux.
La base imposable est le revenu foncier net, calculé selon les règles habituelles (régime microfoncier sous 15 000 € de loyers bruts annuels avec abattement de 30 %, ou régime réel avec déduction des charges réelles).
Prélèvements sociaux : la règle différenciée UE/EEA
Depuis une décision de la Cour de Justice de l'Union Européenne, les résidents fiscaux d'un État membre de l'UE ou de l'Espace Économique Européen (EEA : UE + Islande, Liechtenstein, Norvège) affiliés à un régime de sécurité sociale de leur pays de résidence bénéficient d'un taux de prélèvements sociaux réduit de 7,5 % au lieu de 17,2 %.
Pour les résidents hors UE/EEA, le taux plein de 17,2 % s'applique sur les revenus fonciers français.
L'imposition des plus-values immobilières pour les non-résidents
Lors de la vente d'un bien immobilier situé en France, le non-résident est soumis à l'imposition sur la plus-value réalisée selon les règles françaises. Le taux d'imposition est de 19 % pour les plus-values immobilières, quelle que soit la résidence du vendeur (taux uniforme, contrairement au barème progressif des revenus fonciers).
Des abattements pour durée de détention s'appliquent et réduisent la base imposable :
| Durée de détention | Abattement pour l'IR (19 %) | Abattement pour les PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par année | 1,65 % par année |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR | 9 % par année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale IR | Exonération totale PS |
Comme pour les revenus fonciers, les prélèvements sociaux s'élèvent à 7,5 % pour les résidents UE/EEA affiliés à un régime de sécurité sociale européen, et à 17,2 % pour les résidents hors UE/EEA. Sur une plus-value de 100 000 €, cette différence représente 9 700 € d'économie.
L'obligation de représentant fiscal accrédité pour certaines cessions
Pour les non-résidents fiscaux dont le pays de résidence est situé hors de l'Union Européenne et hors de l'Espace Économique Européen, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque le prix de cession dépasse 150 000 €. Ce représentant doit être agréé par l'administration fiscale française et se porte garant du paiement de l'impôt sur la plus-value.
Les résidents de l'UE et de l'EEA sont dispensés de cette obligation. Pour les autres, le représentant fiscal est nommé avant la signature de l'acte de vente chez le notaire. Son rôle est de calculer la plus-value, de déposer la déclaration (formulaire 2048-IMM) et de s'assurer que l'impôt est bien versé à la date de la cession. Les honoraires de représentation fiscale sont déductibles de la plus-value imposable.
L-Expert-Comptable.com accompagne les propriétaires non-résidents dans leurs obligations fiscales en France : déclaration IFI, revenus fonciers, plus-values immobilières. Contactez notre équipe pour un accompagnement personnalisé.
Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière des étrangers en France
Un étranger non résident doit-il déclarer tous ses biens immobiliers mondiaux pour l'IFI ?
Non. Un non-résident fiscal en France n'est assujetti à l'IFI que sur ses actifs immobiliers situés en France. Ses biens à l'étranger ne sont pas pris en compte dans l'assiette IFI.
Les placements financiers en France entrent-ils dans l'IFI d'un non-résident ?
Non. Les placements financiers (comptes bancaires, actions de sociétés cotées, contrats d'assurance-vie) ne sont pas inclus dans l'assiette IFI d'un non-résident. Seuls les actifs immobiliers et les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont concernés.
Un non-résident qui loue son appartement à Paris est-il imposé en France sur les loyers ?
Oui, les revenus fonciers de source française sont imposables en France pour tous les propriétaires, résidents ou non. Le taux minimum applicable est de 20 % pour les non-résidents, avec une possible réduction si le taux moyen réel est inférieur.
La convention fiscale entre la France et mon pays de résidence peut-elle réduire mon imposition ?
Oui, dans certains cas. Les conventions fiscales bilatérales peuvent prévoir des règles spécifiques sur la résidence fiscale, les taux d'imposition ou les mécanismes d'élimination de la double imposition. Il est indispensable de consulter la convention applicable à votre situation.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre mon appartement en France si je vis aux États-Unis ?
Oui, si le prix de vente dépasse 150 000 €. Les États-Unis ne faisant pas partie de l'UE ni de l'EEA, un représentant fiscal accrédité est obligatoire. Cette désignation se fait avant la signature de l'acte notarié.
Quel formulaire utiliser pour déclarer la plus-value immobilière réalisée en France par un non-résident ?
La déclaration se fait sur le formulaire 2048-IMM, déposé par le notaire (qui retient l'impôt à la source) au moment de la cession. Le non-résident n'a généralement pas à déposer lui-même ce formulaire si le notaire effectue les démarches.
Si je suis résident en Allemagne et que je vends un bien à Paris après 25 ans de détention, suis-je imposé ?
Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'IR (19 %). En tant que résident UE, vous bénéficiez du taux de 7,5 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %. Après 30 ans, vous êtes totalement exonéré d'IR et de PS.
Comment l'administration fiscale peut-elle vérifier ma résidence fiscale réelle ?
L'administration peut consulter le fichier FICOBA (recensant tous les comptes bancaires en France), examiner les relevés de consommation, de téléphonie, les achats par carte bancaire et tout autre indice révélant une présence effective sur le territoire français.
Sources et références
Impots.gouv.fr : IFI : les biens imposables pour les non-résidents
Bofip.impots.gouv.fr : BOFiP : non-résidents et revenus de source française
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