Succession, donation et usufruit en 2026 : barème et fiscalité

Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

En droit français, la pleine propriété d'un bien repose sur trois attributs distincts : l'usus (le droit d'utiliser la chose), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus ou les fruits) et l'abusus (le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner). Lorsque ces attributs sont séparés entre deux personnes, on parle de démembrement de propriété.

Le démembrement crée deux droits distincts et complémentaires :

• L'usufruitier dispose de l'usus et du fructus : il peut utiliser le bien (y habiter s'il s'agit d'un immeuble) et en percevoir les revenus (loyers, dividendes...), mais ne peut pas le vendre
• Le nu-propriétaire dispose de l'abusus : il est théoriquement propriétaire du bien mais ne peut ni l'utiliser ni en percevoir les fruits tant que l'usufruit existe. À l'extinction de l'usufruit (au décès de l'usufruitier dans la plupart des cas), il récupère automatiquement la pleine propriété, sans aucuns droits de succession ni imposition supplémentaire

La transmission de la nue-propriété ne coupe pas les revenus du donateur : un parent qui transmet la nue-propriété d'un immeuble locatif à ses enfants tout en conservant l'usufruit continue à percevoir les loyers jusqu'à son décès. À sa mort, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession sur ce bien -- ils ont déjà payé des droits de donation sur la nue-propriété au moment de la donation, sur une valeur inférieure à la pleine propriété.

Le barème fiscal de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier

Pour calculer les droits de donation ou de succession lors d'un démembrement, l'administration fiscale utilise un barème légal (article 669 du CGI) qui répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de l'opération. Plus l'usufruitier est âgé, moins l'usufruit vaut -- et donc plus la nue-propriété est importante.

Exemple : un parent âgé de 62 ans veut transmettre un appartement valant 400 000 €. Il donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit. La nue-propriété représente 60 % de la valeur, soit 240 000 €. Les droits de donation sont calculés sur cette base de 240 000 €, et non sur 400 000 €. À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

L'usufruit temporaire (fixe) : il est également possible de démembrer la propriété pour une durée déterminée plutôt qu'en viager. Dans ce cas, la valeur de l'usufruit est fixée à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans. Un usufruit temporaire de 10 ans vaut donc 23 %, celui de 20 ans vaut 46 %. Ce mécanisme est utilisé notamment pour transférer temporairement des revenus à un tiers (enfant étudiant, parent âgé) tout en récupérant la pleine propriété à l'échéance.

Les abattements sur les droits de donation et de succession en 2026

Les droits de donation et de succession bénéficient d'abattements légaux renouvelables tous les 15 ans. Ces abattements s'appliquent sur la valeur du bien transmis (ou de la nue-propriété en cas de démembrement) avant l'application du barème progressif des droits de mutation.

Les donations tous les 15 ans permettent une transmission progressive : un parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants en franchise de droits tous les 15 ans. Pour deux enfants, un couple parental peut ainsi transmettre jusqu'à 400 000 € (100 000 € × 2 enfants × 2 parents) sur 15 ans sans payer aucun droit. En combinant ces donations avec un démembrement de propriété, les montants transmissibles sans fiscalité deviennent très significatifs.

Les stratégies courantes de démembrement dans la transmission du patrimoine

Le démembrement de propriété est utilisé dans trois grandes configurations de transmission patrimoniale, chacune avec ses avantages spécifiques.

La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit est le schéma le plus fréquent. Le donateur (généralement les parents) transmet la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l'usufruit jusqu'à son décès. Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. À son décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété sans droit supplémentaire. Plus la donation intervient tôt, plus la nue-propriété est faible en valeur et les droits réduits.

La donation avec réserve d'usufruit en faveur du conjoint survivant permet d'assurer la protection du conjoint après un décès tout en organisant la transmission aux enfants. Le conjoint conserve l'usufruit (usage et revenus) du bien, les enfants disposant de la nue-propriété. Cette configuration est souvent plus avantageuse fiscalement qu'une succession ordinaire.

La donation de l'usufruit temporaire permet, sans se dépouiller définitivement, de transférer les revenus d'un actif (loyers, dividendes) à un tiers pour une durée limitée (10 ou 20 ans). L'actif sort partiellement de l'assiette de l'IFI pour la durée de l'usufruit temporaire si l'actif est immobilier.

Démembrement et IFI en 2026 : depuis la suppression de l'ISF et son remplacement par l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en 2018, seuls les actifs immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. 

La donation de l'usufruit d'un actif immobilier à un tiers permet à l'usufruitier d'être imposé sur la valeur de l'usufruit à l'IFI, tandis que le nu-propriétaire n'est pas imposé sur ce bien. En revanche, la donation de la nue-propriété d'un immeuble en conservant l'usufruit n'allège PAS l'IFI du donateur-usufruitier : il reste imposé sur la valeur totale de la pleine propriété, l'article 885 G (ancien ISF) ayant été transposé dans les règles IFI.

Pour les actifs financiers (actions, parts de société), le démembrement n'a aucun effet sur l'IFI puisque ces actifs n'en font pas partie, sauf s'il s'agit de parts d'une société à prépondérance immobilière.

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Questions fréquentes sur les successions, donations et l'usufruit

À quel moment est-il préférable de transmettre la nue-propriété de ses biens ?

Plus tôt est mieux, d'un point de vue fiscal. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible par rapport à la valeur totale du bien, et donc plus les droits de donation sont réduits. Une transmission à 50 ans (usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %) coûte fiscalement bien moins qu'une transmission à 70 ans (usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %). Idéalement, combiner une donation à 40-50 ans avec le renouvellement des abattements légaux tous les 15 ans permet de transmettre un patrimoine important à coût fiscal minimal. Consultez un notaire ou un expert-comptable pour établir une stratégie adaptée à votre situation.

Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?

L'usufruit s'éteint principalement au décès de l'usufruitier (usufruit viager) ou à l'échéance prévue (usufruit temporaire). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans aucune formalité particulière, sans droits de succession ou de mutation à payer. C'est le principal intérêt du démembrement : les droits ont été payés une seule fois, lors de la donation initiale, sur une base réduite.

L'usufruitier peut-il vendre le bien ?

Non, seul. La vente d'un bien démembré nécessite l'accord des deux parties : l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent tous deux consentir à la cession. Si la vente a lieu, le prix est généralement réparti entre les deux selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI). Il est toutefois possible de prévoir contractuellement que l'usufruitier percevra l'intégralité du prix de vente s'il le réinvestit dans un nouveau bien soumis au même démembrement.

Quelle est la différence entre donation et succession ?

La donation est un acte de transmission effectué de son vivant : le donateur choisit le moment, le bénéficiaire et les conditions. Elle nécessite un acte notarié pour les biens immobiliers. La succession est la transmission du patrimoine au décès du défunt, selon ses dispositions testamentaires ou les règles légales de dévolution successorale. Les deux opérations sont soumises aux droits de mutation, mais les abattements et barèmes applicables peuvent différer. Les donations-partages permettent d'anticiper la succession en répartissant les biens de son vivant, avec gel des valeurs à la date de la donation.

Sources et références

Economie.gouv.fr - https://www.economie.gouv.fr/particuliers/preparer-ma-retraite-et-ma-succession/droits-de-succession-que-devez-vous-payer-sur-votre-part 

Legifrance.gouv.fr -- Article 669 du CGI -- Barème de l'usufruit