Bail professionnel: Définition, étapes et modèle

L'article en bref
Temps de lecture : 4minDernière mise à jour : 06/12/2023
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Ecrit par Guillaume DELEMARLEExpert-comptable chez L-Expert-Comptable.com
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Article certifié par
Guillaume DELEMARLE
 
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise.

Le bail professionnel c'est quoi ? A qui s'adresse t'il ?

Le bail professionnel consiste à louer un local dans lequel l'entrepreneur pourra exercer son activité. Il faut savoir que ce contrat est réservé seulement aux professions libérales (médecin, ostéopathe, expert comptable, diététicien etc.).

Pour bénéficier de ce contrat, le locataire ne peut pas utiliser son local à titre d'habitation.

L'entrepreneur doit également respecter les conditions suivantes :

  • Exercice d'une activité non commerciale

  • Ou une activité artisanale si elle ne nécessite pas de fonds artisanaux

Caractéristiques du bail professionnel

Ce contrat doit obligatoirement être formulé par écrit avec une durée minimum de 6 ans.

Si le bail professionnel est d'une durée supérieure à 12 ans, le contrat sera rédigé par un notaire.

Concernant la fixation du loyer, aucune règle particulière n'est en vigueur. Le locataire et le bailleur sont libres de négocier comme ils l'entendez le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement.

Dans le bail professionnel, les bailleurs de fonds et locataires peuvent déclarer que le montant du local peut être revu tous les 2 ou 3 ans.

La forme et le contenu

Un contrat de caution professionnelle doit être écrit et comporter certaines clauses impératives :

  • Désignation des parties

  • Description des locaux loués

  • Durée du bail professionnel, d'une durée minimum de 6 ans, et ces modalités

  • Modalités de révision du loyer

  • Rappel du droit de résiliation du locataire

  • Montant du loyer et conditions de paiement

  • Rappel des modalités pour donner congé à l'expiration du bail

  • Montant de la garantie et le versement

  • Répartition des charges et obligations des parties

  • Annexes obligatoires

Résiliation et renouvellement : les conditions

Il est possible de résilier un cautionnement professionnel en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le preneur a la faculté de résilier le bail professionnel par LRAR ou à l'aide d'un huissier.

À l’inverse d'un bail commercial, le détenteur se réserve le droit de ne pas traiter le bail professionnel.

Cette résiliation du bail n'entraîne pas le paiement d'une indemnité.

Répartition des charges entre les parties

Tout comme la fixation du loyer, les charges sont librement réparties entre le bailleur et le locataire. Mais il doit supporter un minimum légal, comme lors d'un cautionnement commercial :

  • Grosses dépenses relatives aux réparations de bâtiments

  • Honoraires liés à la gestion des loyers

  • Impôts y compris les taxes et redevances et la contribution économique territoriale

  • Coûts de travaux des locaux libres

Le reste des charges est donc réparti ou non au locataire, mais toute répartition doit figurer sur le contrat de location.

L'état des lieux lors d'un cautionnement professionnel

Il est également nécessaire d'établir un état des lieux précis d'entrée et de sortie, lors de la signature d'un contrat de cautionnement professionnel.

L'état des lieux est conservé par les deux parties et conjoint au contrat. Je peut être établi de deux manières :

  • Soit à l'amiable entre le propriétaire et le locataire

  • Soit à l'aide d'un huissier de justice, en partageant les frais de manière égale entre les parties.

Cette solution est souvent utilisée lorsque le bailleur et le locataire ne ne trouve pas un point d'entente.

La loi n'oblige aucune forme spécifique pour l'état des lieux, en revanche il est préférable qu'il concerne bien l'ensemble des constituants des locaux, tels que :

  • Électricité, gaz et eau

  • Etat des sols, murs et plafonds

  • Etat des équipements

  • Présence de défauts particuliers

Option pour le statut du bail commercial

Il est tout à fait possible pour le locataire d'opter pour le bail commercial même si celui-ci n'est pas soumis au statut des baux commerciale. Cette volonté doit être présente sur le contrat de caution.

Il faut savoir que l'option pour le statut du bail commercial est dans l'ensemble moins favorable pour le bailleur car le locataire est plus protégé.

Tout ce qu'il faut savoir sur le bail commercial

Concernant le contrat de bail commercial, le locataire n'aura aucun droit de renouvellement, ce qui est donc un inconvénient.

Un bail commercial représente un contrat important pour le bailleur car il s'agit d'un engagement de longue durée pour le bon fonctionnement des fonds de commerce.

Un contrat dit précaire n'est pas autorisé. Un contrat de caution commerciale permet d'encadrer les relations entre le propriétaire des locaux et le locataire.

Avant de signer un contrat de caution commerciale, il est d'abord nécessaire de connaître les termes du contrat et ses clauses. Voici les aspects indispensables à prendre en compte :

  • La forme du bail (contrat écrit recommandé)

  • La destination du bail

  • Le loyer et les charges

  • Les obligations des parties

  • Les périodes triennales

  • La résiliation et le renouvellement du bail

  • La sous-location du bail (avec autorisation du bailleur)

  • La répartition des travaux

  • La solidarité avec les tiers

Différence entre un bail professionnel et un bail commercial

 

caution professionnelle

Commercial de caution

Rédaction

Écrit non imposé

Écrit imposé

Activités acceptables

Activités libérales

Activités non commerciales

Durée

9 ans minimum

6 ans minimum

Montant du loyer

Fixé par les parties sans restrictions

Fixé par les parties sans restrictions

Révision du loyer

Tous les 3 ans ou selon la clause de périodicité

Fixé par les parties sans restrictions

Sous-location

Envisageable avec l'accord du propriétaire

Impossible si aucune clause l'autorise

Droit au renouvellement du locataire

oui

non

Droit de résiliation du locataire

Tous les 3 ans en cas d'entente avec le propriétaire

Quand on le souhaite en respectant le préavis de 6 mois

Droit de résiliation du bailleur

Par entente avec le propriétaire

A la clôture du contrat en respectant le préavis de 6 mois

Les avantages et inconvénients du bail professionnel

Le bail professionnel concerne le louage d'un local commercial entre le détenteur et un locataire. Cependant ce type de contrat abordé quelques points négatifs.

Inconvénients :

  • Le bail professionnel est un contrat avec des conditions très peu précis.

  • Le locataire n'a aucune garantie concernant le recommencement du caution.

  • Le bailleur est libre de prévenir le locataire de la clôture du contrat 6 mois avant la fin du bail.

  • Ainsi en cas de clôture du bail le locataire ne bénéficiera d'aucune indemnité.

Avantages :

  • Le bail professionnel étant conclu pour une durée minimum de 6 ans, le bailleur ne peut rompre le contrat pendant cette période.

  • De plus même s’il doit obtenir l'autorisation du bailleur, l'entrepreneur peut sous-louer son local (sauf si une clause prouve le contraire)

  • Concernant le prix du loyer, les deux parties peuvent déterminer le montant librement en se mettant d'accord ensemble.