Le bail professionnel c'est quoi ? A qui s'adresse t'il ?
Le bail professionnel consiste à louer un local dans lequel l'entrepreneur pourra exercer son activité. Il faut savoir que ce contrat est réservé seulement aux professions libérales (médecin, ostéopathe, expert comptable, diététicien etc.).
Pour bénéficier de ce contrat, le locataire ne peut pas utiliser son local à titre d'habitation.
L'entrepreneur doit également respecter les conditions suivantes :
Exercice d'une activité non commerciale
Ou une activité artisanale si elle ne nécessite pas de fonds artisanaux
Caractéristiques du bail professionnel
Ce contrat doit obligatoirement être formulé par écrit avec une durée minimum de 6 ans.
Si le bail professionnel est d'une durée supérieure à 12 ans, le contrat sera rédigé par un notaire.
Concernant la fixation du loyer, aucune règle particulière n'est en vigueur. Le locataire et le bailleur sont libres de négocier comme ils l'entendez le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement.
Dans le bail professionnel, les bailleurs de fonds et locataires peuvent déclarer que le montant du local peut être revu tous les 2 ou 3 ans.
La forme et le contenu
Un contrat de caution professionnelle doit être écrit et comporter certaines clauses impératives :
Désignation des parties
Description des locaux loués
Durée du bail professionnel, d'une durée minimum de 6 ans, et ces modalités
Modalités de révision du loyer
Rappel du droit de résiliation du locataire
Montant du loyer et conditions de paiement
Rappel des modalités pour donner congé à l'expiration du bail
Montant de la garantie et le versement
Répartition des charges et obligations des parties
Annexes obligatoires
Résiliation et renouvellement : les conditions
Il est possible de résilier un cautionnement professionnel en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Le preneur a la faculté de résilier le bail professionnel par LRAR ou à l'aide d'un huissier.
A l'inverse d'un bail commercial, le détenteur se réserve le droit de ne pas traiter le bail professionnel.
Cette résiliation du bail n'entraîne pas le paiement d'une indemnité.
Répartition des charges entre les parties
Tout comme la fixation du loyer, les charges sont librement réparties entre le bailleur et le locataire. Mais il doit supporter un minimum légal, comme lors d'un cautionnement commercial :
Grosses dépenses relatives aux réparations de bâtiments
Honoraires liés à la gestion des loyers
Impôts y compris les taxes et redevances et la contribution économique territoriale
Coûts de travaux des locaux libres
Le reste des charges est donc réparti ou non au locataire, mais toute répartition doit figurer sur le contrat de location.
L'état des lieux lors d'un cautionnement professionnel
Il est également nécessaire d'établir un état des lieux précis d'entrée et de sortie, lors de la signature d'un contrat de cautionnement professionnel.
L'état des lieux est conservé par les deux parties et conjoint au contrat. Je peut être établi de deux manières :
Soit à l'amiable entre le propriétaire et le locataire
Soit à l'aide d'un huissier de justice, en partageant les frais de manière égale entre les parties.
Cette solution est souvent utilisée lorsque le bailleur et le locataire ne ne trouve pas un point d'entente.
La loi n'oblige aucune forme spécifique pour l'état des lieux, en revanche il est préférable qu'il concerne bien l'ensemble des constituants des locaux, tels que :
Électricité, gaz et eau
Etat des sols, murs et plafonds
Etat des équipements
Présence de défauts particuliers
Option pour le statut du bail commercial
Il est tout à fait possible pour le locataire d'opter pour le bail commercial même si celui-ci n'est pas soumis au statut des baux commerciale. Cette volonté doit être présente sur le contrat de caution.
Il faut savoir que l'option pour le statut du bail commercial est dans l'ensemble moins favorable pour le bailleur car le locataire est plus protégé.
Tout ce qu'il faut savoir sur le bail commercial
Concernant le contrat de bail commercial, le locataire n'aura aucun droit de renouvellement, ce qui est donc un inconvénient.
Un bail commercial représente un contrat important pour le bailleur car il s'agit d'un engagement de longue durée pour le bon fonctionnement des fonds de commerce.
Un contrat dit précaire n'est pas autorisé. Un contrat de caution commerciale permet d'encadrer les relations entre le propriétaire des locaux et le locataire.
Avant de signer un contrat de caution commerciale, il est d'abord nécessaire de connaître les termes du contrat et ses clauses. Voici les aspects indispensables à prendre en compte :
La forme du bail (contrat écrit recommandé)
La destination du bail
Le loyer et les charges
Les obligations des parties
Les périodes triennales
La résiliation et le renouvellement du bail
La sous-location du bail (avec autorisation du bailleur)
La répartition des travaux
La solidarité avec les tiers
Différence entre un bail professionnel et un bail commercial
| | caution professionnelle | Commercial de caution |
Rédaction | Écrit non imposé | Écrit imposé |
Activités acceptables | Activités libérales | Activités non commerciales |
Durée | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
Montant du loyer | Fixé par les parties sans restrictions | Fixé par les parties sans restrictions |
Révision du loyer | Tous les 3 ans ou selon la clause de périodicité | Fixé par les parties sans restrictions |
Sous-location | Envisageable avec l'accord du propriétaire | Impossible si aucune clause l'autorise |
Droit au renouvellement du locataire | oui | non |
Droit de résiliation du locataire | Tous les 3 ans en cas d'entente avec le propriétaire | Quand on le souhaite en respectant le préavis de 6 mois |
Droit de résiliation du bailleur | Par entente avec le propriétaire | A la clôture du contrat en respectant le préavis de 6 mois |
Les avantages et inconvénients du bail professionnel
Le bail professionnel concerne le louage d'un local commercial entre le détenteur et un locataire. Cependant ce type de contrat abordé quelques points négatifs.
Inconvénients :
Le bail professionnel est un contrat avec des conditions très peu précis.
Le locataire n'a aucune garantie concernant le recommencement du caution.
Le bailleur est libre de prévenir le locataire de la clôture du contrat 6 mois avant la fin du bail.
Ainsi en cas de clôture du bail le locataire ne bénéficiera d'aucune indemnité.
Avantages :
Le bail professionnel étant conclu pour une durée minimum de 6 ans, le bailleur ne peut rompre le contrat pendant cette période.
De plus même si il doit obtenir l'autorisation du bailleur, l'entrepreneur peut sous-louer son local (sauf si une clause prouve le contraire)
Concernant le prix du loyer, les deux parties peuvent déterminer le montant librement en se mettant d'accord ensemble.
Expert-comptable avec plus de 9 ans d'expérience, actuellement chez L-Expert-Comptable.com. Spécialisé dans l'accompagnement des TPE et créateurs d'entreprise, il allie expertise technique et pédagogie pour simplifier les problématiques comptables.
