Impot location meublée : Impôts 2016-2017

Mis à jour le 23/11/22
Sommaire

    Si la location nue (ou location vide) est imposée dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée est soumise à un régime d’imposition très différent : les bénéfices industriels et commerciaux. Celui-ci peut se révéler, comme nous allons le voir, très avantageux fiscalement et peut justifier de meubler le logement loué pour des raisons purement fiscales. 

     

    Le champ d’application de la location meublée

    Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
    Ces éléments ont été récemment définis par décret. On trouve ainsi : 
        Les étagères de rangement,
        Le matériel d'entretien ménager,
        Les plaques de cuisson, 
        Le four,
        Le réfrigérateur et un congélateur (le second peut être intégré au premier),
        Les ustensiles de cuisine,
        La vaisselle,
        La literie comportant couette ou couverture,
        La table et les sièges,
        Le dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
        Les luminaires.
    L’absence d’un de ces éléments peut entraîner une requalification en location nue, même si le bail stipule le contraire. Les locations nues sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers

    L’impôt de la location meublée et la SCI 

    La location meublée étant assimilée à une activité commerciale, une SCI pratiquant celle-ci est de facto soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, la translucidité fiscale (situation où les associés sont redevables de l’impôt) ne concerne que les activités civiles. 
    Cependant, par exception, il est admis que les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l'impôt sur le revenu lorsque le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes

    Location meublée professionnelle et non professionnelle

    Les loueurs en meublé professionnels bénéficient d’un régime fiscal avantageux en matière d’impôt sur le revenu. En effet, leur plus-values peuvent être exonérées après 5 ans d’activité seulement et leur déficit est imputable sans limite sur leur revenu global.

    Toutefois, ce régime est soumis à des conditions d’application très strictes. En effet, le contribuable doit remplir cumulativement les 3 conditions suivantes : 
        un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés,
        les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
        ces recettes doivent être supérieurs à la somme des revenus :traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts.

    L’impôt de la location meublée et le régime micro

    Lorsque le loueur en meublé réalise moins de 33 100 euros de recettes, il peut bénéficier du régime du micro BIC
    Dans cette hypothèse, il ne sera pas nécessaire d’établir une comptabilité et il suffira de mentionner le montant de ses recettes sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. L’administration appliquera alors un abattement de 50% (pouvant atteindre 71% pour les meublés de tourisme).
    Le contribuable sera alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur 50% seulement de ses recettes. En contrepartie, il ne pourra déduire les charges qu’il a réellement supportées comme les amortissements.

    L’impôt de la location meublée et le régime réel

    Lorsque le seuil de 33 100 euros est dépassé ou lorsque le contribuable réalise une option, on appliquera le régime du réel.
    L'option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l'année d’imposition. Par exception, les bailleurs ayant débuté la location meublée l'année précédente peuvent lever l'option jusqu'à la date de dépôt de la première déclaration 2031. Ainsi, s’ils ont débuté leur activité de loueur en meublé en 2016, ils peuvent opter pour le réel en déposant une liasse 2031 avant le 4 mai 2017
    En cas d’application pour le régime réel, le résultat imposable est égal à la différence entre les recettes imposables et les charges déductibles.
    Toutes les charges supportées dans le cadre de la location meublée sont en principe déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, travaux…).
    En outre, les gros travaux et l’immeuble peuvent être amortis, ce qui vient largement réduire le montant de l’impôt sur le revenu
    Ainsi, il est possible de déduire chaque année une fraction de la valeur d’inscription à l’actif des biens immobilisés, déterminée en fonction de la durée d’utilisation de ceux-ci. 
    Ainsi, par exemple, si un immeuble est inscrit 1000 000 euros à l’actif et amorti pendant 40 ans, le contribuable pourra déduire chaque année 25 000 euros en plus des autres charges.  Ainsi, l’impôt relatif à la location meublée sera souvent nul.

    L’impôt de la location meublée et les plus-values

    Deux hypothèses doivent être distingués, selon que la location meublée est exercée à titre professionnel ou non professionnel
    Dans le second cas, on appliquera le régime des plus-values immobilières des particuliers.
    Ainsi, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. 
    Dans le premier cas, la plus-value sera professionnelle et exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en vertu de l’article 151 septies si les conditions suivantes sont réunies : 
    -    les recettes tirées de la location meublée n’excèdent pas 90 000 euros (on prend la moyenne des recettes des deux années précédentes),
    -    l’activité de loueur en meublé est exercée pendant au moins 5 ans

    L’impôt de la location meublée et les déficits

    Lorsque l’activité est exercée à titre professionnel, les déficits sont imputables sans limitation sur le revenu global soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu .
    Si la location meublée est non professionnelle, les déficits peuvent s'imputer sur les revenus de même nature des 10 années suivantes. 

    L’impôt de la location meublée : les exonérations

    La location de chambres d'hôtes est exonérée d’impôt sur le revenu  lorsque les recettes tirées de cette activité n'excèdent pas 760 euros par an. 
    En outre, les contribuables donnant en location meublée une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés sous réserve que cette ou ces pièces constituent la résidence principale du locataire. Par ailleurs, le montant du loyer ne doit pas excéder un certain montant raisonnable, soit 184 € par an et par m2 en Ile de France et 135 € par an et par m2 dans les autres régions. 

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    Coralie MOINE

    Consultante & Accompagnement des freelances chez L-Expert-Comptable.com

    Avec Coralie, créer sa société devient un jeu d'enfant ! Elle accompagne et conseille les indépendants qui veulent se lancer sans prendre de risques