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La fiscalité des SCI

Mis à jour le 06/10/2011

La SCI simplifie la transmission familiale du patrimoine immobilier. Elle aide notamment les héritiers à ne pas se retrouver propriétaire d'immeubles en indivision. La structure juridique de la SCI est distincte de celle de ses investisseurs, ce qui simplifie la tâche de l'entrepreneur dans le cas de grosses opérations. La SCI apporte une grande liberté contractuelle, ce qui améliore la prise de décisions.

L'objectif des sociétés civiles immobilières (SCI) est la gestion d'un patrimoine immobilier via la location de ce patrimoine à des tiers. Pourquoi cette forme juridique est elle la plus intéressante dans le cadre de cette activité immobilière ? Quelles sont les obligations fiscales de la SCI ? Voici quelques éléments de réponses.

Une structure très souple

La SCI simplifie la transmission familiale du patrimoine immobilier. Elle aide notamment les héritiers à ne pas se retrouver propriétaire d'immeubles en indivision. La structure juridique de la SCI est distincte de celle de ses investisseurs, ce qui simplifie la tâche de l'entrepreneur dans le cas de grosses opérations.  La SCI apporte une grande liberté contractuelle, ce qui améliore la prise de décisions.

Inconvénient : les associés sont responsables indéfiniment des dettes professionnelles, ce qui reste un risque majeur. Mais, tout comme l'entreprise individuelle, il est possible de protéger son patrimoine.

Le régime d'imposition des SCI

Si les associés sont des personnes physiques

On applique les règles relatives aux revenus fonciers. Chacun des associés est imposé sur sa quote-part.

Si les associés sont des personnes morales affiliées à un régime de bénéfices réels

La quote-part des bénéfices est calculée selon les règles de ce régime (suivant qu'il s'agit d'IS, de BIC ou BA). La SCI peut, sur option, être imposée à l'IS. Dans ce cas, c'est la SCI qui prend en charge l'impôt sur les bénéfices.

La location d'immeubles nus est exonérée de TVA mais les locations d'immeubles nus à usage professionnel peuvent être soumises à TVA sur option. C'est à la SCI de formuler, pour chaque immeuble, l'option via une lettre d'option qui doit indiquer l'adresse de l'immeuble, le régime d'imposition retenu, ainsi qu'une copie d'un contrat de bail.