Créer une SCI pour acheter à plusieurs : Bonne idée ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution utilisée pour aceter et gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle est plus souple et sécurisée que l’indivision, et offre des avantages en termes de gestion, transmission et fiscalité.

Cet article va présenter les étapes clés pour créer une SCI, ainsi que des conseils pratiques pour réussir votre projet.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure permettant à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier. Elle se caractérise par sa personnalité juridique propre, offrant un cadre structuré pour organiser la répartition des pouvoirs, des bénéfices et des charges entre les associés.

Elle est souvent comparée à l’indivision, où la gestion est plus contraignante en raison de la nécessité d’unanimité pour les décisions importantes. La SCI permet une administration plus fluide, avec des règles de prise de décision définies dans les statuts. Elle facilite aussi la transmission du patrimoine, évitant les blocages successoraux et permettant une répartition progressive des parts entre héritiers. De plus, elle peut offrir des avantages fiscaux, notamment en matière de droits de succession et d’optimisation des revenus locatifs.

Pourquoi la choisir pour acheter à plusieurs ? Avantages

La SCI offre plusieurs avantages lors de l'achat à plusieurs :

• La gestion est plus souple qu’une indivision, où l’unanimité est souvent requise. Les décisions peuvent être prises à la majorité selon les statuts, évitant ainsi les blocages.
• Elle apporte aussi une meilleure sécurité juridique : en cas de mésentente, la cession des parts est encadrée, contrairement à l’indivision où un indivisaire peut forcer la vente du bien.
• En matière de transmission, la SCI permet de répartir progressivement les parts et d’optimiser la fiscalité successorale, réduisant les frais et les tensions familiales.
• Enfin, elle facilite l’accès au financement, les banques préférant prêter à une structure stable plutôt qu’à une indivision, jugée plus risquée.

Comparaison entre SCI et indivision

Les différentes formes de SCI adaptées à un achat à plusieurs

La SCI familiale

La SCI familiale est une solution idéale pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle permet d’acheter un bien à plusieurs tout en évitant l’indivision, souvent source de conflits. Grâce à la transmission progressive des parts sociales, elle facilite les donations aux enfants et limite les frais de succession. La SCI familiale est particulièrement adaptée à l’acquisition d’une résidence secondaire destinée à rester dans le cercle familial sur plusieurs générations.

Pour plus de précision n'hésitez pas à consulter notre article sur la SCI Familiale. 

La SCI de gestion/location

La SCI de gestion ou de location est spécialement conçue pour l’investissement locatif, permettant à plusieurs associés d’acheter un bien destiné à la location et de générer des revenus passifs. Elle offre la possibilité de mutualiser les charges (travaux, entretien, emprunts) et de répartir les bénéfices selon la participation de chacun. Cette structure permet ainsi une gestion plus souple et optimisée du patrimoine immobilier tout en limitant les risques financiers individuels.

Pour plus de détails vous pouvez vous réferer à notre artcile sur la Location meublé en SCI ou Créer une SCI pour louer

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution permet d’acheter un bien immobilier afin de le diviser entre les différents associés. Chaque membre se voit attribuer un lot défini, qu’il peut occuper ou revendre selon les conditions établies. Ce type de SCI est particulièrement utilisé pour l’acquisition d’un immeuble destiné à être transformé en appartements distincts, offrant ainsi une solution flexible pour la copropriété entre investisseurs.

La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente permet d’acheter un terrain, d’y construire des biens immobiliers, puis de les revendre. Elle est particulièrement utilisée pour des projets de promotion immobilière menés par plusieurs associés. Toutefois, contrairement aux autres SCI à vocation civile, elle est soumise à des contraintes fiscales spécifiques, notamment l’imposition des bénéfices au régime des sociétés commerciales et l’application de la TVA sur les ventes.

Les étapes pour créer une SCI et acheter un bien à plusieurs

Pour plus de détails vous pouvez consulter notre article dédié : Les étapes de création d'une SCI 

Étape 1 : La rédaction des statuts

La rédaction des statuts est une étape essentielle dans la création d’une SCI, car elle définit les règles de fonctionnement de la société et les droits de chaque associé. Ce document doit obligatoirement préciser plusieurs éléments clés, comme le nom de la société, son objet social, la répartition des parts entre les associés et les modalités de gestion.

Pour éviter d’éventuels conflits ou blocages, il est recommandé d’y inclure des clauses spécifiques. Celles-ci peuvent encadrer la cession des parts, en exigeant par exemple l’accord des autres associés avant toute vente à un tiers. Elles définissent également les pouvoirs du gérant et les règles de majorité nécessaires pour prendre certaines décisions importantes, garantissant ainsi une gestion plus fluide.

Enfin, certaines clauses permettent de protéger les associés en cas de mésentente. Une clause de préemption, par exemple, offre aux associés restants la priorité pour racheter les parts d’un membre souhaitant quitter la SCI, évitant ainsi l’entrée d’un inconnu au sein de la société. Ces dispositions assurent une plus grande stabilité et sécurisent l’investissement immobilier commun.

Nous vous conseillons d'échanger avec un notaire ou un expert pour rédiger des statuts adaptés.

Étape 2 : La constitution du capital social

Le capital social de la SCI est composé des apports des associés, répartis en parts sociales selon leur contribution.

• Apports en numéraire : somme d’argent versée du compte persoone de associé sur le compte de la SCI par l'intérmédiaire d'un notaire ou d'une banque.
• Apports en nature : bien immobilier ou mobilier apporté à la société, nécessitant une évaluation et parfois un acte notarié. 

La répartition des parts sociales s’effectue en fonction des apports de chacun, influençant les droits de vote et le partage des bénéfices. Les statuts peuvent ajuster cette répartition pour équilibrer la gestion et prévenir d’éventuels conflits.

Étape 3 : La publication de l’annonce légale

Une fois les statuts rédigés et le capital social constitué, la création de la SCI doit être officiellement annoncée via une publication dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette formalité garantit la transparence et l’information des tiers sur l’existence de la société.

La création d’une SCI doit être annoncée dans un journal d’annonces légales du département du siège social. L’annonce inclut des informations clés : nom, objet, siège social, capital, gérant et greffe d’immatriculation.

La publication peut se faire en ligne ou directement auprès du journal, qui délivre une attestation nécessaire pour l’immatriculation. Son coût varie entre 150 et 250 euros, selon la région et la longueur du texte.

Étape 4 : L’immatriculation de la SCI

• Dossier à constituer : documents requis (statuts signés, attestation de dépôt des fonds, annonce légale, etc.).
• Dépôt auprès du greffe du tribunal de commerce via le guichet unique.

L’immatriculation est l’ultime étape pour donner une existence juridique à la SCI. Elle se fait en déposant un dossier complet auprès du guichet unique des formalités des entreprises, qui transmet la demande au greffe du tribunal de commerce.

Les documents requis sont les suivants : 

• Statuts signés et attestation de dépôt des fonds.
• Attestation de publication de l’annonce légale.
• Formulaire M0 et déclaration des bénéficiaires effectifs.
• Pièce d’identité et déclaration de non-condamnation du gérant.

Une fois validée, la SCI est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et reçoit son extrait Kbis, prouvant son existence légale.

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Le choix du régime fiscal est une étape nécessaire lors de la création d’une SCI. Deux options s’offrent aux associés : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun présente des avantages et correspond à des objectifs d’investissement différents.

SCI à l’IR : une fiscalité transparente

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime est basé sur la transparence fiscale : les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part dans la SCI.

Les avantages de la SCI à l'IR:

• Pas d’imposition au niveau de la société, seuls les associés paient l’impôt.
• Possibilité de déduire le déficit foncier (charges supérieures aux loyers) du revenu global des associés.
• Simplicité de gestion comptable.

Par exemple, la SCI à l'IR est idéale pour l’achat de biens destinés à la location nue et pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt grâce au déficit foncier.

SCI à l’IS : une fiscalité optimisée sur le long terme

Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), où les bénéfices sont imposés au niveau de la SCI, avant d’être redistribués aux associés sous forme de dividendes.

Les avantages de la SCI à l'IS :

• Amortissement du bien comptablement, réduisant l’assiette imposable.
• Taux d’imposition réduit : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà (contre une imposition progressive pouvant aller jusqu’à 45 % à l’IR).
• Bénéfique pour les investissements à long terme, permettant de capitaliser en minimisant l’imposition immédiate.

La SCI à l'IS est par exemple adaptée aux SCI pratiquant la location meublée ou souhaitant optimiser leur fiscalité sur plusieurs années en limitant la distribution des bénéfices.

Comparaison entre IR et IS : quel régime est le plus avantageux ?

Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article dédié sur l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS)

Comment choisir le régime fiscal adapté ?

Le choix entre IR et IS dépend des objectifs des associés :

• Si vous privilégiez la simplicité et souhaitez bénéficier du déficit foncier, la SCI à l’IR sera surement plus adaptée
• Si vous visez un investissement long terme avec une fiscalité optimisée, la SCI à l’IS sera surement plus adaptée
• Si vous louez en meublé et souhaitez amortir votre bien, la SCI à l’IS sera surement plus adaptée

Avant de trancher, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste spécialisé pour évaluer l’impact du choix en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale.

Financer l’achat immobilier avec une SCI

L’acquisition d’un bien immobilier via une SCI peut être financée de deux manières : en empruntant directement au nom de la SCI ou en passant par un prêt souscrit par les associés. Chaque option a ses avantages et inconvénients selon la situation des investisseurs.

Emprunter au nom de la SCI

La SCI peut contracter un emprunt immobilier en son propre nom. Dans ce cas, la banque analyse la capacité financière de la SCI, ainsi que celle des associés, qui devront souvent se porter garants du prêt.

Les avantages de l'emprunt au nom de la SCI :

• Mutualisation des garanties : chaque associé peut apporter une caution, ce qui renforce le dossier auprès de la banque.
• Endettement réparti : le prêt n’apparaît pas directement dans l’endettement personnel des associés, ce qui facilite d’autres investissements.

Les inconvéniants de l'emprunt au nom de la SCI :

• Les banques exigent souvent des garanties solides (caution personnelle, hypothèque).
• Accès limité aux prêts aidés (PTZ, prêts conventionnés), réservés aux particuliers.
• Taux d’intérêt parfois moins avantageux qu’un prêt individuel.

Emprunter au nom des associés

Plutôt que d’emprunter au nom de la SCI, chaque associé peut contracter un prêt personnel et ensuite apporter les fonds à la société sous forme d’apport en compte courant d’associé.

Ce type d'emprunt fonctionne en 3 étapes :

1. Chaque associé contracte un prêt bancaire en son nom.
2. Les fonds sont ensuite injectés dans la SCI pour financer l’achat du bien.
3. La SCI rembourse les associés selon les conditions définies dans les statuts.

Les avantages de l'emprunt au nom propre :

• Si les associés bénéficient de meilleures conditions de crédit à titre personnel (taux plus bas, accès à des prêts aidés).
• Si les banques refusent d’accorder un prêt à la SCI faute de garanties suffisantes.
• Si la SCI est jeune et n’a pas encore de stabilité financière suffisante pour rassurer les établissements bancaires.

Chaque solution a ses spécificités, et le choix dépend des profils financiers des associés et de la stratégie d’investissement envisagée. Un conseil bancaire ou comptable peut aider à déterminer l’option la plus avantageuse.

La gestion quotidienne et la sortie d’une SCI

Une SCI nécessite une gestion rigoureuse et des règles précises pour organiser la sortie d’un associé ou la dissolution de la société.

Rôle et pouvoirs du gérant

Le gérant, désigné dans les statuts, administre la SCI et veille à son bon fonctionnement.

Les missions principales du gérant sont  :

• Encaisser les loyers, payer les charges et gérer la comptabilité.
• Effectuer les travaux et entretenir le bien immobilier.
• Représenter la SCI auprès des tiers (banques, administration fiscale, locataires).

Cepandant ses pouvoirs sont limités  :

• Dans le cas de certains actes (vente d’un bien, emprunt) nécessitent l’accord des associés, selon les règles définies dans les statuts.
• Les statuts peuvent aussi fixer des seuils financiers au-delà desquels l’accord des associés est requis.

Comment céder des parts sociales ?

Contrairement à une vente classique de bien immobilier, céder des parts sociales de SCI suit des règles spécifiques.

La cession de parts sociales doit respecter des modialités précises :

• Un associé souhaitant vendre ses parts doit respecter les conditions fixées par les statuts.
• Une cession à un tiers extérieur nécessite souvent l’accord des autres associés.

Il faut aussi veiller au droit de préemption :

• Les autres associés disposent d’un droit de priorité pour racheter les parts avant qu’elles ne soient cédées à un tiers.
• Cela permet de conserver le contrôle de la SCI au sein du groupe initial d’investisseurs.

La dissolution de la SCI : dans quels cas ?

Une SCI peut être dissoute dans plusieurs situations :

• Dissolution volontaire : les associés décident à l’unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts de mettre fin à la société.
• Liquidation des biens : vente du patrimoine immobilier pour répartir les bénéfices entre les associés.
• Décision judiciaire : en cas de conflit grave ou d’impossibilité de fonctionnement, un tribunal peut prononcer la dissolution.

Pourquoi choisir une SCI pour un achat à plusieurs ?

L'achat d'une SCI à plusieurs permet :

• Gestion souple grâce aux statuts.
• Transmission facilitée du patrimoine immobilier.
• Optimisation fiscale et choix du régime d’imposition.
• Accès au crédit avec une mutualisation des garanties.

Pour maximiser les avantages de la SCI et éviter les pièges, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un expert-comptable.

Vos questions sur la création d’une SCI pour acheter à plusieurs

Quels sont les documents nécessaires pour créer une SCI ?

Les documents principaux sont les statuts, les justificatifs des apports au capital et le formulaire d’immatriculation.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Les frais de création peuvent varier entre 300 et 2 500 euros selon les services utilisés et l'accompagnement proposé.

Faut-il obligatoirement un notaire pour créer une SCI ?

Non, mais cela reste fortement recommandé pour sécuriser la rédaction des statuts.

Quels sont les risques de créer une SCI ?

Lors de la création d'une SCI, les risques sont : l'engagement financier des associés, les désaccords potentiels et la complexité administrative.

Peut-on créer une SCI avec un mineur comme associé ?

Oui, un mineur peut être associé sous certaines conditions et avec l’accord de son représentant légal.