À qui s'adresser pour créer une SCI ? Guide (2025)

La société civile est souvent plébiscitée pour encadrer la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Cette forme juridique s’organise différemment d’une société commerciale. C’est pourquoi il est essentiel pour les associés de s’entourer de professionnels expérimentés : avocat, expert-comptable, notaire, etc. Dans cet article, nous présentons les différents acteurs à qui s’adresser pour créer une SCI. 

Définition de la SCI (Société Civile Immobilière)

La société civile immobilière est une structure juridique composée d’au minimum 2 associés et permet à ces derniers de gérer un patrimoine immobilier commun. Les biens sont alors détenus par la SCI, et chaque associé se voit attribuer un nombre de parts sociales proportionnel aux apports qu’il a réalisés.

L’objet social de la SCI exclut toute activité commerciale. Il n’est donc pas possible d’acquérir un bien dans le seul but de le revendre. Toutefois, celui-ci peut être proposé à la location pour en tirer un revenu complémentaire. Les principales vocations de la SCI sont : 

• la location-gestion ;
• la construction-vente ;
• l’attribution (ou le partage de propriété).

Cette forme juridique présente divers avantages, tels qu’une certaine flexibilité dans sa gestion, ainsi que l’opportunité d’optimiser sa fiscalité dans le cadre d’une succession.

Pourquoi se faire accompagner pour créer une SCI ?

Quelle que soit l’ambition du projet, il est souvent judicieux de se faire accompagner par un professionnel du droit ou un expert fiscaliste pour créer sa SCI. Les démarches de création, notamment la rédaction des statuts juridiques peuvent s’avérer complexes et requiert le conseil d’un professionnel quant aux : 

• spécificités du statut (gérance et prise de décision, étendue des responsabilités des associés, le régime LMNP, etc.) ;
• implications fiscales et à l’exposition au risque d’abus de droit ;
• alternatives possibles en cas de mésentente ;
• modalités de cession de droits (donation, succession, etc.).

Il est essentiel que l’ensemble des parties prenantes partagent les mêmes objectifs avant de créer la SCI. Les associés souhaitent-ils construire et développer un patrimoine immobilier ou envisagent-ils de sécuriser la transmission de leurs biens ? Un expert-comptable immobilier saura guider les investisseurs dans leur réflexion.

Qui peut vous accompagner pour créer une SCI ?

De multiples acteurs peuvent intervenir pour faciliter la création de votre SCI.

Créer une SCI seul : une solution économique mais risquée

Les associés peuvent envisager de réaliser certaines démarches par eux-mêmes. La procédure de constitution d’une SCI est similaire à celle relative à la création d’une société, et implique le formalisme suivant : 

• convoquer les associés en assemblée générale et désigner un gérant ;
• déposer le capital social en réalisant des apports ;
• rédiger les statuts juridiques de la SCI, lesquels vont préciser les règles de fonctionnement de la société et définir les pouvoirs accordés au gérant ;
• publier l’avis de constitution auprès d’un journal d’annonces légales (JAL) du département de domiciliation de la société civile ;
• soumettre le dossier de demande d’immatriculation sur le site du guichet unique des formalités d’entreprise.

Réaliser les démarches seul présente l’avantage de réduire le coût de la création de la SCI de manière significative. De plus, les associés ne subissent aucune influence et sont libres d’édicter les règles qu’ils souhaitent voir appliquer pour la gestion de leur structure.

En revanche, un manque de connaissances peut leur faire défaut au moment de rédiger les statuts juridiques. Cette étape mérite d’y consacrer le temps nécessaire afin d’éviter toute erreur. En effet, des statuts incomplets exposent les associés à un risque fiscal ou juridique, et peuvent conduire à d’éventuels litiges.

Faire appel à un notaire : une obligation dans certains cas

L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour créer une SCI. Toutefois, elle peut le devenir dans un cadre très précis : 

• la réalisation d’un apport en nature en apportant un immeuble à la SCI au moment de constituer son capital social. Ce transfert de propriété s’assimile à une vente en faveur de la société et doit faire l’objet d’un acte authentique, rédigé par un notaire.
• les démarches relatives à la transmission successorale, l’une des nombreuses prérogatives de la SCI.

L’apport d’un immeuble en faveur de la SCI donne lieu au paiement de droits de mutation. Ceux-ci s’élèvent à 5 % de la valeur du bien immobilier selon le régime fiscal adopté et la nature de l’apport. À cela, s’ajoutent les honoraires du notaire, variables d’un professionnel à l’autre. Celui-ci fixe librement ses tarifs et peut facturer ce type de prestation entre 1 000 € et 2 500 €, selon la complexité du dossier.

En cas d’apport d’un bien immobilier au capital, pensez au commissaire aux apports. Cet expert se charge de valoriser le bien au plus juste, de sorte qu’aucun associé ne soit lésé ou ne compromette sa responsabilité

L’intervention d’un notaire n’est pas nécessairement requise. Pour autant, elle offre aux associés une expertise juridique fiable et sécurise la constitution du capital par apport en nature. En revanche, ses honoraires représentent un coût significatif, alors que sa prestation demeure limitée à l’acte notarié.

Choisir un avocat ou un expert-comptable pour une création sur mesure

Parmi les professionnels à qui s’adresser pour créer une SCI, l’avocat et l’expert-comptable sont des acteurs majeurs de l’accompagnement juridique et fiscal. L’avocat mobilise ses connaissances du droit des sociétés pour sécuriser la rédaction des statuts et se porte garant de leur conformité légale. 

L’expert-comptable est également un allié de taille. Il fournit aux associés une meilleure compréhension des implications fiscales de leur montage. Ces derniers peuvent également bénéficier d’un suivi comptable sur le long terme, au-delà des démarches de création de la SCI.

Faire appel à ces experts garantit aux actionnaires de recevoir les conseils les mieux adaptés à leur situation patrimoniale et fiscale. Toutefois, cet accompagnement sur mesure a un coût, les honoraires des intervenants pouvant varier de 1 500 € à 2 500 €.

Opter pour une plateforme juridique en ligne

Les plateformes juridiques en ligne ou les LegalTech constituent un compromis idéal entre la gestion autonome de la création d’une SCI et l’appui de spécialistes en la matière. 

Ces plateformes concentrent l’ensemble des services nécessaires à la création d’une SCI. Pour ce faire, il suffit de créer un compte et d’enregistrer les informations relatives à votre société. La plateforme génère alors instantanément les documents à produire pour votre dossier d’immatriculation : 

• Statuts juridiques ;
• déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• attestation de parution de l’avis de constitution ;
• etc.

Ce service digital clés en main constitue un gain de temps considérable et reste relativement abordable. Son coût peut varier de 100 € à 300 € selon les prestataires. En contrepartie, les associés acceptent de se priver de conseils personnalisés. Cette prestation standardisée convient aux SCI simples, mais requiert une forte autonomie et un minimum de connaissances juridiques en matière de création d’entreprise.

À qui s’adresser selon chaque étape ?

Étape 1 : Rédaction des statuts de la SCI

Il est possible de rédiger les statuts juridiques seul. Cependant, cette étape clé ne doit pas être négligée, car elle pose les fondements du fonctionnement de la SCI et organise la relation entre les associés. C’est pourquoi nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel.

L’appui d’un expert est un atout précieux pour établir une base juridique solide. Pour la rédaction de vos statuts, vous pouvez vous adresser à un : 

• avocat spécialiste du droit des sociétés ;
• notaire, qui vous fournira un acte authentique ;
• expert-comptable, garant d’un accompagnement juridique, fiscal et comptable optimal ;
• service en ligne.

Les statuts juridiques doivent relater l’ensemble des règles de votre organisation, notamment en termes de : 

• gérance et de pouvoir de décision ;
• durée de vie de la SCI ;
• répartition des parts sociales entre les différents associés ;
• modalité de transmission du patrimoine ;
• etc.

Les actionnaires peuvent y ajouter des clauses pour encadrer certaines opérations, comme une clause d’agrément ou une clause de préemption en cas de cession de parts.

Étape 2 : Constitution du capital social

C’est auprès d’un établissement bancaire qu’il vous faudra déposer le capital social de votre SCI. Cette démarche peut également s’effectuer auprès d’un notaire ou de la Caisse des dépôts et consignation. 

Le capital social représente le patrimoine de la SCI. Chaque associé doit y apporter sa contribution en réalisant : 

• des apports en numéraire, soit, une somme d’argent à déposer sur le compte bancaire de la société ;
• des apports en nature, qu’il convient de faire évaluer par un commissaire aux apports.

Le dépôt du capital social donne lieu à la délivrance d’une attestation de dépôt des fonds (désormais facultative en SCI) à joindre au dossier d’immatriculation.

Étape 3 : Publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales

Au terme de ces démarches, la loi prévoit la publication de l’avis de constitution de la SCI. Cette formalité officialise la création de la société et la rend opposable aux tiers. Pour qu’elle soit conforme, la parution doit obligatoirement s’effectuer auprès d’un support habilité à recevoir une annonce légale (SHAL) du même département que la société. Il peut s’agir d’un : 

• journal d’annonces légales (JAL) ;
• service de presse en ligne (SPEL). 

En cas de recours à une plateforme en ligne pour créer votre SCI, sachez que ce service publicitaire est généralement inclus. La plateforme planifie ainsi la diffusion de l’annonce légale de manière automatique.

Étape 4 : Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus nécessaire de se rendre au centre des formalités des entreprises (CFE) pour soumettre sa demande d’immatriculation. Les pièces constitutives de la SCI sont désormais à déposer par voie électronique, sur le site du guichet unique de l’INPI.

La demande d’immatriculation effectuée, la SCI est automatiquement inscrite au répertoire national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Quels critères pour choisir la meilleure solution pour créer votre SCI ?

Simplicité et rapidité des démarches

Se charger seul de la création d’une SCI est, certes, la solution la moins onéreuse financièrement. En revanche, c’est assurément celle qui consomme le plus de temps. C’est au gérant et à ses associés qu’il appartient de définir leur priorité : 

• s’astreindre, par souci économique, à développer sa culture juridique et fiscale et à accomplir chaque formalité l’une après l’autre ;
• déléguer les formalités de création à un spécialiste pour mieux se consacrer à l’activité de la SCI. 

La réponse dépend du profil des investisseurs et de leurs attentes.

Coût de la création de la SCI

Les coûts peuvent varier selon l’option privilégiée. Toutefois, certains frais de création de la SCI demeurent incompressibles, tels que l’annonce légale ou encore l’émolument au greffe du tribunal.

En ce moment, chez L-Expert-Comptable.com, la création de votre entreprise est gratuite pour l’entrepreneur seul ou à 99 € HT pour une création à plusieurs. Profitez d’un accompagnement personnalisé et adapté à votre projet (choix des statuts et du régime fiscal, avance des frais, etc.). Pourquoi s’en priver !

Qualité de l’accompagnement

Le meilleur interlocuteur à qui s’adresser pour créer une SCI reste celui qui répond au mieux à votre besoin. Celui-ci diffère selon le degré d’indépendance souhaité pour vous lancer. 

Si vous êtes peu familier de ce type de procédure, privilégiez l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un avocat pour balayer vos doutes. Armés de compétences techniques pointues, ces professionnels sauront appréhender vos objectifs pour la SCI. Ils vous prodigueront leurs conseils les plus avisés et s’adapteront à vos ambitions.

Dans le cadre d’un projet simple, ou si vous justifiez d’une certaine expérience en création d’entreprise, une solution en ligne s’avère être un compromis satisfaisant. Vous bénéficiez d’un lancement rapide, simple et efficace, et ce, à moindres frais.

Faites le bon choix pour créer votre SCI

Il s’agit de définir les raisons qui motivent la création de la SCI. Celle-ci a-t-elle pour but de gérer et de développer un patrimoine immobilier pour en tirer un revenu locatif ? Est-elle dédiée à assurer la transmission des biens aux héritiers ? Les raisons peuvent être multiples. Elles déterminent alors la complexité du projet et les besoins en accompagnement.

Les questions fréquentes sur la création d’une SCI

Qui peut m’aider à rédiger les statuts de ma SCI ?

L’avocat et l’expert-comptable sont les professionnels tout indiqués pour vous offrir un accompagnement sur mesure dans la rédaction des statuts juridiques de votre SCI. Les plateformes en ligne permettent un gain de temps en générant des statuts standardisés.

Quels sont les frais de notaire pour créer une SCI ?

Les frais de notaire dépendent des honoraires pratiqués par le professionnel que vous aurez mandaté. Ils s’élèvent en moyenne entre 1 000 € et 2 500 € selon la complexité du dossier. À cela, s'ajoutent les droits de mutation en cas d’apport en nature d’un bien immobilier.

Peut-on créer une SCI sans notaire ?

Oui, il est possible de créer une SCI sans l’intervention d’un notaire, sauf s’il est question d’apporter un bien immobilier à la société.