Sommaire
    Pour gérer des biens immobiliers à plusieurs, la création d’une société civile immobilière (SCI) est nécessaire. Quels sont les avantages de cette forme juridique d’entreprise ? Comment fonctionne une SCI ? Retrouvez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur la SCI.

    Qu'est-ce qu'une SCI ? À quoi ça sert ? Définition

    La SCI est une forme de société permettant la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes. Elle est constituée d’au moins deux associés. Les revenus tirés de la gestion d’un bien sont partagés entre eux selon le nombre de parts sociales qu’ils possèdent. C’est le même principe en ce qui concerne les dettes de la SCI.

    La rédaction des statuts est obligatoire pour ce type de société. Ces documents déterminent le fonctionnement de la SCI ainsi que les modalités de vote pour des décisions à prendre. Le nom du gérant désigné par les associés y est aussi inscrit. Le rôle de ce dernier est d’assurer la gestion patrimoniale et fiscale des biens immobiliers appartenant à la SCI.

    Quelles sont les différences entre la SCI et l’indivision ?

    Lorsque plusieurs personnes décident d’acquérir la propriété d’un bien en commun, elles sont automatiquement placées sous le régime de l’indivision, à moins qu’elles créent une SCI.

    Avec l’indivision, chaque propriétaire possède une quote-part lui donnant des droits sur toute la propriété. Dès lors, chaque décision doit être prise en accord avec tous les indivisaires. Dans une SCI, les droits des associés sont proportionnels à leurs parts sociales.

    Lorsqu’un bien fait l’objet d’une succession, la propriété peut être démembrée si elle est détenue par une SCI. La répartition du bien est facile puisqu’elle ne nécessite pas l'unanimité des associés. Une majorité suffit pour prendre une décision.

    En revanche, l’indivision rend les héritiers solidaires entre eux. Ils doivent donc trouver un accord ensemble. Par conséquent, une mauvaise entente des héritiers pour le partage du bien a tendance à créer des situations de blocage de plusieurs années.

    Quels sont les différents types de SCI ?

    La SCI de location

    Comme son nom l’indique, la SCI de location a pour unique objectif la location immobilière (logement nu ou meublé, à usage d’habitation ou professionnel). Par conséquent, il est interdit d’acquérir un bien pour le revendre avec ce type de SCI.

    Créer une SCI de location permet de convaincre plus facilement les banques d’accorder un prêt immobilier. En effet, la présence d’au moins deux associés dans le projet est plus rassurante que celle d’une personne seule.

    La SCI de location plaît aux investisseurs désireux de tirer des revenus locatifs de la location d’un patrimoine immobilier. Ils peuvent générer des profits très intéressants si la gestion des biens leur permet d’obtenir des bénéfices supérieurs aux charges de la SCI.

    La société civile de construction vente (SCCV)

    La SCCV est une structure juridique idéale pour les projets de construction de biens neufs destinés à être rapidement vendus. Il s’agit d’une activité commerciale à l’instar de la location immobilière.

    Derrière ce type de SCI se trouvent souvent des professionnels du montage de projets immobiliers et de la promotion immobilière. Leur expertise augmente les possibilités d’obtenir des plus-values sur la vente des biens. Une fois la vente réalisée, les associés dissolvent la SCI.

    La SCI familiale

    Plusieurs membres d’une même famille gèrent une SCI. Ce sont des parents, des enfants, des frères et sœurs ou des conjoints. C’est une forme de SCI utilisée par les personnes souhaitant léguer un bien à leurs héritiers. Elle est très utile pour éviter les contraintes de l’indivision pour la transmission de patrimoine.

    La SCI familiale permet de démembrer un bien (usufruit, nue-propriété) et offre des avantages fiscaux. Le coût des droits de succession est moins élevé que dans le cas d’une indivision.

    La SCI d’attribution

    La SCI d’attribution donne à ses associés la possibilité d’accéder à la propriété en achetant à plusieurs des biens immobiliers existants ou à construire. En fonction des parts sociales détenues, la propriété est répartie entre les associés avec la désignation possible d’un usufruitier ou d’un nu-propriétaire. L’acquisition du bien entraîne nécessairement la dissolution de la SCI.

    La SCI de jouissance à temps partagé

    La SCI de jouissance à temps partagé impose à ses associés de partager la jouissance d’un bien immobilier entre eux. Il s’agit souvent de biens situés dans des zones touristiques (montagne, littoral, grande ville…).

    Cette forme de SCI est peu conseillée en raison des conflits que sa gestion peut engendrer. Dans le calendrier, certaines périodes sont plus prisées que d’autres : les mois de juillet et d’août ou les vacances de fin d’année. Il faut que les associés s’entendent sur le planning d’exploitation du bien. À défaut, les désaccords peuvent parasiter le bon fonctionnement de la SCI.

    Le fonctionnement de la SCI (gérant, associés...)

    Les associés de la SCI

    Les personnes morales ou physiques peuvent devenir associées d’une SCI, à condition d’être au moins deux. Les associés versent au capital social (fixe ou variable) un apport en nature ou en numéraire (somme d'argent). Ils obtiennent alors des parts sociales proportionnelles à leur investissement. En conséquence, ils sont responsables des dettes de la SCI en fonction du nombre de leurs parts.

    Ils peuvent participer à la vie de la SCI, voter en assemblée générale et devenir gérants. En outre, il n’existe aucune limite pour le nombre d’associés ni aucune condition de nationalité.

    Par ailleurs, il est possible que les mineurs émancipés deviennent associés d’une SCI. Il en est de même pour les mineurs non émancipés représentés par un administrateur légal (parents ou tuteurs).

    Le choix du gérant de la SCI

    Les associés désignent un gérant dont le nom et les missions sont intégrés dans les statuts de la SCI. Le gérant peut aussi être choisi par le biais d’un acte de nomination signé par les associés ou à la suite d’un vote de la majorité des associés.

    Le gérant, personne physique ou morale, est souvent un associé de la SCI, bien qu’une personne non associée puisse être choisie. Il peut y avoir un ou plusieurs gérants selon la décision des associés. Par ailleurs, tout changement de gérant doit être notifié au centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce compétent.

    Les missions du gérant

    Les associés définissent le rôle du gérant et déterminent les décisions qui requièrent leur accord comme la vente et l’acquisition d’un bien immobilier, ou la validation des comptes annuels et des déclarations fiscales de la SCI.

    Le gérant se charge de la gestion courante de la SCI. Il peut assurer les missions suivantes :

    • La gestion de comptes ;
    • L’entretien des biens immobiliers ;
    • La comptabilité et la fiscalité de la SCI ;
    • La signature d’un bail ;
    • La relation avec les locataires des biens ;
    • La gestion des travaux.

    Puisque les associés voient leur responsabilité mise en jeu pour chaque action de la SCI, il est primordial que le gérant leur rende des comptes.

    La fiscalité de la SCI

    Par défaut, la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR) propre aux sociétés de personnes. Toutefois, il est possible que la SCI soit redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) si elle exerce une activité commerciale.

    L’impôt sur le revenu

    Lorsque la SCI est soumise à l’IR, l’impôt sur les bénéfices réalisés est dû par les associés. Puisque les revenus sont proportionnels aux apports effectués au capital social, chaque associé doit déclarer ses propres bénéfices dans sa déclaration de revenus annuelle. Il indique le montant dans la partie consacrée aux revenus fonciers.

    Pour la déclaration 2023 des revenus de 2022, le barème de l’IR fait l’objet d’une revalorisation indexée sur la hausse de l’inflation entre 2021 et 2022 estimée à 5,4 %. Les nouvelles tranches prévues par la loi de finances pour 2023 sont les suivantes :

    • Revenus n’excédant pas 10 777 € : taux d’imposition de 0%.
    • De 10 778 € à 27 478 € : taux de 11%.
    • De 27 479 € à 78 570 € : taux de 30 %.
    • De 78 571 € à 168 994 € : taux de 41 %.
    • Revenus supérieurs à 168 994 € : taux de 45 %.

    L’impôt sur les sociétés

    En fonction des bénéfices de la SCI, les associés peuvent opter pour l’IS s’ils estiment que ce régime est plus favorable que celui de l’IR. Ils doivent informer le service des impôts des entreprises pour que l’option pour l’IS soit prise en compte le mois suivant la réception de cette notification par l’administration.

    À noter que la SCI est soumise au régime de l’IS dès lors que son objet social est commercial.

    L’IS est calculé en fonction des bénéfices de la SCI. Plusieurs taux d’imposition peuvent s’appliquer :

    • Le taux normal de l’IS est égal à 25% pour les exercices ouverts du 1er janvier au 31 décembre 2022.
    • Le taux d’imposition de 15% concerne les sociétés ayant un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital est entièrement reversé et détenu à 75% au moins par des personnes physiques. Ce taux réduit de l’IS s’applique aux bénéfices des PME (petites et moyennes entreprises) qui n’excèdent pas 38 120 €. Au-delà, c’est le taux normal de l’IS qui est utilisé.
    • Un taux de 24% est appliqué pour les revenus du patrimoine comme les locations immobilières. Il est de 10 % pour les revenus mobiliers.

    Quel est l’intérêt de créer une SCI ? Les avantages de la SCI

    La possibilité de démembrer les parts sociales

    Un associé peut avoir la pleine propriété de ses parts sociales ou seulement une partie grâce au démembrement. Cela consiste à séparer l’utilisation des parts sociales en plusieurs modes de détention :

    • L’usufruit : l’associé est autorisé à jouir de ses parts sociales. Toutefois, il ne peut pas prendre part au vote en assemblée générale ni décider seul de céder ses parts.
    • La nue-propriété : contrairement à l’usufruitier, l’associé a le droit de céder ses parts sociales en toute liberté. En revanche, il n’en a pas la jouissance.

    La protection du patrimoine personnel des associés

    La SCI est une personne morale, seule propriétaire du bien. C’est-à-dire qu’en cas de difficultés financières, les créanciers se retournent en premier lieu vers la SCI. En cas d’échec, le patrimoine personnel des associés est protégé. Les créanciers peuvent seulement demander un paiement sur les parts sociales des associés.

    L’obtention d’avantages fiscaux

    Lors de la vente d’un bien appartenant à la SCI, des abattements fiscaux peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention. Selon les situations, cet avantage permet à la SCI de ne pas payer d’impôt sur les plus-values de la vente.

    De plus, les associés peuvent reporter le déficit de la SCI sur leurs revenus, entraînant alors la diminution de leurs impôts.

    Le capital social variable

    Contrairement au capital social fixe, le capital variable permet aux associés de le modifier facilement. Aucune assemblée générale n’est obligatoire.

    Une unanimité non requise

    Pour prendre des décisions, les associés doivent se réunir en assemblée générale et procéder à un vote. L’unanimité des associés n’est pas nécessaire pour qu’une mesure prenne effet. Cela améliore la fluidité du processus de décision.

    Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

    L’impossibilité d’être associé unique

    Le droit ne permet pas à une personne d’ouvrir seule une SCI. Il faut obligatoirement deux associés au moins. En revanche, la réglementation s’assouplit lorsqu’au cours de la vie de la SCI, un seul associé demeure. L’associé unique a en principe un an pour trouver un second associé sans être inquiété.

    La responsabilité illimitée des associés

    Selon les parts sociales que les associés détiennent dans la SCI, ils sont responsables du passif de la société. Si la SCI ne parvient pas à régler des dettes, les créanciers peuvent agir en justice contre les associés.

    Des formalités lourdes pour monter une SCI

    Même si la SCI n’est pas une société commerciale, sa création implique tout de même des formalités juridiques souvent complexes.

    Le coût élevé de la création d'une SCI

    La création d’une SCI coûte environ 400 €. Sont en cause les formalités administratives incluant la rédaction des statuts et l’immatriculation de la société au greffe. Ce montant ne prend pas en compte les frais additionnels qui peuvent accompagner la création d’une entreprise, comme les honoraires d’un juriste par exemple.

    Comment faire pour dissoudre une SCI ?

    Il faut organiser une assemblée générale pour dissoudre une SCI. Si les associés votent en faveur de la dissolution, ils doivent désigner un liquidateur. En cas de désaccord sur sa nomination, c’est le tribunal compétent qui le désigne.

    Après ce vote, le gérant établit un procès-verbal de dissolution et le transmet au liquidateur chargé de la dissolution de la SCI. Une fois le greffe et le service des impôts des entreprises informés, l’avis de dissolution et l’avis de liquidation sont publiés dans le journal d’annonces légales.

    Enfin, le liquidateur a 30 jours pour envoyer un dossier de radiation au greffe ou au centre de formalités des entreprises. Il transmet les pièces suivantes :

    • Le formulaire M4 ;
    • L’acte de clôture des opérations de liquidation ;
    • Les comptes de clôture ;
    • L’attestation de parution dans le journal d’annonces légales.

    La fin de la procédure entraîne la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés.

    Comment transmettre les biens d’une SCI ?

    Il est possible de transmettre le patrimoine d’une SCI par le démembrement des parts sociales. En devenant usufruitiers, les héritiers échappent au paiement des droits de mutation lors du décès des nus-propriétaires. En effet, la valeur des parts sociales est moins élevée que celle de l’ensemble de la propriété.

    De plus, la SCI familiale permet à des parents de donner facilement des parts sociales à leurs enfants puisqu’ils sont déjà membres de la SCI.

    Claire VIANT

    Epicurienne, Claire sait aussi profiter des bonnes choses de la vie, un réel avantage lors de la dégustation des nombreux cadeaux clients qui lui sont envoyés pour son accompagnement sans faille !