Les revenus de location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu :
- au régime du micro pour les recettes annuelles inférieures à 70.000€ avec abattement de 50% des recettes
- au régime du réel pour les recettes supérieures à 70.000€ ou sur option par envoi de courrier : le bailleur déduit les charges de la propriété et l'amortissement du bien
Avec le statut de loueur en meublé professionnels, le bailleur peut imputer son déficit de ses revenus et être exonéré d'impôt sur la fortune immobilière et de plus-value professionnelle sur ses biens locatifs.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
Sont loués meublés les logements possédant l’ensemble des équipements leur permettant d’être occupés (cuisine équipée, table, lit, machine à laver…). Les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils peuvent être soumis, soit au régime micro, soit au réel. Ils peuvent être qualifiés de loueurs en meublé professionnels (LMP) s’ils remplissent certaines conditions. En outre, il existe un certain nombre d’exonérations.
Les revenus tirés de la location meublée sont soumis au barème de l’IR, aux prélèvements sociaux (17,2% pour les non professionnels et 9,7% pour les LMP) et aux cotisations sociales (seulement pour les LMP).
Régime du micro
Le régime micro s’applique lorsque le montant des recettes tirées de la location meublée n’excède pas 70.000 euros (170.000 euros pour les meublés de tourisme). Les charges sont alors calculées de manière simplifiée, en appliquant un abattement égal à 50% des recettes (71% pour les meublés de tourisme). Les obligations comptables sont largement simplifiées, le contribuable devant seulement mentionner le montant de ses recettes sur sa déclaration 2042 C PRO , l’administration appliquant alors automatiquement l’abattement susvisé.
Exemple : un contribuable soumis à un taux marginal d’imposition de 30%, déclare 20.000 euros de loyers. Il sera imposé sur 10.000 euros et devra s’acquitter de 4720 euros (3000 euros d’IR et 1720 euros de prélèvements sociaux).
Régime du réel
Le régime du réel s’applique si le montant des recettes excède 70.000 euros ou si le contribuable prend cette option en envoyant un courrier à l’administration avant le 1er février de l’année d’imposition ou par le dépôt d’un bilan comptable au début du mois de mai suivant l’année durant laquelle l’activité a été débutée.
Le bailleur soumis au régime réel d’imposition est soumis aux mêmes obligations comptables qu’un entrepreneur individuel et doit par conséquent transmettre à l’administration une déclaration 2031 avec ses annexes (bilan, compte de résultat…). Le résultat imposable, devant être reporté sur la déclaration 2042 C PRO sera égal à la différence entre les produits imposables (principalement les loyers) et les charges déductibles.
Toutes les charges liées à la propriété peuvent être déduites du résultat (travaux, intérêts d’emprunt, provisions pour charges…).
En outre, le propriétaire peut également amortir son bien immobilier, en opérant une ventilation entre ses différents éléments (gros œuvre, façade…). Il déduira chaque année une fraction de sa valeur d’inscription à l’actif, ce qui réduira sensiblement le montant de son résultat imposable.
Les amortissements, néanmoins, ne peuvent créer ou aggraver un déficit. Par conséquent, le résultat devant figurer sur la déclaration d’impôt sur le revenu, est généralement égal à 0. Les déficits des loueurs en meublé non professionnels ne peuvent s’imputer sur le revenu global mais peuvent venir en déduction des revenus de même nature des 10 années suivantes.
Cas des loueurs en meublé professionnels
Le statut de loueur en meublé professionnel est très avantageux. Avec ce statut, le contribuable peut :
- être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière sur les immeubles donnés à louer,
- imputer son déficit sur son revenu global,
- être exonéré de plus-value professionnelle au bout de 5 ans, grâce aux dispositions de l’article 151 septies du CGI.
Néanmoins ce statut est soumis à des règles très strictes : ces conditions doivent être cumulativement remplies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (cette condition a néanmoins été récemment censurée par le Conseil constitutionnel),
- les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 €,
- ces recettes doivent être supérieures à la somme des revenus : traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts.
Exonérations
La location de chambres d'hôtes est exonérée dès lors que les recettes tirées de cette activité n'excèdent pas 760 euros par an.
En outre, les contribuables donnant en location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés sous réserve que cette ou ces pièces constituent la résidence principale du locataire que le montant du loyer n’excède pas un certain montant raisonnable, soit 185 € par an et par m2 en Ile de France et 136 € par an et par m2 dans les autres régions.
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