Un propriétaire qui loue un bien immobilier nu est imposé selon le régime des revenus fonciers. Par défaut et pour des recettes annuelles inférieures à 15.000 euros, il est imposé au micro foncier avec abattement de 30%. Sur option ou si les recettes dépassent 15.000 euros, le propriétaire est imposé au régime réel avec déduction des charges supportées pour la location (frais de gestion, travaux, charges de copropriété, assurance, etc.). Les déficits s'imputent sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an et le surplus se déduit des revenus des 10 années suivantes.
Qu'est ce que la location nue
il s'agit de la location d’un bien immobilier (appartement, maison, local, terrain) non meublé contrairement à la location meublée. Un bien d'habitation non meublé comprend généralement un évier, une baignoire ou une douche et des toilettes.
Les revenus tirés de la location nue sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux selon le régime micro foncier ou le régime du réel. La flat tax ne les concerne pas.
Micro foncier
Le régime du micro foncier concerne les foyers fiscaux dont les recettes tirées de la location nue n’excèdent pas 15.000 euros (loyer, subventions, indemnités d’assurance…). Lorsque des parts de SCI sont détenues, ce régime simplifié ne s’applique que si des immeubles sont également détenus en direct.
Le contribuable au régime micro foncier détermine son résultat imposable en déduisant de ses recettes un abattement de 30%, représentatif de l’ensemble des charges liées à la propriété (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…). Il est imposé sur 70% des sommes déclarées. Les formalités déclaratives sont réduites : le bailleur mentionne le montant de ses recettes sur sa déclaration 2042 et l’administration applique automatiquement l’abattement de 30%.
Régime réel
Le régime réel s’applique lorsque le seuil de 15.000 euros est dépassé ou si le déclarant choisit cette option en déposant une déclaration 2044 ou 2044 SPE. Cette option est valable pendant 3 ans. Si les dépenses annuelles n’excèdent 30% des revenus (cas par exemple, où aucun emprunt ne vient grever le bien), le micro foncier devra être favorisé. Le réel permet de déduire les charges supportées pour la location :
- frais de gestion (frais d’agence pour trouver un locataire, frais de comptabilité pour établir la déclaration…)
- autres frais de gestion, évalués forfaitairement à 20 euros par local
- assurances responsabilité civile ou loyers impayés
- provisions pour charges de copropriété. Seules les dépenses incombant au propriétaire sont déductibles, ce qui exclut les charges locatives (eau, électricité…)
- dépenses locatives mises à la charge du propriétaire
- frais financiers (intérêts d’emprunt, frais bancaires, assurance loyer impayé…)
- indemnités d’éviction, permettant de trouver un nouveau locataire
- travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (pose d’une cuisine équipée, ravalement). En revanche, les travaux de reconstruction, de construction ou d’agrandissement, modifiant la structure de l’immeuble, ne sont pas déductibles
- déductions spécifiques (loi Borloo, Scellier intermédiaire…)
- amortissements liés à un ancien régime de défiscalisant continuant de produire des effets (Robien, Perissol, Besson)
Ces dépenses, limitativement énumérées, doivent être mentionnées dans des cases spécifiques de la déclaration 2044 ou 2044 SPE, pour chaque bien donné en location (il n’est pas possible d’établir une comptabilité globale). Notons que les charges relatives à un immeuble non encore donné en location mais destiné à être loué (VEFA, bien en attente d’un locataire…) sont déductibles. La quote-part des revenus tirés d’une SCI translucide doit être tout d’abord déterminée grâce à une déclaration 2072, puis reportée sur l’imprimé 2044. Elle viendra majorer (ou minorer en cas de déficit), les autres revenus fonciers.
Déficits des locations nues
Les déficits fonciers globaux (lorsqu’on a fait la somme des revenus des différents biens immobiliers détenus par le contribuable) sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros. Ils réduisent l’assiette soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu et le surplus déduit les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : un bailleur a réalisé 20.000 de déficit foncier du fait d’importants travaux. Ses autres revenus (traitements et salaires, revenus mobiliers…) sont de 100.000 euros. Son revenu imposable sera de 100.000 – 10.700 = 89.300 euros. Le déficit non utilisé (soit 9.300 euros), pourra être utilisé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il sera perdu si ces revenus sont insuffisants pour l’absorber.
L’imputation sur le revenu est conditionnée au respect des conditions suivantes :
- l'immeuble doit être loué pendant une durée minimale de 3 ans. Ainsi lorsqu'un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imposition,
- la location doit être effective et continue
La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt ne peut être déduite du revenu global. Néanmoins, on considère que le déficit est généré en priorité par les charges autres que les intérêts d'emprunt.
Exemple : Le montant des recettes est de 3.000 euros. Le montant des charges autres que les intérêts d'emprunt) est de 8.000 euros. Le montant des intérêts d'emprunt est de 7.000 euros. Le montant du déficit est de 3.000 – 8.000 – 7000 = 12.000 euros.
Ne peut être imputé sur le revenu global que 8.000 euros soit le montant des charges autres que les intérêts d’emprunt. Le reste de 4.000 euros ne pourra être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Avec plus de 8 ans d'expérience en comptabilité et en tant qu'Account Executive chez L-Expert-Comptable.com, Laura Mougel est une experte en création d'entreprise et en conseil financier. Titulaire d'un BTS en Comptabilité et Gestion des Organisations, elle se distingue par son approche personnalisée et son engagement envers la satisfaction client.
