La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est un statut juridique qui permet à des membres d’une même famille d’acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier. La SCI familiale est courante lorsque des héritiers d’un patrimoine immobilier souhaitent sortir du cadre légal (et très strict) de l’indivision. La SCI nécessite deux membres fondateurs et au moins un gérant. La signature des statuts et une immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce est le passage obligé pour créer une SCI familiale. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI.
SCI familiale : définition et intérêts
Définition
La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une forme juridique qui permet à des personnes unies par un lien familial de détenir et gérer en commun (et selon leurs propres règles) un ou plusieurs biens immobiliers. Pour vous donner un exemple, vous pouvez créer une SCI familiale entre cousins pour acheter ensemble une maison de vacances.
La SCI familiale a la particularité de ne pouvoir accomplir d’actes commerciaux, la SCI servant ici à faciliter la gestion du bien et non à enrichir ses membres (contrairement à d’autres formes de société civile immobilière comme la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente, la SCI de location meublée...).
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Il arrive que plusieurs membres d’une même famille deviennent propriétaire d’un bien immobilier alors qu’ils ne l’ont pas choisi au départ (notamment dans le cadre d’une succession). Concernant la gestion du bien, ce sont, à défaut, les règles de l’indivision qui s’appliquent, à savoir une situation juridique complexe au quotidien, dont les règles et le cadre risquent de mener à la mésentente et au blocage, voire à la revente de ses parts. La SCI permet de pallier à ces risques et de gérer le bien de manière souple et simplifiée.
De manière générale, une SCI familiale sera constituée :
Pour faciliter la gestion d’un bien immobilier et organiser une indivision plus stable entre héritiers
Pour optimiser la fiscalité dans le cadre d’une transmission de patrimoine immobilier, la SCI permettant de contourner le paiement des droits de mutation
D’associer des membres de sa famille à l’achat et/ou la jouissance d’un patrimoine immobilier
SCI familiale : les formalités de création
Les prérequis pour créer une SCI familiale
La SCI familiale nécessite au minimum deux fondateurs qui deviennent associés par un apport (en numéraire ou en nature) au capital de la SCI. Le nombre de parts sociales détenu est directement lié au montant de l’apport.
La SCI doit être gérée par un ou plusieurs gérants qui ont le droit d’accomplir tout acte de gestion dans l’intérêt de la SCI et dans la limite des pouvoirs mentionnés dans les statuts.
Les formalités d’immatriculation de la SCI familiale
La SCI familiale nécessite la rédaction et la signature des statuts par les membres fondateurs. Ils doivent être précis, notamment concernant les pouvoirs attribués au(s) gérant(s) ou encore concernant la cession des parts sociales.
Il faut également publier un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) du département du siège de la SCI (tarif entre 150 et 250 euros selon le JAL choisi).
La SCI familiale doit enfin être immatriculée au greffe du tribunal de commerce à l’aide des documents suivants :
Dépôt des statuts signés en 4 exemplaires originaux
Formulaire M0 relatif à la SCI familiale
Déclaration de non-condamnation du ou des gérants
Justificatif de l’adresse du siège social
Attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI familiale dans le JAL
SCI familiale : fonctionnement
Chaque associé est responsable des dettes de la SCI de manière indéfinie. Cela signifie que les créanciers de la SCI seront susceptibles de se retourner contre les associés personnes physiques et de saisir leurs biens personnels (il existe certaines limites, notamment concernant les associés d’une SCI familiale qui sont mineurs).
Les associés se réunissent au minimum une fois par an dans le cadre d’une assemblée générale, et ce pour approuver la comptabilité et la bonne gestion du bien immobilier concerné par la SCI familiale, selon les modalités statutaires.
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