Sommaire

    Une SCI ou société civile immobilière est une société dont l’actif est majoritairement composé de biens immobiliers (logements, locaux professionnels, terrains….). Si celle-ci est le plus souvent soumise à l’impôt sur le revenu (on parle alors de translucidité fiscale), ce qui rend les associés directement imposables, l’option pour l’impôt sur les sociétés est également possible. Dans cette hypothèse, c’est la société qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices.

    La translucidité fiscale (Impôt sur le revenu)

    La détermination du résultat

    La translucidité fiscale (impôt sur le revenu) est le régime d’imposition le plus utilisé en matière de société civile immobilière. On parle également de SCI soumise à l’IS.

    Ainsi dans cette hypothèse, les associés sont imposés sur la quote-part de résultat leur revenant, même si celui-ci doit être déterminé au niveau de la société.

    Les règles régissant la détermination de cette quote-part dépendent à la fois de la nature des associés et de l’activité exercée.

    Ainsi, si les associés sont de nature différente, une comptabilité différenciée pourra être effectuée.

    Exemple : une SCI faisant de la location nue comporte 2 associés : une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine et une société soumise à l’IS.

    La quote-part revenant à la personne physique sera déterminée en fonction des règles des revenus fonciers (catégorie de l’IRPP) et celle revenant à la société, en fonction des règles de l’IS.

    Voici l’ensemble des cas de figure pouvant se présenter :

    Qualité de l'associé

    Régime fiscal applicable

    • Particulier
    • Entreprise commerciale, artisanale, industrielle ou agricole soumise au forfait,
    • Entreprise soumise aux BNC,
    • Entreprise commerciale ou agricole imposable sur option au régime réel.

    Il faut regarder l'activité de la société (revenus fonciers si l'activité de la société est la location nue)

    • Société soumise à l'IS
    • Entreprise commerciale, artisanale ou industrielle imposable de plein droit au régime réel,
    • Société de personnes détenue par une société soumise à l'IS

    Bénéfices industriels et commerciaux ou Impôt sur les sociétés

    • Exploitation agricole imposable de plein droit au régime réel.

    Bénéfices agricoles

    Si le résultat fait ressortir un déficit, il faudra également se référer aux règles afférentes aux différents régimes fiscaux (le déficit foncier est imputable sur le revenu foncier à hauteur de 10 700 euros pour chaque associé).

     

    Le paiement de l’impôt

    Les associés de la SCI sont donc redevables de l’impôt en fonction de la quote-part leur revenant, si celle-ci est bénéficiaire.

    Ainsi, la quote-part revenant aux particuliers sera soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (soit 15,5%).

    La quote-part revenant aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés viendra majorer le bénéfice imposable à l’IS de celles-ci.

    Les avantages fiscaux

    Les associés personnes physiques peuvent bénéficier des différents régimes de défiscalisation (Pinel, Malraux, Scellier…) grâce à des investissements réalisés au niveau de la SCI.

    Le montant de l’avantage fiscal leur revenant dépendra de leur quote-part dans la société.

    Exemple : une société civile immobilière fait construire un logement éligible à la loi Pinel, qu’elle inscrit à son actif. Le montant de l’investissement est de 200 000 euros. Un associé détenant 50% des parts bénéficiera d’une réduction d’impôt (si un engagement de location de 9 ans est pris) de 200 000 x 18%/9 x 50% = 2000 euros.

    Les plus-values

    En cas de cession de biens immobiliers par la SCI ou de parts sociales par les associés, le régime fiscal applicable dépend là aussi de la nature des associés.

    Ainsi, la quote-part de plus-value revenant aux particuliers, en cas de cession d’immeuble, sera déterminée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans). Il en est de même lorsque les associés cèdent leurs parts sociales.

    La quote-part revenant aux autres associés (société IS, entreprise BIC) obéit au régime fiscal des plus-values professionnelles.

    L’impôt sur les sociétés

    Le champ d’application de l’IS

    La SCI peut opter pour l’IS lorsqu’elle considère que ce régime fiscal lui est plus avantageux. L’option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés et être transmise au service des impôts dont elle dépend.

    En outre, elle est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle exerce une activité commerciale représentant au moins 10% de son chiffre d’affaires. La location meublée est assimilée à une activité commerciale.

    La détermination du résultat imposable

    Le résultat est déterminé en totalité selon les règles de l’impôt sur les sociétés, quelque-soit la nature des associés de la société civile immobilière.

    Ainsi, il sera égal à la différence entre les produits et les charges, tels que définis par la comptabilité commerciale.

    Parmi les charges déductibles, on trouve les amortissements des immeubles inscrits à l’actif.

    L’imposition du résultat

    Le résultat est imposé au taux normal de l’IS (soit 33 1/3%). Cependant la part du bénéfice n’excédant pas 38 120 euros est soumise au taux réduit (soit 15%).

    Les plus-values

    La plus-value constatée lors de la cession d’un immeuble inscrit à l’actif d’une SCI soumise à l’IS est déterminée selon les règles des plus-values professionnelles.

    Ainsi, la plus-value vient majorer le résultat imposable, sans abattement pour durée de détention et les amortissements viennent minorer la valeur nette comptable et majorer la plus-value.

    Exemple : Un immeuble est inscrit à l’actif d’une SCI 1000 000 euros et cédé 1500 000 euros. Entre temps, 500 000 euros d’amortissements ont été passés.

    Le montant de la plus-value venant majorer le résultat imposable sera égal à 1500 000 – (1000 000 – 500 000) = 1000 000 euros.

    La cession des parts d’une société civile immobilière soumise à l’IS par un associé personne physique est soumise aux règles des plus-values sur valeur mobilière des particuliers. Ainsi, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention de 50% lorsque les titres sont détenus de 2 à 8 ans et de 65% lorsqu’ils sont détenus plus de 8 ans.

     

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    Mélissa TURKMEN
    Accompagnateur de freelances chez L-Expert-Comptable.com

    Souriante et altruiste sont deux qualificatifs qui collent à la peau de Mélissa, ce qui n'est pas pour déplaire à ses clients.