Les particuliers cédant des biens immobiliers ou des valeurs mobilières (actions ou parts sociales) peuvent réaliser un gain si la valeur de vente excède la valeur d’achat. Ce gain est appelé plus-value et est soumis à des règles d’imposition particulières. Nous verrons ainsi quelles sont ces règles applicables en 2017.
Les plus-values immobilières des particuliers 2017
Le champ d’application
Sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers les cessions à titre onéreux :
- De biens immobiliers (immeubles bâtis ou non bâtis, en pleine propriété ou démembrés) réalisées par des sociétés immobilières ou des particuliers agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine,
- De parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCPI, SCI…).
Les exonérations
Les biens suivants sont totalement exonérés d’impôt sur les plus-values :
- l'habitation principale du cédant,
- les biens dont la valeur est inférieure à 15 000 €,
- les biens autres que l'habitation principale, lors de la première cession, lorsque le prix de cession est utilisé pour acquérir ou pour faire construire un logement affecté à son habitation principale,
- les biens expropriés lorsque l'indemnité d'expropriation est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles,
- les biens cédés à des organismes sociaux.
En outre, les personnes suivantes sont exonérées, lorsque leur revenu fiscal de référence n’excède pas un certain montant :
- les titulaires d'une carte d'invalidité ou d'une pension de vieillesse,
- les personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou handicapées.
Le calcul de la plus-value imposable
Le montant de la plus-value brute est égal à la différence entre :
- le prix de cession,
- et le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition (pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%) et des travaux qui n'ont pas déjà été déduits (un forfait de 15% peut également s'appliquer lorsque le bien a été détenu au moins 5 ans).
En outre, celle-ci est diminuée d’un abattement pour durée de détention.
En matière d’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% de la 6ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année soit une exonération totale après 22 ans de détention. Il convient de ne prendre en compte que les années complètes.
En matière de prélèvements sociaux, on applique un abattement de :
- 1,65% de la 6ème à la 21ème année,
- 1,6% pour la 22ème année de détention,
- 9% au-delà de la 22ème année soit une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Exemple: un contribuable cède le 1er juillet 2017, pour 300 000 euros, un bien immobilier acquis le 1er juin 2002 150 000 euros. La durée de détention est donc de 15 années entières.
Le montant de la plus-value brute est de 300 000 – (150 000 + 150 000 x (7,5% + 15%) = 300 000 – (150 000 +33 750) = 116 250 euros.
En matière d’impôt sur le revenu, on déduira un abattement pour durée de détention de 116 250 x 60% (10 années de détention à compter de la 5ème) soit 69 750 euros. La plus-value imposable sera donc de 116 250 – 69 750 = 46 500 euros.
En matière de prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention sera de 116 250 x 16,5% (10 x 1,65%), soit 19 181 euros, soit une plus-value imposable de 116 250 – 19 181 = 97 069 euros
L’imposition
La plus-value imposable est soumise à l’IR, au taux de 19% et aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5%.
En outre, on applique aussi une contribution exceptionnelle, assise sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, dont le montant est déterminé comme suit :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 à 60 000 euros | 2% PV – 60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 euros | 2% PV |
| De 100 001 à 110 000 euros | 3% PV – (110 000 -PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 euros | 3% PV |
| De 150 001 à 160 000 euros | 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 euros | 4% PV |
| De 200 001 à 210 000 euros | 5% PV – (210 000 -PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 euros | 5% PV |
| De 250 001 à 260 000 euros | 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Plus de 260 000 euros | 6% PV |
Les plus-values sur valeurs mobilières des particuliers
Le régime des plus-values sur valeurs mobilières des particuliers concerne les cessions à titre onéreux de titres de sociétés. Toutefois, les cessions de titres de société de personnes dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Elle est diminuée d’un abattement pour durée de détention de :
- 50% si les titres sont détenus de 2 à 8 ans,
- 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans.
Par ailleurs, les cédants peuvent bénéficier d'un abattement renforcé lorsque la société dont les titres sont cédés répond aux conditions suivantes :
- elle est créée depuis moins de 10 ans et n’est pas issue d’une concentration, d’une restructuration, d’une extension ou d’une reprise d’activité,
- elle est passible de l’impôt sur les sociétés,
- elle a son siège social dans un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale,
- elle répond à la définition des petites entreprises au sens européen,
- elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, à l’exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier,
- elle n’accorde aucune garantie en capital à ses associés.
Dans cette hypothèse, le montant de l’abattement est de :
- 50% si les titres sont détenus de 1 à 4 ans,
- 65% s’ils sont détenus de 4 à 8 ans,
- 85% s’ils sont détenus plus de 8 ans.
En outre, le dirigeant partant en retraite bénéficie d’un abattement supplémentaire de 500 000 euros si :
- la société dont les titres sont cédés répond à la définition des PME et est soumise à l’IS
- elle exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à l'exception de la gestion de son propre patrimoine immobilier ou mobilier,
- le cédant a exercé une fonction de dirigeant dans la société pendant les 5 années précédant la cession,
- il a détenu pendant les 5 années précédant la cession, au moins 25% des droits dans la société,
- il a cessé toute fonction dans la société et fait valoir ses droits à la retraite dans les 2 années suivant ou précédant la cession,
- il ne détient pas dans l'entreprise cessionnaire plus de 1% des droits.
- La cession porte sur l’intégralité des titres détenus par le cédant ou sur plus de 50% des droits de vote ou dans les bénéfices sociaux.
On applique d’abord l’abattement fixe puis l’abattement pour durée de détention.
Exemple : un dirigeant partant à la retraite réalise une plus-value brute de 1000 000 euros en cédant ses titres. Le montant de la plus-value après l’application de l’abattement fixe est de 500 000 euros (1000 000 – 500 000). Le montant de la plus-value imposable est de 500 000 – (500 000 x 85%) = 85 000 euros.
Ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux (15,5%), qui s’appliquent sur la plus-value brute.
Depuis 2016 Antoine accompagne et conseille les indépendants aussi bien sur la création que l'optimisation des sociétés, le tout avec le sourire ! Pour lui la digitalisation et la proximité ne sont pas deux termes opposés mais bien complémentaires !
