Investir dans l'immobilier avec la Loi Pinel

Mis à jour le 20/12/2016

Le dispositif Pinel ou loi Pinel est une réduction d’impôt accordée aux propriétaires d’un logement neuf ou réhabilité acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 – certainement prorogé au 31 décembre 2017 (la loi Pinel est effectivement inscrite dans le projet de loi de finances 2017). D’autres conditions s’ajoutent pour bénéficier de la loi Pinel. Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros, le bien immobilier doit avoir été acquis dans une zone dite « tendue » fixée par décret, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimum de 6 ans et jusqu’à 12 ans ; la réduction d’impôt étant proportionnelle à la durée d’engagement. La loi Pinel impose aussi des conditions de montant du loyer et de niveau de ressources du locataire. La loi Pinel est intéressante, car le taux de la réduction d’impôt va de 12 à 21 % du montant de l’investissement (jusqu’à 63 000 euros pour un investissement de 300 000 euros), contre 13 à 18 % pour les anciens dispositifs (Scellier, Duflot). De plus, le dispositif Pinel autorise la location aux ascendants ou descendants du propriétaire. Attention, 17 communes éligibles à la loi Pinel ont été classées « à risque » par le Laboratoire Immobilier ; en cause un risque de vacance du logement. 

Le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’aide à l’investissement locatif qui a été mis en place par Sylvia Pinel (ancienne ministre du Logement) dans le but d’encourager la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire celles où la demande en matière de location immobilière est supérieure à l’offre.
Plus concrètement, le dispositif Pinel est une réduction d’impôt octroyée aux propriétaires d’un logement neuf (ou réhabilité) qui a été acquis/modifié entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Le dispositif devrait être prorogé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2017 (inscrit dans le projet de loi de finances 2017). 

Loi Pinel : explications

La loi Pinel propose une réduction d’impôt, mais pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :
-    nous le disions, avoir acquis un logement neuf/à réhabiliter ou en état futur d’achèvement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016 – normalement prorogé au 31/12/2017
-    avoir investi dans une commune éligible au dispositif Pinel - appelée « zone tendue » - la liste des zones éligibles à la loi Pinel est fixée par décret
-    ne pas dépasser 300 000 euros d’investissement et 5 500 euros par m2
-    s’engager à mettre le bien en location pendant une durée minimum de 6 ans
-    ne pas dépasser un certain montant de loyer au m2 (entre 8.75 euros et 16.83 euros/m2 selon la zone visée)
-    louer le bien à un foyer dont le montant des ressources est inférieur à un certain plafond (pour une personne seule, le plafond de ressources va de 27 136 à 36 993 euros selon la zone – pour un couple sans enfant, le plafond de ressources va de 36 238 à 55 287 euros selon la zone)

La réduction d’impôt de la loi Pinel

Le montant de la réduction est proportionnel à la durée d’engagement du propriétaire :
-    12 % du montant de l’investissement si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans
-    18 % du montant de l’investissement si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans
À l’issue de la période d’engagement initiale de 6 ou 9 ans, le propriétaire peut proroger son engagement pour une période triennale (s’il passe de 9 à 12 ans) ou de deux périodes triennales (s’il passe de 6 à 12 ans) – entraînant une réduction d’impôt maximum de :
-    21 % du montant de l’investissement si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 12 ans

La loi Pinel est-elle intéressante ou pas ?

La loi Pinel est intéressante, car la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement (soit jusqu’à 63 000 euros pour un investissement à 300 000 euros), alors que les anciens dispositifs Scellier ou Duflot proposaient une réduction d’impôt entre 13 et 18 % maximum.
De plus, le dispositif Pinel est ouvert en cas de location du bien à ses ascendants ou descendants, ce qui n’est pas le cas des anciens dispositifs. 

Les zones de la Loi Pinel : 17 communes à risque 

Comme pour tout placement immobilier, l’emplacement est essentiel, car toutes les villes n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Le Laboratoire de l’immobilier a publié récemment la liste des zones actuellement éligibles à la loi Pinel, mais présentant un risque de moins-value pour l’investisseur ; en cause :
-    un taux de vacances élevé (de 9 à 20 % alors que la moyenne nationale est de 7.7 %)
-    une évolution démographique défavorable
-    une augmentation de nombre de logements neufs construits sur la zone
Un propriétaire qui investit dans une commune qui cumule évolution démographique négative et progression du nombre de logements neufs aura potentiellement des difficultés à louer son logement pendant les durées requises pour bénéficier du dispositif Pinel. Ainsi, ceux qui souhaitent investir dans le neuf uniquement pour jouir de l’avantage fiscal Pinel devront prendre le temps d’une étude de marché dans la zone visée. Vous pouvez vous procurer la liste des 17 communes actuellement éligibles à Pinel et classées « à risque » qui vient tout juste d’être publiée par la Laboratoire de l’immobilier sur le site labo-immo.org. La prudence et l’accompagnement par un expert sont fortement recommandés !

 

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