Est-il intéressant d’acheter pour louer ?

La loi Pinel immobilier

Le dispositif Duflot/Pinel appelé aussi « Réduction d’impôt pour investissement locatif » vise les acheteurs d’un logement pour une mise en location à titre de résidence principale, sous certaines conditions d’éligibilité. Il s’applique pour les biens acquis entre janvier 2013 et décembre 2016. Le dispositif Pinel est en fait une réduction d’impôt pouvant grimper jusqu’à 18 % du montant de l’investissement selon la date de l’acquisition et la durée de l’engagement de location, répartie sur 9 ans et plafonnée à 300 000 euros par personne et par année et 5 500 euros par m2 de surface habitable.
Cette défiscalisation Pinel est notamment conditionnée à la durée de l’engagement de location et au loyer fixé par le propriétaire. Ainsi, pour bénéficier de la défiscalisation avantageuse du dispositif Pinel, l’investisseur immobilier ne devra pas dépasser un certain montant de loyer, selon un barème fixé par le gouvernement. 

Immobilier : chute des prix

Les prix de vente dans l’immobilier sont en baisse depuis 2012 et la tendance restera la même en 2016, selon les notes de conjoncture des professionnels. Ainsi, cette baisse des prix semble s’inscrire dans un mouvement durable. Dans un tel environnement, il est difficile pour l’investisseur de garantir la réalisation d’une plus-value, ou tout simplement de récupérer son capital de départ s’il souhaitait revendre son bien.

Rentabilité de l’investissement locatif

Pour évaluer l’opportunité d’un achat immobilier en vue de sa mise en location, quelques variables sont à étudier. La première variable à prendre en compte est la variable prix. Nous l’évoquions, la tendance est à la baisse. Les investissements à court ou moyen terme sont dans ces conditions évidemment très risqués. Pour optimiser ses chances de réaliser une plus-value à la revente, les acheteurs doivent envisager de conserver leur bien pendant au minimum 10 à 15 années, soit le cycle moyen habituel en matière de prix dans l’immobilier. 

La seconde variable à prendre en compte est la mesure de la performance de l’investissement locatif. Pour ce faire, l’acheteur devra calculer la rentabilité locative de son bien, c’est-à-dire le rapport entre le coût d’achat du logement et le loyer annuel, en prenant en compte les frais de gestion, les charges et avantages fiscaux. La rentabilité d’un bien peut aller de 2 à 7 %. Les adresses résidentielles ont en général un rendement plus faible (car plus chère à l’achat et plus consommatrices de frais de gestion) ; elles auront par contre un retour sur investissement potentiel plus élevé (possibilité de réaliser une plus forte plus-value). N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider à calculer la rentabilité de votre investissement locatif ! 

Acheter pour louer : est-ce rentable ?

En conclusion, acheter pour louer peut être rentable… Ou pas ! Tout dépend du bien, de la possibilité de réaliser une plus-value ou non, de sa rentabilité nette. Le dispositif Pinel, alléchant en matière de défiscalisation, est restrictif quant au montant du loyer à fixer. L’acheteur devra alors se référer au barème des loyers et valider la performance de son investissement locatif avant de l’acheter.  Le cycle de baisse des prix étant profondément ancré dans le marché immobilier, nos investisseurs ont du mal à se projeter au long terme pour espérer réaliser une plus-value à la revente.
Enfin, les changements incessants en matière fiscale immobilière freinent les investisseurs. Difficile en effet de se projeter dans de quelles conditions. Qui sait à quelle sauce ils seront mangés au long terme ?